－－陈某某诉朱某某房屋租赁合同纠纷案
【案 情】
原告： 陈某某
被告： 朱某某
2009年3月25日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将座落于上海市松江区泗泾镇古浪路716号房屋出租给被告；租赁期限为1年，自2009年3月25日起至2010年3月24日止，全年房屋租金为25000元，原告收取被告保证2000元；被告在承租期内所有一切费用，如水、电、煤、清洁费等均由被告支付；合同期满后，固定装修保持原状，被告作为自愿放弃，归原告所有，被告在同等条件下有优先承租权。该租赁合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告，被告也向原告支付保证金2000元，并且已付清租赁期间内的全部租金。
租赁期限届满后，原告于2010年3月26日向被告发送书面告知书。告知书言明，因被告享有优先承租权，期满后的年租金提高至40000元，否则，要求被告搬离。对此，被告称从未收到原告的书面告知书，同时表示不接受40000元年租金的标准，愿意以年租金30000元的标准继续租赁房屋。由此，双方就被告能否续租讼争房屋发生争议，原告遂诉至法院，请求判令：被告搬出上海市松江区泗泾镇古浪路716号商铺，并支付自2010年3月25日起至被告实际搬出之日止的使用费（标准按照每日150元计算）。
庭审中，被告向本院提供2009年3月21日转让协议一份，以证明被告因承租讼争房屋向前租客支付了转让费的事实，如果被告返还租赁房屋，原告还需赔偿转让费。对于该份证据，原告认为，转让费是被告与案外人之间的事情，与原告无关，原告未收取过转让费。针对被告已付的保证金2000元，原告表示待被告返还房屋，结清水、电、煤等费用后，愿意如数退还。
【审 判】
法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方合同约定的租期已届满，被告作为承租人应当返还租赁房屋。虽然，租赁合同约定被告在同等条件下享有优先承租权，但其以年租金30000元的标准继续承租房屋，显然为单方意愿，被告没有证据证明原告欲以该标准向他人出租房屋，故在本案中被告主张优先承租权并不符合双方合同的约定。至于被告提出的因某承租房屋之时支付了转让费而不同意返还房屋的抗辩意见，本院认为，被告没有证据证明原告收取了被告支付的转让费，而被告向案外人支付的转让费与本案系不同法律关系，被告不能以此为由拒绝向原告返还房屋，故被告的抗辩意见，本院不予采信。综上，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持，且被告应当支付合同期满后其实际占用房屋期间的使用费。但原告以150元/日的标准计算，没有证据，本院参照合同约定的标准确定使用费。原告在被告返还房屋，并结清费用后，应当向被告返还保证金2000元。
据此，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定，作出如下判决：一、被告朱某某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某座落于上海市松江区泗泾镇古浪路716号房屋；二、被告朱某某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某自2010年3月25日起至房屋实际返还之日止的使用费（标准按照25000元/年计算）。
判决后，原、被告双方均未上诉。
【评 析】
本案中，法院认为被告主张优先承租权不符合合同约定，但当事人之间的租赁合同对优先承租权的约定十分简单，仅有“同等条件”这样的笼统表述。其实，有关优先承租权的租赁案件近年来纷纷出现，鲜有得到法院的支持。承租人的优先购买权是众所周知的法律明文规定的权利，而优先承租权的实质究竟是一种什么性质的权利？相关的法律规定十分匮乏，司法实践又该如何回应？因此有必要在本案的解析中对租赁合同中的优先承租权问题进行一番探讨。
一、优先承租权的含义与效力
优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。优先承租权目前并无法律明确规定，《上海市房屋租赁条例》第四十四条虽然规定了租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权，但效力等级较低且是一种权利宣示，操作性不强。[1]因此，租赁合同中的优先承租权在我国并非一种法定权利，当事人更多是通过合同加以约定。根据合同的相对性原理，该权利义务只限于合同双方当事人，对第三人没有约束力，出租人与善意第三人签订的租赁合同不会因此而无效。故本案中原、被告的约定可以起到约束自身的效力，如果协议期满，被告以第三人同等的条款与条件提出缔约，原告未履行该协议，将承担违约责任。
二、优先承租权的行使要件
在没有明确的法律依据，约定又十分简单的情况下，当事人如何规范行使优先承租权，笔者结合司法实践，参照承租人优先购买权的相关规定，认为应当满足以下形式要件和实质要件。
（一）形式要件
1、存在合法有效的租赁合同关系
房屋承租人优先承租权产生的前提就是承租人与出租人之间存在合法有效的租赁合同。无租赁关系的存在，房屋承租人优先承租权就无从谈起。但当承租人有违约情形时，如延付、拒付租金等，其是否还有优先承租权？笔者认为，对于承租人违约的情况下是否能继续主张优先承租权，应根据承租人在租赁合同房屋期间违约的情况分为两种区别对待：一是若承租人根本违约，致使出租人行使法定或约定解除权，并以明示方式通知承租人，承租人优先承租权的基础便丧失，其当然不再享有优先承租权；但如果出租人并不主张解除租赁合同或者若未以明示方式通知解除合同（如未尽通知义务等），那么租赁合同依然有效，承租人将仍然享有优先承租权。二是若承租人仅为一般违约，出租人尚不能单方解除租赁合同，在这种情况下，租赁关系依旧存在，承租人不丧失优先承租权。
2、行使主体只能是承租人
权利是法律赋予主体享有或取得一定利益的资格和限度。[2]能够享有和行使房屋承租人优先承租权的主体仅限于房屋承租人。这是因为承租人是向出租人支付租金从而取得租赁房屋的使用权和收益权特定民事主体。优先承租权存在的基础关系是租赁合同，权利的产生与消灭皆从属于基础法律关系，一旦基础法律关系不存在，该权利就丧失存续的前提。因此，优先承租权不能继承亦不可单独转让。
3、出租人继续出租租赁房屋
如果出租人将房屋收回自用或者意欲出卖时，便不存在优先承租权的产生；只有出租人愿意继续出租原租赁合同中的标的房屋时，原承租人才有可能主张优先承租权。但现实中出租人可能首先作出不再继续出租房屋的意思表示，待一段时间后再将房屋出租给他人，从而剥夺承租人的优先承租权。为防止规避合同约定的情形出现，维护承租人的合法权益，出租人收回后，如果短期内又出租，仍不能构成对优先承租权的阻断。但对于“短期”如何界定，存在一定困难，一般情况下可考虑三个月，超过三个月的，出租人可另行出租。本案中，被告如果认为原告侵犯了其优先承租权，需要举证原告与第三人签订了租赁合同，但其并未做到这一点。
4、出租人在租赁合同到期前履行通知义务
为便于承租人行使优先承租权，出租人应当在租赁合同到期前的合理期限向承租人作出是否继续承租租赁房屋的通知。关于“合同期限”的时间长短，借鉴承租人优先购买权中的通知期限，出租人应当至少提前三个月通知承租人，以给承租人足够的时间做出决定。出租人发出通知后，优先承租权人应当在什么期限内行使权利，亦值得考量。期限过长，商机稍纵即逝，易错失与第三人进行磋商交易的机会，不利于出租人利益的保护；期限过短，承租人往往考虑不够、欠缺准备。权衡利弊，笔者认为，出租人可以在通知中明确规定承租人予以答复是否行使优先承租权的时间，但是此时间不能过短，司法实践宜以15天为最低限度。如果出租人未在通知中规定行使期限或规定不明，承租人亦可在收到通知之后的最少15天内作出答复。当然，如果出租人未在法律规定的时间内发出通知，承租人优先承租权的行使期限应当如何确定？笔者认为，承租人只有在合理的期限内积极主张优先承租权，才能获取法律的保护。基于买卖快捷与效率的要求，该合理期间不宜过长，租赁合同到期之前的三个月至到期之后的三个月即总共六个月的时间为承租人优先承租权的主张期间，较为适宜，也与之前规定的出租人通知时间和因出租人在租赁合同到期后三个月内以又出租而“视为出租”的情况相统一。
（二）实质要件——“同等条件”
所谓同等条件是指优先承租权人承租出租人房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。实践中当事人对优先承租权的约定，往往也如同本案，仅简单的确定“同等条件”，而没有具体的解释。基于房屋承租人优先承租权与优先购买权的相同点，笔者借鉴优先购买权行使条件的讨论成果来确定房屋承租人优先承租权中“同等条件”的具体内涵。
目前，对优先购买权“同等条件”的理解，理论界和司法实务界主要有四种不同观点：（1）绝对同等说，认为承租人认购的条件是与其他买受人绝对相同或完全一致。“对于优先购买权的界定应当是逐渐严格的，不仅从出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面严格审查其同一性，而且同等条件的决定权应当归属所有权人，以免所有权人的权利受到过多侵害”。[3]（2）相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人的条件大致相等，即为同等条件。这种观点目前占大多数。[4]（3）认为同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予其他买受人一种较优惠价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格之中，如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。[5]（4）认为在一般情况下，同等条件即为同等价格，如果法律法规有另行规定的，同等条件还包括法律法规规定的限制条件，当事人原来的合同中有明确确定的条件，可以成为同等条件的组成部分，但约定不得违反法律规定。[6]
笔者认为，前三种观点有一定的合理之处。但是，第一种观点在适用中过于严格，尤其在其他买受人所提供的条件（如提供某种机会）承租人无法作到，但可以多付金钱的办法弥补这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件须与其他买受人的条件完全一致。第二种观点在适用中伸缩性过大，不利于操作。第三种观点过于复杂，难以界定。因此，综合考虑第四种观点最符合我国目前的司法实践情况，最为妥当。具体包括以下三方面的内容：第一，同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二，在支付方式上的等同，如出租人允许第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金，出租人必须同样允许承租人分期付款，举证责任当然由出租人承担。第三，其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时，承租人又不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为条件相同，此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务；若从给付义务不能用金钱代替，同时又是合同生效所附条件，亦构成同等条件，承租人必须履行此从给付义务。
三、优先承租权的实现
（一）与第三人承租权冲突的解决
如前所述，优先承租权是合同约定的权利，属优先缔约请求权，并非法定的形成权，当事人之间的如此约定不具有优先承租权所应有的物权效力，不具备对抗善意第三人的法律效果。而且在优先承租权成立的情形下，让承租人完全、直接的适用出租人与第三人签订的租赁合同，存在一定困难。租赁中涉及房屋用途、经营项目、装修约定等特殊条款，亦难以直接适用出租人与第三人签定的合同，否则会不适当地提高优先承租权的行使门槛。故不能判决承租人直接适用了出租人与善意第三人签定的租赁合同，但承租人可以要求出租人承担违约责任。
但对恶意第三人，如本案中若原告以实际每年3万元的租金将该房屋出租给第三人，而向被告谎称为4万元，使承租人在不明真相的情况下放弃继续承租。此时，原告与第三人签订的租赁合同，是恶意串通所为，侵害了被告利益。这种情况下，根据民法通则第五十八条第（四）项、《合同法》第五十二条第（二）项的规定，双方的租赁合同当属无效。[7]尽管出租人与第三人恶意串通订立合同，未必必然损害了优先承租权人的实体利益，因为权利人即使被通知也不一定必须行使优先承租权，但是法律仍然应当对于这种恶意串通行为予以限制。根据民法理论，所谓权利乃依意思力所保护之利益也。[8]权利的本质就是体现在其中受法律保护的某种财产利益或人身利益。当然，对于恶意串通的举证责任在于主张优先承租权的一方。另外，在这种情况下，即使法院确认了原承租人的优先承租权，若出租方坚持不愿出租或收回自用，法院亦难以强制双方建立租赁关系，因为合同成立的根本标志在于当事人意思表示一致，即达成合意。[9]在优先承租权非法定权利下，如果强制适用，无疑是对出租方自由支配权的侵害，对其全面行使所有权构成了限制。承租人亦只能主张出租人的违约责任。
（二）与次承租人优先承租权冲突的解决
首先我们需确定次承租人是否享有优先承租权。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意可以将房屋转租给第三人，该第三人即次承租人。房屋转租的情形下，次承租人是房屋的实际承租人。由于合同法规定承租人只有在出租人同意的情况下才可以将房屋转租，并且进一步确认了未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，其实质是赋予了出租人排除次承租人行使优先承租权的可能。若出租人同意房屋转租，应认定出租人意识到了将来次承租人有可能行使优先承租权，并自愿承担该负担。所以，笔者认为，在租赁合同和转租合同均约定优先承租权，出租人同意转租且对转租合同约定的优先承租权未有异议的情况下，应当允许次承租人享有优先承租权。
房屋转租后，因承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，原租赁合同的承租人地位并不因此丧失，承租人与次承租人都属于房屋合法承租人，享有优先承租权，那么何者的权利优先呢？笔者认为，从简化法律关系、减少纠纷、稳定经济生活秩序的目的出发，次承租人的优先承租权应优于承租人的优先承租权。承租人将房屋转租（不管是转租部分房屋或是全部转租），说明对于该转租房屋而言，次承租人的需求性更大，并且次承租人实际占有了该租赁房屋，基于占用的效力，次承租人的优先承租权理应顺序在先，只有当次承租人放弃优先承租权时，承租人才可以行使其优先承租权。
四、结 语
基于前述的分析，本案涉及的承租人的优先承租权，虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性，但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力：在合同期限届满后，如果系争房屋继续出租，当被告以第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时，原告需要与被告订约，否则应当承担违约责任。但目前由于并无第三方的出现，被告提出的订约条件，并不能使“同等条件”成就，因此被告要求继续承租房屋缺乏事实基础，故无法得到法院的支持。
注释:
［1］除上海外，相当多的地方性法规中也能找到有关承租人优先承租权的规定，比如：《武汉市房产管理条例》第36条；《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第38条；《深圳经济特区房屋租赁条例》第26条；《浙江省房屋租赁管理重要条例》第38条；《厦门市房屋租赁管理规定》第25条。
［2］李双元、温世扬主编：《比较民法学》，武汉大学出版社1998年版，第75页。
［3］李馨：《承租人享有优先购买权的前提是“同等条例”》，载《人民法院报》2006年1月17日C3版。
［4］李少华：《法定优先购买权的法律性质、效力及实现》，载《当代法学》2000第2期，第131页。
［5］王家福主编：《中国民法学·民法债权》，法律出版社1991年版，第650页。
［6］蔡福华：《民事优先权研究》，人民法院出版社2000年版，第90页。
［7］《民法通则》第58条规定：“下列民事行为无效：…（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的…”；《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益…”。
［8］史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第18页。
［9］崔建远主编：《合同法》，法律出版社2003年第3版，第124页。
（作者单位：上海市松江区人民法院）
