“弃房断供”：贷款与借款的博弈 业主弃房断供 谁来品尝苦果

最近，“弃房断供”频频出现在一些媒体上，同样的现象也时而出现在苏州城区。数据显示，今年1至8月，苏州工业园区法院受理银行向法院起诉的借款合同纠纷案件大量增加，其中个人房屋贷款逾期不还案件120件，同比增加68.7%，增幅之大是近几年很少见的。这些案件的共同点：几乎所有的业主都声称“无力还款”而断供。

苏州绝大部分金融机构总部聚集在苏州工业园区，辖区所在的园区法院承担了全市很大比例的金融纠纷案件。该法院这一现象传递了哪些信号？会给购房者、银行及房地产市场带来哪些影响？也让大家多了几分担忧？

弃房断供，银行、“房奴”有话要说

家住苏州市城东的王先生是前年3、4月间购买的第二套房。当时，苏州的房价和全国其他地方一样，被抬到了新的高位。王先生出于“买涨不买跌”的从众心理，以不多的首付款与开发商签下了买卖合同，又与苏州某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。借款80万元，期限20年。买了房的王先生看这房价上涨趋势，想想过几年卖出去又能小赚一笔。心里乐呵呵的。但好景不长，王先生所在行业不景气，其公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕的是，由于国家宏观政策的调控，房价涨势止住了，自己所买的楼盘开始降价。王先生心中打起了小九九，房子的房价跌了快两成，自己每个月还要付上几千元还贷，压力不小，干脆断供。于是停止了向银行还贷。银行方面催要无果，只得拿着合同将王先生告到苏州工业园区法院。

法院经审理后认为，原、被告间个人购房借款、担保合同合法有效。合同签订后，王先生未按约还款已构成违约。原告要求解除合同并立即要求被告支付全部贷款本息的条件已经成就。王先生应当立即归还原告借款本金及相关利息、罚息等。且根据担保合同的内容，原告就上述房产享有优先受偿权。

当事人说：

原告：断供行为增加银行坏帐风险

被告：确因经济困难无力偿还贷款

原告认为，王先生连续数月未按时偿还贷款本息，银行只得将王先生告上法庭，要求解除与王先生之间的借款合同，确认银行对抵押物享有优先受偿权，并支付贷款本金、利息及逾期利息、诉讼费用。原告还认为，对银行而言，如果借款人不按合同约定还款，在当前楼市现状下，就有可能造成无法全额执行到借款人所欠贷款的结果，增加银行坏帐风险。

被告王先生则当庭直言：对借款事实无异议，表示自己所在单位经济情况不景气，经济困难，无力偿还贷款。希望向开发商退还所购房屋，以降低自己的损失。

连线法官：

“借贷双方的非理性思维往往是引发纠纷的根本”

因为经常审理房贷纠纷案件，园区法院金法官说起断供案件特点时侃侃而谈：我们遇到的断供案子普遍供房时间很短，按揭贷款几乎都是2010年以后办理的。大多是购买第二套，甚至是第三第四套房子时出现的情况。第一套房子发生纠纷的较少，因为作为刚性需求，购房者往往比较慎重。在为数不多的“首套房”断供案件中，外地籍年轻人占比较大，且涉案房屋多为被告唯一住房。值得注意的是，业主断供后被银行告到法院，缺席审理较高。被告下落不明或经送达后拒绝出庭的，差不多要占50%，弃房抵债意图明显。这也反过来论证现在房贷纠纷的非理性思维问题。

非理性思维之一 ：

“买涨不买跌”

园区法官告诉我们，老百姓往往有一种典型的从众心理，就是“买涨不买跌”，房价越是被抬往高位，越有可能出现售楼处前排队抢房的现象。其中一部分购房者随意性较大，缺乏长远规划和风险意识，对自身还款能力没有正确评估，一旦遭遇变故，脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。

“弃房断供”表面看来，有人愿意亏损首付和已经支付过的利息，并搭上维护了多年的“信用”，就一了百了。但“断供”不仅是信用问题，还涉及违约责任。即使“弃房”，也不代表法律责任可以中止履行。为此，“断供弃房”现象给投资者特别是“炒房客”敲响了警钟。购房应该量入为出,不能盲目承担超出个人偿还能力的贷款,而要结合收入情况量力而行。

非理性思维之二：

“贷款迟还一些能有什么关系”

在房贷纠纷中，最不应该也最常发生的就是借款人疏忽大意导致逾期还款的情况。如李先生和江女士是一对80后的小俩口，前几年向银行贷款购置了房子。两人心情好时，会及时向银行还贷，但两人一吵架，就谁也不去银行还贷了。到今年3月，银行的逾期还款记录达到了十几次之多。银行只得向法院起诉要求解除贷款合同，并要求小李小江一次性支付剩余房款、逾期还款的利息及相关费用。这下小李小江紧张起来，赶紧支付了拖欠的款项以及罚息，借款合同才得以继续履行。

办案法官告诉我们，借款人终需为这种不以为然的态度买单。如果借款人逾期还款累计超过一定次数，银行可以要求解除借款合同，要借款人立刻偿还贷款本金和利息，而且还要支付逾期还款的罚息，这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿。即使银行没有选择解除合同，逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的，个人的逾期还款记录将被记入征信系统，从而影响个人信用。

非理性思维之三：

“大不了房子我不要了，银行爱怎么着怎么着”

法官对此分析说，断供现象频出，也反映出不少购房者的法律意识淡薄。很多人觉得，断供以后，“大不了房子我不要了，银行爱怎么着怎么着” 其实不然。从“断供弃房”的案例看,不管是“供不起”还是“甩包袱”,结果都是损失惨重。不仅房子没了,首付、月供也“付之东流”。如果房子抵掉还不足以支付银行贷款的话,也会在个人信用记录中留下“污点”。

法官提醒确实经济困难、无力还款的购房者，在按约履行贷款合同的同时，可以通过与银行协商来解决延期还款问题，切勿自作聪明“弃房断供”。

法官剖析原因：

“弃房断供”主要是购房者的资金链出了问题

大部分断供的业主都明白，断供后果很严重，在成为被告失去现有房屋的同时，还会留下严重的个人信用污点，那么一些业主为何甘冒如此风险依然断供呢？

苏州园区法官认为，从该院“弃房断供”的案例看，导致“弃房断供”主要原因是购房者的资金链出了问题，并不是市场波动、房价涨跌而弃房的单纯原因。 可以说，断供无外乎以下几个原因：

有的购房者遭遇家庭经济变故。许多购房者（特别是非苏州户籍者）往往举全家之力购房，一旦家庭发生重大变故，如家庭成员疾病、失业、赌博、离婚等原因，便会导致负债额度过高而“弃房断供”。部分中小企业往往与业主个人财产高度混同，一旦企业资金链吃紧，势必影响业主偿还房贷。比如，一些业主从事钢贸生意，所购房屋总价较高，每月还贷额也很高，但因行业效益下行，导致无力还贷。此外，一些商铺因生意不好租不出去而“弃房断供”的案件也不少。

不少购房者还款负担加重。近年来，银行贷款利率、CPI指数一直居于高位，一些企业降薪及裁员现象接连发生，加大了借款人的还款负担。同时，银根收紧，让一些放贷银行的神经绷得很紧，只要借款人晚交二三个月房贷，立马就会将其告上法院，迫使有的业主“弃房断供”。

一些购房者盲目购房。前几年，部分房产商以低首付形式促销房产，或者为购房人垫付首付，利用较低的首付成本套得银行高额贷款。开发商此类促销导致部分人，尤其是“炒房团”盲目购房，在房价停滞、市场低迷，还贷压力增大的情况下，有的借款人只得逃避还贷。

法官支招：

如何才能减少此类纠纷？

对此，苏州园区法官给出了几个建议：

作为银行应加强信息核查。 在银行的各类信贷中，个人按揭房贷是违约率较低的相对安全品种，但近期出现的断供现象，提醒银行业对风险控制更需审慎。加大房贷审核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真实性。避免还贷能力不稳的购房者盲目入市后缺乏还款能力，导致银行面临坏帐 “被迫当房东”的风险。

作为开发商应理性促销。一些城市出现低首付的促销手段，虽然可从一定程度上推动楼盘的热销，但也隐藏了极大的资金隐患。一是部分炒房人趁机入市，多套囤积，稍遇变故，就会丧失还贷能力。二是部分欠缺买房能力人低估还贷压力，盲目入市，一旦感受到还贷压力，只得选择不还贷。

作为单位出具证明应客观。银行向借款人提供贷款，会对借款人的收入情况进行审查，通常要求借款人提供所在单位的收入情况证明。可见此类证明是银行发放贷款的重要依据，企业单位在出具证明的时候必须客观公正，避免夸大，给银行审核工作带来困难。

作为借款人应注重风险衡量。记准自己的房贷还款日，不在还款日后还款；关注自己实时的还款数额，避免出现还款金额不足的情况；最好是一次多存入几次的还款金额，定期查询个人的还款记录。

法官说，从以上这几个途径着手，减少此类纠纷可能会有所作为。

连线律师

“正常人千万别断供！”

苏州一位有着多年房地产业诉讼经历的律师透露，一直以来都存在房贷断供的情况，自己此前就处理了多个此类案件，大多是因为业主无力支付才会出现断供。

该律师称，业主以断供来应对房价下跌存在严重的认识误区。个人买房时和银行签署的合同，首先是借款合同，同时还会与银行签署房产抵押合同，不能看自己房子已经资不抵债就选择断供。从法律角度分析，“断供”对借款人是非常不利的，因为它并不能免除债务人的还款责任。如果债务人不按期还款，无论是出于哪一种原因的“断供”，银行都有可能宣布借款合同到期，要求债务人偿还全部贷款。

再说，不论房价如何变化，个人对银行的借款合同总是存在的。如果业主断供，银行起诉业主，基本上百分之百胜诉。银行首先是拍卖抵押的房产，一般拍卖价会比市场价格低10％以上。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等，全都由业主支付。拍卖完后，房子可能一半的钱没有了。银行还会拿着法院的判决，四处寻找业主的其他财产，业主的工资、存款等都可能会被银行划走。此外，法院判决进入执行程序后会终身有效，也就是说业主得一辈子担心银行会来追债。因此正常人千万别断供。