案外人张某原系被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）的员工。原告范某到经纪公司的门店咨询，希望购买一套二手房，张某接待原告范某后，多次带原告范某看房。2010年3月18日，张某在中介公司不知情的情况下，介绍原告范某和案外人崔某在中介公司门店外，签订一份实际无法履行的《房屋使用权转让协议》，并收取原告范某中介费36 000元。张某向原告范某出具了收条一张。其后，原告范某未能购得房屋，多次找到张某和经纪公司，要求退还中介费36 000元。同年5月7日，张某向原告范某出具中介费退还协议一份，承诺由其个人退还原告范某中介费30 000元。同年6月18日，张某向经纪公司交付中介费13 000元后离职。原告范某一直未能拿回中介费。

　　原告范某遂诉至法院，要求经纪公司退还中介费36 000元。

　　经纪公司辩称，张某系在门店外促成原告范某签订的合同，所使用的合同系张某仿造经纪公司的格式合同制作，且经纪公司没有在合同上加盖公章。张某收取原告范某中介费的行为系其个人行为，与经纪公司无关。现张某已经离开经纪公司，其离开前，向经纪公司交付了私自收取的中介费13 000元，其余部分未交给经纪公司。现经纪公司仅同意将该13 000元转交原告范某，不同意原告范某的其他诉讼请求。

　　北京市通州区人民法院经审理认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。张某作为经纪公司的职员，向原告范某介绍购买房屋，该行为属于表见代理，其行为后果应由经纪公司承担。现原告范某在张某的居间介绍下，签订了无法实际履行的《房屋使用权转让协议》，对原告范某所支付的中介费，应由经纪公司负责返还。现原告范某要求经纪公司还其购房中介费，理由正当，证据充分，应予支持。

　　在案件审理过程中，经纪公司已退还原告范某中介费13 000元，故法院判决经纪公司返还原告范某中介费23 000元。

　　一审判决后，双方当事人均未提起上诉，现判决已经生效。

　　二、相关法律问题分析

　　本案的争议焦点在于张某私自接单，促成原告范某签订无法实际履行的“使用权转让”合同并将中介费占为己有，经纪公司在并未收到中介费的情况下，是否应当承担返还中介费的后果。对此，存在二种意见：

　　一种意见认为应由经纪公司返还中介费。依据是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”张某系经纪公司员工，原告范某有理由相信张某所从事的中介活动和收费行为代表了经纪公司，故应当支持原告范某的诉讼请求。

　　另一种意见认为应由案外人张某返还中介费。理由是原告范某签订中介合同的地点并非经纪公司的办公地点，中介合同上亦没有加盖经纪公司的公章，在合同上和中介费收条上都只有张某的签字，张某系中介合同的相对义务人，依据合同相对性原则，应由张某承担返还中介费的责任，故应当驳回原告范某对经纪公司的诉讼请求。

　　笔者同意第一种意见，分析如下：

　　第一，在经纪公司内，从事促成客户签订中介服务合同工作的，系经纪公司的员工。即经纪公司的员工被授予了代表经纪公司一方与客户签订合同的权利。进一步讲，在客户看来，经纪公司的员工与其签订中介服务合同的行为，就等同于经纪公司与其签订了中介服务合同。这就符合《合同法》第49条中关于“相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定。结合本案，被告张某作为经纪公司的员工，在门店中接触到了原告范某，又多次带原告范某看房，同时在签订合同时使用标注有经纪公司名称的合同范本，这些都足以使原告范某相信张某的行为代表了经纪公司。因此，张某收取原告范某中介费的行为后果，应由经纪公司来承担。

　　第二，经纪公司作为专业的中介公司，应当对与之业务相关的法律法规具有细致深入的了解。其所促成签订的合同，是否符合法律规定，是否能够实际履行，经纪公司应当有准确的判断和预期。当客户在经纪公司的促成下签订了不符合法律规定、也无法履行的合同时，可以推定经纪公司是能够预见到这一行为后果的，故客户有权要求经纪公司返回其已经交纳的中介费。本案中，张某促成原告范某所签订的《房屋使用权转让协议》中的标的物，是一套没有取得房屋产权证的房屋，出售人对于该房屋仅有使用权，而房屋的使用权是法律规定禁止出售的，该合同自始没有实际履行的可能。在此情况下，经纪公司无权收取原告范某的中介费，应当予以返还。

　　第三，经纪公司在返还客户中介费后，可以向私自接单、并实际收取了中介费的员工进行追偿。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。在本案中，对原告范某来说，张某与其签订居间服务合同的行为虽然属表见代理，应由经纪公司承担张某的行为后果，但对被告而言，张某私自接单、私自收费的行为实属无权代理，此种行为所造成的损害结果，应由张某来最终承担。故经纪公司在向原告范某承担返还中介费的责任后，有权向张某追讨其私自收受的钱款。

    综上，一审法院的判决是正确的。

来源：北京法院网