优先考虑不等同优先权

　　【案情】

　　2008年4月1日，原告申保林与被告广西壮族自治区蒙山县运输管理所、金晖公司签订承包经营协议，约定由申保林承租文圩客运站，租期自2008年4月1日起至2011年3月31日止。协议第十条还约定：“协议期满，原告有意续租的，在同等条件下，被告可优先考虑”。2010年4月30日，被告蒙山县运输管理所与被告金晖公司签订协议，约定蒙山县运输管理所把文圩客运站无偿转让给该公司经营，经营期限自2010年5月1日至2015年4月30日。在原告与被告协议的履行期满后，第三人龙诗铭与金晖汽运蒙山分公司签订了文圩客运站出租协议，由第三人承租文圩客运站，租期自2011年6月1日起至2014年5月31日止。2011年9月23日，原告以原、被告的租赁关系还存在，被告在未通知原告的情况下，将客运站出租给第三人，违反了原、被告协议中的优先租赁权，且第三人与被告签订的协议是恶意串通为由诉至法院，请求准许原告继续承租被告的文圩客运站。

　　【审判】

　　广西壮族自治区蒙山县人民法院一审判决认为，依法成立的合同，受法律保护。原告申保林与被告蒙山县运输管理所、金晖公司于2008年4月1日签订的文圩客运站承包经营协议，是当事人真实意思表示，没有违反法律的规定，是依法成立且有效的合同。当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。被告蒙山县运输管理所提出其不是适格的义务主体的意见，经查，2008年4月1日，被告蒙山县运输管理所与被告金晖公司共同将文圩客运站租赁给原告；2010年4月30日，两被告签订协议，约定蒙山县运输管理所把文圩客运站无偿转让给金晖公司经营，这属于两被告之间互相约定权利义务的协议，且没有通知原告，故对原告不产生效力，蒙山县运输管理所仍是本案适格的被告，因此，对被告蒙山县运输管理所提出的上述意见，该院不予采纳。2011年4月1日原、被告签订的合同履行完毕后，原、被告未能就继续租赁达成协议，原订立的租赁合同即宣告终止。原告有义务清场并将租赁场地交回被告。原告提出在合同期满后被告同意原告继续承租的主张，因没有证据证实，且被告不予认可，故对原告的主张，该院不予支持。原告主张其对文圩客运站场地有“优先租赁权”，经查，原告与两被告于2008年4月1日签订的协议第十条中约定：“协议期满，乙方（即原告）有意续租的，在同等条件下，甲方（即被告）可优先考虑”。由此可见，在同等条件下，被告只是“可优先考虑”，而非“应当优先考虑”，故原告主张的“优先租赁权”，仅是在同等条件下由被告“可优先考虑”而已，至于被告考虑后，出租给原告还是第三人，决定权仍在于被告，原告不能根据上述约定主张其有“优先租赁权”。故对原告提出的主张，该院不予支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。据此，判决驳回申保林的诉讼请求。

　　梧州中院经审理认为，一审判决认定的事实清楚，证据充分，应予以维持，二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　【分析】

　　本案的争议焦点是：关于上诉人申保林对文圩客运站是否享有优先租赁权问题。

　　首先，2008年4月1日签订的文圩客运站承包经营协议第十条中约定：“协议期满，乙方（即上诉人）有意续租的，在同等条件下，甲方（即被上诉人）可优先考虑”，该约定中的“可优先考虑”，按通常理解是作为出租方在选择承租方时可以把上诉人作为重点或优先考虑对象，而不是必须给上诉人赋予“优先租赁权”，“可优先考虑”与“优先租赁权”两者在内涵上有本质区别，两者间无法划等号；其次，综合本案的证据，均未能证实合同期满后作为承租方的申保林曾经向被上诉人明确提出过续租的邀约，也没有证据证实承租方与出租方就续租事宜进行过磋商，所谓“可优先考虑”亦无从谈起；再次，上诉人在本案所主张的“优先租赁权”可以是约定权利，但并不属法定强制性权利，如上诉人要继续承租客运站，仍应采用与出租方进行协商的方式达成。所以，在双方约定不明确又无法律强制性规定的情况下，上诉人主张由其优先续租文圩客运站缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被上诉人蒙山县运输管理所无偿将文圩客运站经营权转让给金晖公司的行为是否违反行政管理规定，是另一法律关系，不属本案审理范围。