法律建议书

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浙江**律师事务所**律师接受丁**先生的委托，就办理**县电力鞋厂名下的房地产（**县南门路33号房屋）变更过户其名下的事宜，提出如下法律建议。

一、基本情况

1993年，丁**先生受**县人民政府招商引资邀请到**县妙高镇开办**力行电力鞋厂（以下简称电力鞋厂）。电力鞋厂是名为集体实为丁**先生的个体私营企业。电力鞋厂于1998年6月29日被**县工商局作出遂工商企（98）第30号处理决定书，吊销力行鞋厂营业执照。电力鞋厂目前处于被吊销但未注销状态。

现丁**先生向**县人民政府申请将**县电行鞋厂名下的遂国用（95）字第2407号、遂国用（96）字第03099号两本国有土地使用证、遂字第0011956号、遂字第0011928号两本房屋所有权证变更过户到丁**先生名下。

**县住房和城乡建设局于2014年8月18日函告丁**先生，根据《民用建筑可靠性鉴定标准GB50292-1999》鉴定分类第3.1.1条第一类第三款规定，建筑物改变用途或使用条件的鉴定应进行可靠性鉴定。

基于上述情况，本律师根据调查的事实和法律、政策，提出本法律建议书。

二、适用的法律、规范性文件依据

（一）本所律师经查验确认，该电力鞋厂是丁**挂靠集体的个体私营企业，该电力鞋厂目前处于被吊销但未注销状态。因此，本律师认为，以下规范性文件是处理依据：

（1）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

（2）《**市建设局关于同意实施<被吊销营业执照的企业房产办理权属登记、交易的若干意见>的批复》、《被吊销营业执照的企业房产办理权属登记、交易的若干意见》；

（3）国家鉴定标准规范性文件《民用建筑可靠性鉴定标准GB50292-1999》。

三、争议焦点及本律师建议

本律师认为，丁**先生申请办理将该电力鞋厂名下的房地产位于**县南门路33号房屋变更过户其名下的主要焦点在于：

（一）、电力鞋厂名下房地产是否允许过户到丁**名下；

（二）、**县南门路33号房屋现有房产证是住宅，还是厂房；

（三）、**县南门路33号的房屋是否需要进行可靠性鉴定？

就第（一）项争议焦点，本律师认为：

根据**市建设局关于同意实施<被吊销营业执照的企业房产办理权属登记、交易的若干意见>的批复》和《被吊销营业执照的企业房产办理权属登记、交易的若干意见》规定，根据丁**先生的申请按规定程序，相关单位应当将电力鞋厂名下的房地产（**县南门路33号房屋）变更过户其名下。

就第（二）项争议焦点，本律师认为：

**县南门路33号房屋坐落地段的城镇规划为住宅用地；

电力鞋厂缴纳的土地出让金、审批材料、设计图纸、房屋现状均是住宅；

1997年房屋登记发证时，**县房地产管理处的《房屋所有权登记发证调查审核表》记载：**县南门路33号的房屋是住宅，该份审核表中，有调查人员、审批人签字，有审批单位公章，该审批表是1997年形成的，来源于**县房地产管理处的档案，是最原始、最可靠的书面证据。

根据以上情况，电力鞋厂名下的房地产（**县南门路33号房屋）的性质是住宅，该结论应该是确定的。

至于土地的使用性质，原登记档案记载为工业用地，但土地使用年限是70年，存在着登记瑕疵和争议，本律师认为应该在依法依规的前提下，本着维护行政相对人利益优先原则处理历史遗留问题。

就第（三）项争议焦点，本律师认为：

基于丁**先生申请办理过户手续，**县南门路33号房屋用途是住宅，丁**先生也未要求改变使用用途和使用条件的，况且，对该类情况，政府主管部门没有要求进行可靠性鉴定的先例。根据《民用建筑可靠性鉴定标准GB50292-1999》第3.1.1条规定，丁**先生在征得**县人民政府同意前提下委托浙江求是工程检测有限公司对该房屋进行安全性鉴定，鉴定结论是该房屋安全符合居民住宅要求。

基于先前该房产办理双证时，质监部门已出具了建筑工程交工验收书，并且2002年**县建设局委托**市房屋质量检验所鉴定房屋安全合格。现丁**先生要求办理变更过户手续，相关部门应该予以办理变更过户手续。

综上，**县南门路33号的房屋无需再次进行可靠性鉴定。

                                   浙江**律师事务所

律师：

                                     2014年9月25日