租赁楼房的一部分是否具有优先购买权

　　甲有一幢二层的楼房，其中一层为门面房，二层为住房，门面房和住房相对独立，但该幢楼房仅有一份独立的产权证。2002年9月15日，甲将门面房出租给乙，租期从2002年9月15日至2003年9月15日。2003年8月20日，甲在乙不知晓的情形下，将该整幢楼房卖给第三人丙，并到房管部门办理了过户手续。2003年9月18日，丙通知乙搬迁。乙诉至法院，请求确认其具有优先购买权，并要求购买其所承租的门房面。

　　本案在审理过程中，存在二种截然不同的意见。

　　第一种意见认为，乙享有优先购买权，有权购买其所承租的门面房。《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，乙依法享有对门面房部分或整幢楼房的优先购买权。

　　第二种意见认为，乙不享有优先购买权。由于乙租赁的门面房是该幢房屋的一部分，而甲出卖的是整幢房屋，乙不具有对整幢房屋的优先购买权，乙不能要求甲分层出卖，影响出租人对房屋整体出卖的处分权，因而乙无权以优先购买权为由请求购买其承租的门面房。

　　笔者同意第二种处理意见，乙不具有该楼房一层门面房的优先购买权。理由如下：《合同法》第二百三十条规定中的“同等条件”应当是指承租人购买承租房屋时的购买条件，而不包含承租人承租房屋的情况。优先购买权所指向的对象只能是租赁房屋，而不能是租赁房屋以外的其他房屋。本案中，由于乙承租的只是甲所有的楼房的一部分，按民法理论，租赁某物的一部分由此而产生的对该物一部分的优先购买权不能及于物的全部，因此乙不能对甲的该幢楼房主张优先购买权。甲对其楼房享有所有权，即可以占有、使用、收益和处分该楼房，当然有整体出售的权利。那么乙是否可以主张对该幢楼房一层门面房的优先购买权呢？笔者认为，这就要看该层门面房是否有单独的房产证和该部分房屋是否具有事实上的可分性。如果该层门面房有单独的房产证，并且与整幢楼房可分割，从法律上来说该部分房屋就是一个独立的物，是可以单独处分的，那么乙对该门面房就应具有优先购买权，可以据此对甲整体出售房屋的权利提出抗辩，要求甲将该门面房单独出售。如果该层门面房虽无单独的房产证，但是具有事实上的可分性，比如楼房中的各个单元房实际上是给不同的人居住使用的，那么，租赁其中一个单元房的人就可以主张对该单元房的优先购买权。而在本案中，二层楼房是一个整体，从法律上认为该幢房屋是一个独立的物，而该层门面房仅是其中一部分，与其他部分不具有事实上的可分性。所以乙不能要求甲将该层门面房分开出售，破坏该物的完整性，即乙不享有整幢楼房的门面房具有优先购买权。

（作者单位：江苏省句容市人民法院）