谁是农村土地租赁的租赁权人？

【案情】

　　客商杨某与萍乡某村委会签订了土地租赁合同，用于承包鱼塘。后该村委会村民一组、村民二组发现该鱼塘建设在两小组额责任田范围内，于是起诉要求村委会将收取的租金返还两村民小组。

【分歧】

　　本案土地租赁合同中，村委会与两村民小组，谁才是合同的租赁权人？

　　第一种观点认为，村委会是租赁权人。首先，在农村，村民小组一般没有独立财产，不能独立承担民事责任，不能对外签订合同。其次，本案合同签订人为村委会与杨某，村委会是合同相对人。最后，《村民委员会组织法》第二条规定由村民委员会办理本村的公共事务和公益事业；第八条规定村民委员会管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，因此本案租赁合同的租赁权人应当是村委会。

　　第二种观点认为，两村民小组是租赁权人。首先，村民小组是依《村民委员会组织法》的规定，由村民委员会依法设立的群众性自治组织，最高人民法院《关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》中答复中明确了村民小组在民事诉讼中具有诉讼主体资格。其次，根据《土地管理法》，本案的租赁土地已经由两个村民小组集体所有，应该由上述两村民小组经营、管理。故在本案中，村委会只是代理两村民小组签订合同，两村民小组为租赁权人。

【评析】

　　笔者同意第二种观点，即两村民小组是租赁权人。

　　首先，根据《民事诉讼法》解释第六十八条，有独立财产的村民小组在民事诉讼中具有诉讼主体资格。

　　其次，《土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。《物权法》第六十条第二项也规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。从上述规定来看，农村集体土地所有权归村民小组行使无疑。所以租赁合同中，签订人村委会实际为村民小组的代理人，若经过村民小组的追认，租赁合同有效。故两村民小组为租赁权人。

最后，第八次全国法院民事商事审判工作会议上强调了对农民土地承包经营权的保护，特别是在农村土地流转政策提出后，更加要重视对农民权益的保护。本案中，确认村民小组的集体土地所有权、出租权，既符合法律的规定，又能保护农民的合法权益，取到了较好的法律效果及社会效果。

　　综上，两村民小组是租赁合同的租赁权人。