2002年下半年，某公司拟以职工入股的形式为本单位职工进行集资建房。王某作为该公司职工享有单位建房资格。王某与张某系朋友关系，王某与王张某口头约定，王某将其集资建房资格转让给张某。2002年12月20日、2005年1月20日，按某公司的要求，张某以王某的名义分两次通过银行转账支付给某公司建房集资款共计60万元。某公司向王某出具各30万元交款收据，后王某将该收据交付张某。此后，张某以及王某依据排序按照某公司的要求共同到达指定地点进行楼位选择，王某在确定选择后并签字确认。2006年张某向某公司交纳第三笔购房款40万元，后王某以房屋抵押贷款方式向某公司交纳了该40万元购房款，2007年1月19日，某公司向王某出具交款收据，该收据注明系用"贷款"缴纳。某公司在征求王某意见后将40万元退还张某。

    2007年11月8日，某公司与王某签订正式商品房买卖合同，双方约定: 1、签订合同前，买受人(即王某)预交房款;签订合同10日内，买受人将房款差额一次性结清。房款转至公司指定账户。2、出卖人(即某公司)在2008年8月31日前将合同约定的商品房交付使用。 2007年11月15日，王某又与某银行签订个人购房借款合同，将该商品房予以按揭抵押，贷款43万元用于支付房款。2008年7月16日，某公司公布董事会决议，要求各集资人缴纳户外工程和相关配套、附属工程费用每平方米890元以及应收税金每平方米254.37元后，即办理交房入住手续。双方讼争房屋实际购买交付款项为1631569.97元。

    2009年10月27日，王某在办理房产证过程中向某公司出具"情况说明"一份，内容为:本人王贻斌，因购买集资房，分别于2002年12月25日至2009年10月20日共分五次向贵公司缴纳购房款和其他费用160多万元，公司也分别给我出具了收款收据。最近公司要求我交回全部收款收据要换发票，经我多次寻找，发现自己交款的其中两张收据丢失，两张收据共涉及交款金额60万元。如以后收据重现以及因收据引起的法律纠纷由我本人承担，与公司无关。望贵公司予以谅解，并办理相关手续为盼。此后，某公司即着手为王贻斌办理相关房产手续。

    2009年12月，张某将王某起诉至人民法院，要求判令王某立即交付房屋，并协助其办理房屋过户手续。一审审理期间，张某增加诉请要求依法确认张某为讼争房屋的实际购买人或判令王某返还其房款及利息以及房屋增值利润。

【分歧】

    在本案审理过程中，对转让集资建房资格是否有效，有两种不同意见。

    第一种意见认为，转让协议无效。理由：1、《城市房地产管理法》第三十七条规定：未依据登记领取权属证书的房地产不得转让。因签订转让协议时，出卖人尚未取得涉案房屋产权，该转让协议应无效；2、集资房本身体现了单位福利，须以具备该单位职工的身份属性为前提。双方签订转让协议后，使不具备单位职工身份的人享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为不仅使单位的利益受到损害，也使国家利益受到损害。据此转让协议应无效。

    第二种意见认为，转让协议有效。理由：集资房转让协议是权利义务的概括性转让；该协议转让的是集资建房资格并非房屋所有权，属债权范畴，可以依法转让；转让行为不违反法律的强制性规定；转让协议没有损害社会公共利益。

【评析】

    笔者同意第二种意见。理由如下：

    集资建房政策是我国计划经济向市场经济转轨时期，以及住房制度改革过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。据调查，在此段时间，我国“集资房”的类型比较复杂。一种是：党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，由本机关干部、企事业单位未享受过经济适用房的或者经济适用房面积不足最低居住标准的职工集资建房，此类集资房的性质仍属于经济适用房。第二种是：政府机关为解决公务员的住房困难，在申请划拨土地上集资建房，集资资格的主体为未享受过经济适用房的或者经济适用房面积不足最低居住职级标准的公务员，并且采取以小换大，即换购的方式。此类集资房的性质亦属于经济适用房。第三种是：政府机关、企事业单位为了解决职工的居住条件，不考虑职工有无经济适用房，利用单位集资团购的形式，购买房屋，在交清房款后，最终由职工个人与开发商签订商品房买卖合同，此类“集资房”享受资格的主体，为本单位职工，此类集资房的性质为商品房。此类团购方式的价格，亦明显低于市场价。上述情况无论那一种，其共同的特点是：职工集资建房时，集资房屋尚未开工或竣工。取得集资建房资格的当事人也都是在集资建房初期，由于资金不足，将集资资格转让给了熟人、和朋友或亲属。由于集资建房资格转让时房屋尚未开工或竣工，房屋所在的具体楼层、位置及面积均未确定，故转让资格当事人转让资格时并未取得集资房屋所有权。而且多数资格转让人是在收取买受人一定转让费后,将其享有的集资建房权利、义务转让给买受人,由买受人以转让资格人的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，资格转让人在获得房屋产权证后过户给买受人，或单位在办理房屋产权时直接登记为买受人。由此可见，签订集资房转让协议时的转让人未实际取得涉案房屋的所有权，出让人对该集资房享有的权利尚停留在参与集资资格。因此，双方协议性质，实际上是集资建房资格的转让。这在法理上可归为一种期待利益，属债权范畴，这种行为符合合同权利、义务概括转让的法律特征。

    本案王某与某公司的集资建房性质，从2007年11月8日双方签订的商品房买卖合同可以看出，该集资房属于商品房的性质。集资单位也未规定集资房禁止转让。王某口头协议将购买资格转让给张某后，张某即按集资单位的要求，分别于2002年12月20日、2005年1月20日以王某的名义向集资单位缴纳两笔集资建房款共计60万元。王某也及时将集资建房单位开具的收款收据转交给了张某，并同张某一起依据集资单位的排序和要求进行了搂位选择。2006年张某缴纳第三笔40万元集资款后，王某通过抵押贷款方式自己缴纳了40万元集资款，并通过集资单位将张某缴纳的40万元集资款退还给了张某。2007年11月8日，王某与集资单位签订了正式商品房买卖合同，并缴纳了下余全部购房款（张某实际交款60万元，王某实际交款1031569.97元）。

    综上事实，笔者认为，王某将其单位集资建房资格经口头协商约定，自愿转让给张某享有，是双方真实意思表示，该转让行为既不损害国家利益和他人利益，亦不违反集资单位的规定，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。故本案集资建房资格转让协议应为有效。

来源：陕西法院网