江西省抚州市人民政府办公室关于印发《政府投资建设项目融资工作方案》的通知

  临川区人民政府、金巢经济开发区管委会，市政府有关部门：

  经市委、市政府同意，现将《抚州市政府投资建设项目土地融资建设工作方案》、《抚州市政府投资建设项目实施BT模式建设工作方案》印发给你们。请认真遵照执行，抓好落实。

二○○九年二月二十日

抚州市政府投资建设项目土地融资建设工作方案

  为了进一步完善中心城区城市功能，提升城市品味，加快城市建设步伐，多渠道筹集中心城区城市重点工程建设资金，特拟订抚州市政府投资建设项目土地融资建设工作方案。

  一、指导思想

  解放思想，打破常规，勇于创新，永不停滞，坚持走市场化运作的路子，做好经营土地文章，克服市场低迷困难现状，提高土地经营水平，加大依法出让力度，积极筹集建设资金，确保市中心城区城市重点工程建设顺利实施。

  二、融资方式

  采取经营性土地依法出让与城市重点项目建设实施捆绑挂钩，即经营性土地招拍挂受让人即为城市重点工程建设总承包人。根据城市重点工程建设实际情况，土地依法实行市场化运作，通过土地挂牌(或拍卖、招标)出让方式确定有相应资质条件的土地受让人为城建重点工程建设的总承包人，并具体承担工程施工建设。

  三、操作方法

  (一)选择区位优势好、开发条件成熟的经营性土地依法依规组织挂牌出让。由市城市规划主管部门对拟出让的经营性土地提出具体规划设计条件，土地经价格评估备案后，确定上市出让价格报市政府批准后，依法按程序公告挂牌出让。

  (二)市政府以文件形式明确土地受让人即为城市重点工程建设总承包人。工程建设项目规划、设计、造价预决算、资金审核、工程质量和施工管理、工程款拨付、工程竣工验收则必须严格按政府的政策规定执行。工程建设由建设总承包人自行组织符合资质要求的施工队伍。

  (三)土地出让收入严格执行“收支两条线”规定，土地出让价款全额缴入财政专户，由市财政部门提出意见报市政府审批后，再根据重点工程建设进度拨付建设资金。

  (四)建设工程的造价预(决)算由市财政或审计部门负责审核把关，并作为工程款支付和结算的法定依据。重点工程建设施工完成后，应按照政府的政策规定组织竣工验收，由相关职能部门严格实行竣工资金结算等工作。

  四、几点要求

  (一)明确重点、分类实施、科学指导，建议市政府以城市市政基础建设及公益性设施建设项目为土地融资主要对象，同时，认真做好项目筛选、论证工作，细化各项政策，明确工作目标。

  (二)建设、规划、国土资源、财政、审计、发改委、公路、水利等相关职能部门应各司其职、积极配合，共同参与，确保工程项目建设的顺利实施。

  (三)城市重点工程建设应设立相应的建设项目指挥部，具体负责组织、管理重点工程的建设，掌控工程建设质量，督促工程建设进度，负责建设资金拨付，组织工程竣工验收，协调工程建设过程中涉及的相关事宜。

  (四)以市政府名义成立城市重点工程建设资金监管小组，对中心城区重点工程建设项目土地融资、资金拨付全过程进行监督管理，由市财政部门为主，把握和协调重点工程建设资金运作等相关问题。

  (五)加大土地公开出让及工程建设项目信息发布、宣传推介力度，充分利用各主流媒体和各类宣传工具、多渠道、多形式、全方位地进行广泛宣传，坚持以商招商、以情招商、以友招商，吸引投资，加快发展，以更开放、更有力的政策和措施，促进中心城区重点工程建设，促进城建项目早日建成，早见成效。

  附件：

抚州市政府投资建设项目实施BT模式建设工作方案

  一、形式一

  (一)实施BT模式的合作方法与准入程序

  1、合作方法：(1)项目采用以企业投资建设、政府一次性回购、资金分期支付的合作形式来实施政府项目工程建设。(2)政府委托授权相关部门作为项目业主，并提供项目建设工程，由项目业主通过公开招标方式选择投资人，由投资人组建项目公司进行投资建设。(3)项目公司作为项目总承包业主，按项目业主经政府批准的项目建设内容、投资规模、工程造价、控制投资回报等批复要求，由项目公司采取公开招标方式选择施工单位，投资参与政府项目工程建设。

  2、准入程序：(1)项目业主制定投资合作建设工作意见。将本项目建设的规模、造价、工期、回购还息计划等工作内容形成工作意见，经市重点城建项目领导小组审查后报市政府审批。(2)市政府审查批复工作意见后，由项目业主编制招标文件，发布招标公告，进入招投标程序，确定项目中标投资人。(3)投资人中标后，项目业主和投资人的项目公司签订投资合作合同。项目建设报建等相关手续在集中办事大厅建设窗口按有关规定办理。

  (二)实行BT模式投融资建设的基本条件

  1、投资人企业资质：房建及市政园林工程二级以上。

  2、施工业绩：近三年来承担和完成5000平方米以上的房屋建筑和10000平方米以上的城市广场建设以及大型土方、道路、排水、亮化、绿化等工程建设的业绩，3个以上的优良工程和相关备案资料，并具有建设管理能力和履约守信。

  3、自有资金能力：承包人必须以自有资金和中长期融资能力作为项目建设保障。承包人投入项目的自有资金不低于BT合同总价的30-40%，其余建设资金应提供金融机构出具的中长期贷款承诺函，凡具备上述条件的投资人均可参与政府投资项目建设的投标。单个项目总投资在1000万元以上，并在项目建成后的2年内完成回购。

  (三)投资范围及其内容和总投资

  政府实施的项目建设工程，投资范围主要是指公益事业性非经营建设项目，其中包括公共房屋建筑和城市基础设施建设。具体内容：(1)公共房屋建筑(指学校、医院、影剧院及行政事业单位办公用房建设等)；(2)城市基础设施建设(指城市道路、桥梁、给排水、亮化、绿化及休闲广场建设等)。总投资按各项目建设工程的施工图纸和合同约定的全部建设施工内容分别确定。

  (四)投资建设的工程造价确定及其调整方法

  投资建设的工程造价确定，主要以施工图纸和合同约定的全部建设施工内容为准。其计价及调整方法如下：

  1、工程计价方式：建筑、装饰、安装工程执行04年江西省相应工程定额和相配套的费用定额及有关计价规定。市政、园林工程执行06年江西省市政、园林定额和相配套的费用定额及有关计价规定。

  2、定额计价和工程量清单计价范围以外价款的调整方法：(1)施工过程中发生的工程变更和签证，可以相应调整工程量。若调增减项目内容与定额计价和工程量清单计价项目内容一致，则保持合同单价不变；若调增减项目内容与定额计价和工程量清单计价项目内容相似，则单价可以参照合同单价确定；若调增减项目内容与定额计价和工程量清单计价项目内容不同，则单价可参照有关定额、标准确定单价。(2)结算时，发包人提供工程量清单数量的控制在±15％范围内不予调整，超出±15％范围外的工程量，需经发包人、监理、设计等单位签证确认。

  3、工程类别的确定：建筑、装饰、安装工程按实际工程类别下浮一个类别计取工程费，市政、园林工程，其工程综合费率可按06年江西省现行市政、园林工程定额的总综合费率下浮20%计取(综合费率内容包括组织措施费、企业管理费、利润、安全施工文明措施费、规费及税金等)。免交定额中规费，投资人也不计取定额中规费。

  4、主要建筑、装饰材料及安装工程中的未计价材料、设备，当主要材料 (如钢筋、水泥等)单价超中标报价中的单价±10％范围外可调整材料单价，其中±10％范围内由投资人自担。

  5、投资回报指项目公司实际投资资金的占用费和财务管理费等费用(按人民银行同期贷款实际执行年利息计算)。

  6、项目公司投资额为上述工程造价和投资回报费用的总和。工程造价包括：(1)工程费用：包括建筑、装饰、安装、市政及园林等建安工程费，由项目公司计算在工程造价内。(2)建设其他费用：建设单位管理费、工程勘测、设计、招标代理、监理、工程预结算编审等费用由项目业主承担，不计算在工程造价内。

  (五)项目投资的回购款及还款计划

  1、 项目投资回购款包括以下几项：(1)工程造价：指建安工程结算总价款。(2)资金占用费：利率基数为各投资时段经项目业主初审认可的工程造价，利率为中国人民银行同期贷款实际执行的年利率。核算按照中国人民银行规定的银行贷款利率的调整原则与核算原则进行。计息起算时间为工程竣工验收合格之日起计息。(3)财务管理费：各投资时段经项目业主初审认可的工程造价乘中国人民银行同期贷款实际执行的年利率加上浮40%乘资金占用时间(年)。

  2、回购还款计划：工程竣工验收合格后，二年内付清回购款，回购款也可在条件完备的情况下提前支付(以审核部门终审确认的结算造价为准)。第1年支付回购款的50％；第2年支付回购款的50％。

  (六)制定合理的回购条件和程序，保证项目正常移交

  项目业主要制定合理的回购支付条件，特别要根据政府建设资金平衡状况确定项目支付方式和回购期，回购期不得在工程质量保修期内结束。

  项目完工后，项目业主与投资人要按照合同约定的方法对回购条件逐项核查、认定。需中介机构作出结论的，应由双方共同委托的机构作出结论，委托方法和委托的机构应在合同中载明。项目竣工验收合格，符合回购条件的，双方应签订回购备忘录，项目进入回购期。回购备忘录报审批部门和项目行政管理部门备案。

  项目业主应维护项目公司的合法利益，不得随意变更回购条件、违约扣减或截留应付回购款。项目不能达到回购条件的，项目业主不得回购，由项目公司组织整改，直至符合回购条件。经整改仍不符合回购条件的，双方应在合同中约定处置办法。

  二、形式二

  (一)实行投资建设的基本条件

  1、投标人企业资质：房建及市政园林工程二级以上。

  2、施工业绩：近三年来承担和完成5000平方米以上的房屋建筑和10000平方米以上的城市广场建设以及大型土方、道路、排水、亮化、绿化等工程建设的业绩，3个以上的优良工程和相关备案资料，并具有建设管理能力和履约守信。

  3、自有资金能力：承包人投入项目的自有资金不低于合同总价的50%(此款作为承包人的投标保证金和履约保证金)，凡具备上述条件者均可报名参加政府投资项目建设的投标。项目建成后由项目业主按合同约定的工程形象进度支付工程价款。项目在竣工验收合格后1年内付清工程款。

  4、采用公开招投标的程序择优选择施工队伍。

  (二)投资范围及其内容和总投资

  政府实施的项目建设工程，投资范围主要是指政府投资的公益事业性项目，其中包括公共房屋建筑和城市基础设施建设。具体内容：(1)公共房屋建筑(指学校、医院、影剧院及行政事业单位办公用房建设等)；(2)城市基础设施建设(指城市道路、桥梁、给排水、亮化、绿化及休闲广场建设等)。总投资按各项目建设工程的施工图纸和合同约定的全部建设施工内容分别确定。

  (三)投资建设的工程造价确定及其调整方法

  项目建设的工程造价确定，主要以施工图纸和合同约定的全部建设施工内容为准。其计价及调整方法如下：

  1、工程计价方式：建筑、装饰、安装工程执行2004年江西省相应工程定额和有关计价规定计算。市政、园林工程执行06年江西省市政、园林定额和有关计价规定计算。

  2、取费以中标报价的综合费率计算(综合费率内容包括组织措施费、企业管理费、利润、安全施工文明措施费、规费及税金等)。承包人按有关规定缴纳规费。

  3、主要建筑、装饰材料及安装工程中的未计价材料、设备，由承包人自行采购，并提供材料样品，经招标人看样定价签证确认。

  4、合同价的确定以中标人根据施工图纸编制工程预算，送业主初审或送有关审核部门审核，最终以审定的工程造价为合同价。合同价的组成暂定为：

  A、土建(市政建筑)工程合同价=图纸工程量×定额基价×(1+中标人综合费率)+(材料价差+甲乙双方签证价)×(1+3.413%)；

  B、装饰工程合同价=(图纸工程量×定额基价+材料价差+甲乙双方签证价)×(1+3.413%)+图纸工程量×定额基价中人工费×中标人综合费率；

  C、安装(市政安装、园林绿化)工程合同价=(图纸工程量×定额基价+未计价材料+甲乙双方签证价)×(1+3.413%)+图纸工程量×定额基价中人工费×中标人综合费率。

  工程竣工验收合格后，根据上述计算方法办理工程结算(含设计变更等引起的工程量增减的项目)。

  (四)保证金的缴纳及工程款的支付办法

  1、投标保证金和履约保证金的缴纳：潜在投标人应按规定缴纳投标保证金和履约保证金，并在开标前按合同价款的10%和40%分别缴纳。中标者投标保证金转为履约保证金，未中标者由招标人在规定时期内如数退还，不计利息。

  2、履约保证金的支付：当工程人员、机械设备进场和临时设施完成后，退回履约保证金的60%；当工程形象进度完成50%时再退回20%；当工程形象进度完成100%，并竣工验收合格后退回10%，另10%转为质保金。

  3、工程款的支付：按工程形象进度分期付款。当工程形象进度达50%时，按合同价款支付20%工程款；当工程形象进度达80%时，支付合同价款20%；当工程形象进度达100%时，并竣工验收合格后支付工程合同价款的10%。剩余工程款1年内分二期付清。前6个月按结算总价款的25%支付，后6个月工程尾数(除5%质保金外)全部付清(以审核部门终审确认的结算造价为准)。

  4、利率的计算：剩余的工程款利息按一年期银行同期利率计算，如到期尚未付清工程款，则按银行同期利率上浮20%计算利息。