本案是否适用“买卖不破租赁”原则

　　《人民法院报》2003年10月30日第三版刊登了朱敏霞同志《法院查封房产在先，承租人承租房屋在后——承租人可否主张“买卖不破租赁”》一文（下文称朱文）。简要案情如下：1999年9月，A公司因欠C银行借款被诉至法院，同年12月法院应C银行申请查封为A公司所有的房产，并到当地房地产管理部门办理查封登记手续，通知该机关不予办理该房屋过户手续。2000年3月15日A公司将已查封的房屋出租给B公司，租期6年，并于当日双方到当地房地产管理部门办了登记备案手续后，A公司将房屋交给B公司使用。由于A公司拒不履行生效判决，2002年8月9日法院依法强制执行A公司所有的房产，将房产过户到C银行名下。C银行要求B公司让出房屋，B公司要求C银行继续履行租赁合同，双方由此发生纠纷。朱文认为，本案B公司有充分理由主张“买卖不破租赁”，C银行应当继续履行租赁合同。笔者不敢苟同朱文观点，窃以为，本案不适用“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对C银行不具有拘束力。

　　一、租赁合同有效并不是B公司主张“买卖不破租赁”的理由

　　诚如朱文分析，B公司与A公司的房屋租赁合同是合法有效的，但是这并不是本案适用“买卖不破租赁”的充分要件。并不是所有有效合同都能得到全面有效的履行，“一物二买”就是一个经典的说明。“买卖不破租赁”是债权的一个特例，有其严格的适用条件：一、就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同；二、买卖合同与租赁合同均有效成立；三、租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转于他人则不发生“买卖不破租赁”效果；四、承租人在同等条件下未主张优先购买权，若承租人主张优先购买权，则取得所有权，亦不发生“买卖不破租赁”。法律承认“买卖不破租赁”原则是对成立在先的承租人租赁权的尊重与保护，承租人凭借其成立在先的租赁权不但可以对抗买卖合同之买受人，而且可以对抗成立在后的抵押权人。但前提是承租人之租赁权先于买受人之所有权、抵押权人之抵押权存在，否则原租赁合同对买受人、抵押权人不具有法律拘束力。

　　本案中，A公司的房屋被法院查封后自查封之日起A公司对该房屋的所有权即受到限制，即不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、处分，这种效力直到案件执行完毕。法律虽不明文禁止其将房屋出租以获收益但应当以其查封的财产保证对C银行履行债务，在其未履行债务时法院得以该查封财产折价或变买，强制其履行债务。这就有可能造成A公司对B公司违约。

这里就涉及到查封效力与租赁效力竞合时如何处理，受损一方如何救济。

　　二、财产保全效力与租赁效力发生冲突时如何处理

　　所谓财产保全效力与租赁效力竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，关键看二者哪个成立在先。

　　若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力。这是因为，承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封，他仅能就当时现实的情况作出判断，选择出租人就租赁物缔结租契。这种当事人的自由选择应当得到尊重和保护。在此情形下，债权人所取得之所有权是负负担的所有权，对先已存在的租赁，债权人负有容忍之义务。承租人应当向债权人履行义务，债权人得收取租金，获得相应的补偿。

　　若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意（此时应视为一个新的租赁契约成立）。对承租人损失，若承租人知道或应当知道租赁物已被查封的，则损失由承租人自己负担。这是因为，意思自治是民法中一项基本理念。所谓意思自治是指当事人按照自己的理性判断去设计自己的生活，管理自己的事务，从积极方面来讲是指自主参与、自主选择，从消极方面来讲指自己责任，即自己要为自己的判断、选择负担。若承租人知道或应当知道租赁物已被查封却仍然与出租人订立租赁契约，这是他自主选择，其后果与他人无涉，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。

　　在此案件中，因B公司的租赁权后于查封事实而存在，因此，不得主张“买卖不破租赁”。因为租赁物为房屋，而房屋则以登记为其公示方式，B公司在缔约时应当知道房屋已被查封的事实，应当知道租约有不能履行的风险却仍然与A公司订立租约，这一风险只能由B公司自己承受，其损失也只能由B公司自己负担。

（作者单位：江苏省宿迁市宿豫区人民法院）