居间合同
居间合同，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人向居间人支付报酬的合同，又称为中介合同或者中介服务合同。它具有如下特征：
1．居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，至于委托人与第三人是否订立合同，与居间人无关。居间人不是委托人与第三人之间的合同的一方当事人。
2．居间人所起的是牵线搭桥的作用，即负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人签订合同进行斡旋，对合同本身没有实质性的介入权。
3．居间合同的性质是双务、有偿、诺成的合同。
一、《合同法》相关法条
第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
二、典型案例
案例1：居间人对委托人与第三人之间的合同履行是否承担责任？
[案情回放]
刘某受王某的委托，为其介绍了运输司机赵某，并于2009年2月18日达成书面运输协议，约定由赵某为某石材厂运输石材30吨，发货地点为某石材厂，卸货地点为某陶瓷城，收货人为林某。2009年4月18日，某石材厂发货，2009年4月20日卸货，运费5100元。在该货物运输协议书上注明经办单位为某运输服务中心，经办人为刘某；赵某给付刘某信息费300元。协议达成后，赵某于2009年4月18日从某石材厂装货后于当日出发，至2009年4月20日，某陶瓷城林某一直未收到赵某所运输货物。2010年4月17日，王某诉至法院，以赵某是刘某介绍的，由于刘某不具有配货资格，充当中介机构，致使其货物被司机赵某骗取，至今下落不明，要求刘某赔偿原告货物损失21160元。
[专家点评]
从全案及三方签订的运输协议来看，刘某受王某的委托，为其联系运输司机赵某，由赵某将王某的货物从某石材厂运至某陶瓷城，赵某与王某之间存在一个运输合同关系；刘某既不作为代理人参与运输合同，更不以自己的名义参与该运输合同中，只是作为居间人的身份为他们提供一定的媒介服务促成合同的签订成功，因此，本案是典型的居间合同纠纷。
刘某作为居间人受原告王某的委托介绍原告王某与司机赵某订立了货物运输合同，刘某的居间合同已经全面履行完毕。原告王某与司机赵某订约成功后，其运输合同能否得到适当正确的履行，按照合同法的规定，只要居间人在居间服务时并无故意提供虚假信息的恶意，居间人刘某不负担合同责任。
案例2：根据求租广告与出租人订立居间合同，事后能否要求承租人支付报酬？
2009年9月10日，王某在报纸上发布广告，求租适合五金生产的独立厂房。孙某看到该广告后，即寻找适合承租的房屋。2009年10月21日，孙某与案外人陈某订立居间协议，约定孙某为某仓储部（陈某为其负责人）介绍客户承租仓库用地。如介绍成功，以出租仓库用地的1个月租金为佣金，两个月内分两期付清给孙某。同年12月中旬，经孙某介绍，王某与陈某接洽，商谈有关租赁事宜。2010年2月8日，王某与某仓储部正式签订《厂房租赁合同》，约定某仓储部向王某出租厂房11000平方米，合同有效期从2010年3月15日至2011年7月31日，每月租金42000元。合同签订后，王某进场经营。孙某依据《合同法》关于居间报酬由合同当事人平均负担的规定，多次向王某要求支付居间报酬未果，遂起诉至法院。另外，孙某向仓储部收取了佣金。
在本案中，孙某与王某就陈某与案外人陈某签订厂房租赁合同有过接触，但孙某与王某之间的交往并没有订立合同的行为，仅仅是孙某为履行其与陈某签订的居间合同而在王某与陈某之间进行的居间行为。因此，孙某与王某没有订立居间合同的行为，更没有成立居间合同。
本案中，孙某坚持王某支付居间报酬的一个重要理由便是《合同法》第426条的规定：“……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”上述规定是关于居间报酬最终由谁负担的规定，即居间报酬在委托人与相对人之间最终平均负担的规定，并不意味着居间人可以依此条规定请求合同相对人支付居间报酬。
案例3：买卖不成交则要求委托人支付违约金的居间合同条款是否有效？
2010年6月12日，某投资顾问有限公司（以下简称顾问公司）与林某（买受方）和案外人陈某（出卖方）签订《房地产买卖居间协议》一份（公司条款由顾问公司统一制订），约定顾问公司作为居间人将案外人的房屋介绍给林某购买，该房总房款为人民币245万元，并约定了付款方式、意向金的数额及处理办法。协议第10条还约定，由于林某的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向顾问公司支付总房款3％的违约金。协议签订后，林某按照合同支付给顾问公司意向金5000元。
后林某与案外人因故未签订房地产买卖合同，顾问公司遂诉至法院，以林某在签订《房地产买卖合同》时提出不合理的货款要求被拒后，即拒绝签订该买卖合同为由，要求判令林某依约支付违约金49000元。林某则表示，在《房地产买卖居间协议》中约定买受方和出卖方向居间人支付违约金的条款属“霸王条款”，故要求撤销该条款。
本案中，顾问公司提供的《房地产买卖居间协议》是顾问公司在与林某及案外人订约以前就已经预先制定出来，而非在双方当事人反复协商的基础上制订；该协议适用于与顾问公司订约的不特定的委托人。故系争条款具备格式条款的属性。该格式条款加重了对方的责任、排除了对方的主要权利，意味着居间合同一经签订则房屋买卖必须成交，否则委托人即应向居间人承担违约责任。因此，系争条款属无效的格式条款，顾问公司在买卖双方未成功签订《房地产买卖合同》时无权要求按约收取违约金。
三、居间合同陷阱防范
1．委托人要对第三方的真实身份严格审查，包括审查营业执照的正、副本，到当地工商行政机关和税务机关了解该单位是否存在、是否经过年检，是否超出其经营范围等。
2．对居间人提供的信息要辨明真伪。合同欺诈人惯用的伎俩是预付保证金，试制样品，样品验收合格后正式履约等，而实际上，根据对方提供的样品或图纸根本无法生产出合格的产品。因此，接受居间服务的一方必须对定作物的具体要求认真考察后，再决定是否签订合同和支付中介费。
3．居间人经常采用广告的形式发布信息，接受中介服务的一方要认真审查广告内容是否明确写入合同当中。如果居间人推托，不愿将广告内容纳人合同条款，就不要轻易签约。
4．在合同中设立中介费用支付的限制条款。例如，居间费用在交易双方签订交易合同时再支付；如果委托人遭遇合同欺诈，有权要求居间人退还已收取的居间费用等。
合同编号：＿＿＿＿＿＿
委托人：＿＿＿＿＿＿ 签订地点：＿＿＿＿＿＿
居间人：＿＿＿＿＿＿ 签订时间：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日
第一条 委托事项及具体要求：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二条 居间期限：从＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日。
第三条 报酬及支付期限：居间人促成合同成立的，报酬为促成合同成立金额的＿＿％或者（大写）＿＿元。委托人应在合同成立后的＿＿日内支付报酬。未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬。
第四条 居间费用的负担：居间人促成合同成立的，居间活动的费用由居间人负担；未促成合同成立的，委托人应向居间人支付必要费用（大写）＿＿＿元。
第五条 本合同解除的条件
1，当事人就解除合同协商一致；
2．因不可抗力致使不能实现合同目的；
3．在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；
4．当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；
5．当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第六条 委托人的违约责任：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第七条 居间人的违约责任：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第八条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第＿＿＿＿种方式解决：
（一）提交＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉
第九条 其他约定事项：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第十条 本合同未作规定的，按《中华人民共和国合同法》的规定执行。
委托人：（章）
住所：
法定代表人：
居民身份证号码：
委托代理人：
电话：
开户银行：
账号：
邮政编码：
居间人：（章）
鉴（公）证意见：
（公）证机关（章）
经办人：
＿＿年＿＿月＿＿日
监制部门： 印制单位：
