上诉人浙江丽水市金科房地产开发有限公司因

与被上诉人周某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案二审判决书

（2017）浙11民终1号

上诉人（原审被告〕：浙江丽水市金科房地产开发有限公司。住所地：浙江省丽水市南城新区吴垵路与遂松路十字路口。统一

社会信用代码：913311005739896370G。

法定代表人：王金水，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨天胜，北京市铭泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告〕：周某某，男，

被上诉人（原审原告〉：刘某某，女，

共同委托诉讼代理人：吴洪江，浙江丽阳律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人：吴世臻，浙江丽阳律师事务所律师。

上诉人浙江丽水市金科房地产开发有限公司因与被上诉人周某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2016）浙1102民初5973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人浙江丽水市金科房地产开发有限公司的法定代表人王金水及其委托诉讼代理人杨某某，被上诉人周某某、刘某某的共同委托诉讼代理人吴洪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人浙江丽水市金科房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判逾期交房违约金数额及逾期交付权属证书违约金计算基数；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未依法向上诉人送达本案相关诉讼材料和开庭传票，致使上诉人未能参加本案一审诉讼，剥夺了上诉人的权利，违反了《民事诉讼法》第一百二十五条、一百二十八条、一百三十六条规定，属严重程序错误。二、一审法院认定逾期交房违约金从2014年10月1日起算至实际交房日，属认定事实错误。案涉商品房已于2015年6月19日通过竣工验收，已符合案涉商品房买卖合同约定的交付条件，故上诉人依据约定于2015年6月19日晚向业主群发短信并书面寄送了交房通知，通知其于2015年6月20日起开始收房并无任何不妥之处。根据案涉商品房买卖合同第十二条约定“书面通知买受人10日内未办理交接手续，视为出卖人如期交付”，故被上诉人应当于接到交房通知后10日内办理收房手续，现被上诉人实际收房日已超过案涉商品房买卖合同约定的收房期限，故案涉商品房的交付日至迟算至2015年6月30日，而非一审法院认定的实际收房日。三、一审法院认定逾期交付权证违约金的计算以房屋总价款为基数，属认定事实错误。因案涉购房款是由两部分组成，即商品房价款加上附属用房的价款，前述两部分只有商品房存在权属证明，被上诉人所要求的房屋权属证书也只是为了办理房屋产权证，附属用房不存在逾期产权登记的情况。故逾期交付权证的违约条款只限定于商品房的登记，计算该部分违约金显然只能以商品房的价款为计算基数。综上，一审法院程序严重违法，剥夺上诉人的诉讼权利，且认定事实不清、判决错误，请求二审法院发回重审或依法改判，维护上诉人的合法权益。

被上诉人周某某、刘某某辩称，一、本案并不存在被答辩人上诉状中诉称的送达程序错误。一审承办法官是在其办公室向被答辩人法定代表人送达诉讼材料和开庭传票的，但对方却拒签送达回证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百三十一条的规定，当事人到达人民法院，拒绝签署送达回证的，视为送达。具体送达过程一审法院在本案一审案卷中有清楚的记录，同时法院审判信息系统存有送达当时的现场录像。二、一审判决以2014年10月1日至实际交房日为期间计算答辩人的逾期交房违约金诉求，合理合法。答辩人与被答辩人签订的《浙江省商品房买卖合同》真实、合法、有效，其第九条明确约定了2014年9月30日前被答辩人向答辩人交付的房屋应当满足的条件，同时第十条约定了被答辩人逾期交房应当承担的违约责任。一审判决以2014年10月1日至实际交房日为期间计算逾期交房违约金完全是依照合同约定，合理合法。被答辩人主张适用《浙江省商品房买卖合同》第十二条约定的通知交房，却忽视了通知交房的前提是房屋必须符合法律规定和合同约定的交房条件。无论是从实践经验还是从《浙江省商品房买卖合同》第九条明列竣工验收条件都可以看出，竣工验收无法替代备案、水电气道路等其他配套设施的正常使用，被答辩人上诉状中以通过竣工验收替代《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的多项交房条件，纯属偷换概念。三、一审法院以房屋总价款为基数计算答辩人主张的逾期交付权证违约金，符合合同约定。《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确约定了逾期交付权证超过60日买受人不退房的，每日违约金为已交付房价款0.1‰，被答辩人主张将附属用房价款从已交付房价款中剔除没有法律依据，也不符合合同约定。首先，从合同标的物的计价方式可以看出合同第七条总房款的金额组成中是包含了附属用房的价款的，因此，在没有特别说明的情况下，同一合同中关于房款的理解应当是统一的。其次，该合同系被答辩人提供的格式合同，在双方对房价款的理解产生歧义时，即便合同对此没有具体的说明，也应当作出有利于非格式合同提供方即答辩人方的理解。最后，被答辩人以附属用房无需办理产权证为由主张剔除该部分房价款纯属强加关联，已支付房价款只是双方约定的违约金计算基数，只要最终的违约金计算结果不超过法定上限，该计算基数与违约事由有无关系并不在考虑范围内。综上，被答辩人的各项上诉事由皆没有事实和法律依据，恳请法庭依法驳回被答辩人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益，维护正常的房地产市场交易秩序。

被上诉人周某某、刘某某向一审法院起诉请求：一、被告浙江丽水市金科房地产开发有限公司立即向原告支付逾期交房的违约金20303元（自2014年10月1日起，按原告巳交付房价款的日万分之一计算至实际交房日）；二、被告浙江丽水市金科房地产开发有限公司立即向原告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金（自2015年3月31曰起，按原告已交付房价款的曰万分之一计算至被告实际交付土地、房屋权属证书之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2012年12月19曰，原告与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》。合同第七条约定，买受人应支付的总房款为人民币665661.1元。第九条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用，具体条件包括“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明…3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件…”。合同第十条约定，出卖人如未按照合同规定的条件和期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权要求出卖人自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。且出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前述土地、房屋权属证书交付给买受人，出卖人不能在该期限内交付权属证书超过60日以后，自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已经交付房价款0.1‰的违约金。合同生效后，原告依约支付了购房款。截至2015年6月19日，该商品房项目经竣工验收合格。2015年8月1曰，房屋实际交付。被告至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明，也未向原告交付土地使用权证和房屋所有权证。原告提供的原告身份证、被告企业基本信息、组织机构代码证、商品房买卖合同、购房发票、个人购房担保借款合同、住宅质量保证书，以及原告庭审陈述，能够证明相应的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方约定于2014年9月30日前交付房屋、2015年3月30曰前交付权证。双方应当全面、适当地履行生效的合同，但被告未能按时交付房屋和权证，为此应当承担合同约定的违约责任。原告诉请合法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告丽水市金科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周某某、刘某某逾期交房违约金20303元。二、被告丽水市金科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十曰内支付原告周某某、刘某某逾期交付权属证书违约金（以房屋总价款人民币665661.1元为基数，按日万分之一从2015年3月31曰起计算至本判决确定的履行日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1205元，减半收取602.5元，由被告丽水市金科房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，被上诉人没有提交新证据。上诉人提交了顺丰速运存根、丽水市顺丰速运有限公司出具的投送证明、交房通知、短信通知各一份，共同待证上诉人已于2015年6月30日前通知被上诉人交房。被上诉人质证认为，对上诉人提交的上述证据的真实性予以认可，但不能证明案涉房屋已经符合交付条件。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。

本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，根据案涉合同第九条约定，取得建设工程竣工验收备案证明是房屋交付的前提条件之一，现案涉工程未在合同约定的交付时间取得竣工验收备案证明，上诉人也未就其未取得工程竣工验收备案证明提供正当的抗辩事由。即使上诉人已于2015年6月20日前后向被上诉人以快递和短信方式发送了交房通知，因其交房条件未成就，被上诉人有权拒绝收房，上诉人未在合同约定的时间内向被上诉人交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应按合同第十条的约定向被上诉人承担逾期交房的违约责任，上诉人关于房屋交付时间的上诉理由与合同约定有悖，本院不予支持。至于逾期交付权属证书违约金，案涉合同第十六条中对已支付房款并未特别约定排除附属用房房款，一审法院对该条款的解释符合合同解释原则，对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。另，经审查，一审法院对本案依法适用简易程序进行审理，在开庭前已经将相关诉讼材料和开庭传票送达上诉人，不存在程序违法情形。

综上所述，上诉人丽水市金科房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1205元，由上诉人丽水市金科房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长      聂伟杰

代理审判员  毛向东

代理审判员   刘斐

代书记员    郑丽珍