二手房交易付款后等过户却被查封怎么办

【摘要】 二手房买卖交易中，买方先行支付部分房款，在等待过户时，房屋却因为卖方与他人的债务纠纷被法院查封，房屋交易已无法正常进行，解除房屋买卖合同后，购房者如何主张自己的损失，双倍定金与赔偿损失之间如何取舍适用？

小伙要买房，谨慎又提防

       李大东是达州本地人，想在市内买一套房屋。因为价格与地段的原因，他决定买一套二手房。经过在二手房网站搜索，他看了几套房屋，最后，觉得某小区的一套房子基本能够满足他的要求。

       2014年5月，李大东与郑达春签订《房屋买卖合同》，约定李大东购买郑达春位于某小区的二手房一套，李大东于签订《房屋买卖合同》当日向郑达春支付定金10万元。数日后，李大东又向郑达春支付75万元并陆续代郑达春支付银行按揭款4万元。为便于过户等手续的办理，郑达春与李大东办理全权委托公证，由李大东自行办理房屋的过户手续。原本双方的二手房买卖合同规范有效，相关手续已经齐备了，但就在李大东等待过户的过程中，出岔子了……

 房屋被查封，买卖起纷争

       在买卖房屋之前，郑达春在张三强处借款80万元。当年7月，还款期限已到，张三强多次催收欠款，郑达春仍未履行还款义务。张三强将郑达春起诉至人民法院，为保证生效判决的顺利执行，张三强申请财产保全，人民法院依法查封了郑达春与李大东交易的二手房，在查封期间不得办理过户手续，查封期限为两年。

       李大东合同签了、钱付了，但是房子却过不了户，非常焦急，遂找到律师事务所咨询，寻求法律帮助。律师询问了李大东的真实想法，并提出两套方案供他选择。如果希望继续履行房屋买卖合同，可以立即向人民法院提出财产保全异议申请；如果希望解除合同，可以行使不安抗辩权，并终止履行房屋买卖合同的义务。考虑到郑达春自身资金困难，已无力解除查封，李大东最终选择了解除合同。

       今年4月，李大东委托律师代为向法院提起诉讼，请求判令解除其与被告签订的《房屋买卖合同》；被告返还原告已支付的79万元购房款及双倍定金20万元；由被告承担涉诉房产买卖居间费、公证费、律师代理费等损失12.5万元。

房主已违约，赔双倍定金

       律师认真收集了相关证据，证明郑达春在明知自己与他人存在债务纠纷，但隐瞒相关的事实，并与原告签订《房屋买卖合同》且收取房款，违反了原被告双方签订的关于“房屋权属清楚、无债权债务纠纷”的约定，致使房屋买卖合同目的不能实现。郑达春在庭审中表示同意解除合同，但称合同中仅对他毁约约定了违约金，除此并未体现退还购房定金等违约金款项。本案是李大东要求解除合同，不存在双倍返还定金的情形。

       法院经审理认为，买卖双方同意解除合同，根据合同法的规定，郑达春返还李大东已支付的购房款79万元，同时，由于原、被告双方签订的买卖合同目的在于买卖房屋，郑达春亦承诺讼争房屋权属清楚，无债权债务纠纷。郑达春因与他人的经济纠纷致使讼争房产被法院依法查封而无法办理房屋过户手续，一直未能解除房屋的查封，导致讼争房屋无法具备进行过户的条件，致使合同目的不能实现，因此，郑达春已构成违约，李大东主张被告双倍返还定金20万元，于法有据，予以支持。同时，李大东举证证明因被告违约行为而造成的损失为12.5万元，因原告所主张的双倍定金赔偿足以弥补原告的损失，故对李大东主张的其他损失不予支持。（文中人物均系化名）

律师提醒：

       《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。

       本案中，李大东主张郑达春应承担房产买卖居间费、公证费及律师代理费等12.5万元的损失，但由于其所主张的双倍定金赔偿额已经超过其所主张的损失，故其双倍返还定金与赔偿损失不能一并支持。施法闻