住户被砸伤建筑公司应否赔偿

　　案情

　　2003年1月13日，沈某（女，1968年7月生）在家中被突然从屋顶脱落的抹灰层碎块砸伤，当即被送至徐州医学院附属医院抢救治疗，诊断为头颈部外伤伴截瘫，后鉴定为残疾一级，需要终身护理。该房是沈某丈夫吴某与某建筑公司徐州分公司协商购买的，并于2000年12月12日、2001年3月19日分二次向该公司支付了购房款123800元，该公司则以工程款的名义为其开具收据并交付该房。

　　2003年1月22日，徐州市房屋安全鉴定管理处根据售房公司的委托，对该住宅室内局部顶棚抹灰层脱落的原因进行了鉴定，鉴定报告分析认为：1、该房屋被鉴部位楼板浇注使用大型模板，现浇板板底表面较为光滑，抹灰施工前未对板底凿毛，过渡层灰浆与楼板粘结不牢；2、由于在板顶抹灰施工前没有充分湿润基体，又因在冬季施工基体失水过快、抹灰层硬化初期易受冻，导致灰浆与基体粘结不牢；3、经观察脱落的抹灰层碎片，抹灰施工未按施工规范分遍成活且缺少设计要求的粉细纸筋或麻刀灰粉表层；受以上原因影响，抹灰层与楼板之间局部形成较大面积空鼓，空鼓抹灰层又因自重力产生剪力导致瞬间脱落。沈某于2003年8月11日将相关责任人告上法庭，并申请对其伤残等级、是否需要终身护理以及继续治疗费用进行鉴定，要求某建筑公司、建筑公司徐州分公司、售房公司连带赔偿人民币1457819元，并要求三被告为原告调换同等条件的低层房屋。

　　审 判

　　徐州市中级法院经审理查明：1999年6月8日，被告某建筑公司、建筑公司徐州分公司、售房公司签订了《建设工程施工合同协议条款》，约定由徐州分公司承建售房公司开发的某巷住宅楼工程。1999年10月27日、2001年2月28日、2001年12月10日，双方当事人又签订了三份协议书，约定售房公司以建筑分公司建成的部分房屋折抵其拖欠的工程款，售房公司与建筑分公司或其指定的第三人签订《商品房购销合同》后，凭建筑分公司出具的工程款收据开出房屋销售发票，并协助建筑分公司或其指定的第三人办理房屋权证。在售房公司用来抵款的房屋中，包括某巷3号楼1单元701室（本案受害人沈某住房）。2001年12月10日，售房公司又与建筑分公司签订了《协议》，约定售房公司欠建筑分公司的约37万元的欠款转为对售房公司的维修费用及优惠费用，以后建筑分公司不再负责该3号楼和另一幢楼的工程维修。原告沈某的丈夫吴某与某建筑公司徐州分公司协商购买某巷3号楼1单元701室住房，并于2000年12月12日、2001年3月19日分二次向该公司支付了购房款123800元，该公司则以工程款的名义为其开具收据并将该房交付给原告。另经徐州市中级法院司法鉴定处鉴定：原告沈某的伤情为残疾一级，需要终身护理。

　　原告沈杨某认为：原告被砸伤致残是由于房屋质量存在问题，售房公司作为开发商应承担赔偿责任，被告某建筑公司、建筑公司徐州分公司作为承建商和实际售房人，也应承担房屋质量致人损害的赔偿责任。因此，三被告应承担连带赔偿责任。被告售房公司认为：原告被砸伤致残是因为房屋质量存在问题，责任应由施工方承担。被告被告某建筑公司、建筑公司徐州分公司一直没有向我方交付该房钥匙，原告向建筑公司徐州分公司支付房款后，该公司自行将该房交付给原告，并未告知我方，我公司不应承担赔偿责任。 被告某建筑公司、建筑公司徐州分公司则认为：房屋所有权属于售房公司，我们只是代为销售。按照我方与售房公司的协议，房屋维修的责任已转移给售房公司。因此，本案应由售房公司承担赔偿责任，然后售房公司再进行追偿。

　　法院认为：原告被脱落的屋顶抹灰层砸伤致残，抹灰层脱落是由于施工原因造成，因此，作为该建筑物的施工单位，被告某建筑公司、建筑公司徐州分公司应承担赔偿责任。被告建筑公司徐州分公司与售房公司签订的转移房屋维修责任的《协议》，系双方的内部约定，不能免除其对原告应承担的赔偿责任，三被告之间因此而发生的纠纷应另行解决。原告要求三被告连带赔偿应予支持；原告要求调换同等条件的低层房屋，没有依据，不应支持。二00三年十二月二十二日，徐州市中级法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第八十条及中华人民共和国国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第二款之规定，判决：被告某建筑公司、建筑公司徐州分公司于本判决生效后十日内赔偿原告沈某残疾赔偿金59220元、残疾者生活补助费118440元、被抚养人生活费22680元、营养费103635元、护理费207270元、评残前护理费22500元、继续治疗费634554元，合计1168299元；被告售房公司对上述赔偿义务承担连带责任；驳回原告的其他诉讼请求。

　　评 析

　　本案双方当事人争议的焦点问题是：三被告是否应当承担赔偿责任。

　　《中华人民共和国建筑法》第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”本案中，原告被脱落的屋顶抹灰层砸伤致残，而经徐州市房屋安全鉴定管理处鉴定，抹灰层脱落是由于施工原因造成，因此，作为该建筑物的施工单位，被告某建筑公司、建筑公司徐州分公司应承担赔偿责任。被告建筑公司徐州分公司与售房公司签订的转移房屋维修责任的《协议》，系双方的内部约定，不能免除其对原告应承担的赔偿责任，三被告之间因此而发生的纠纷应另行解决。

　　中华人民共和国国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第二款规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”按照上述规定，虽然售房公司已将致原告损害的房屋作为工程欠款抵给施工单位，但其作为开发商，对该房屋的质量仍应承担相应的责任。结合本案的具体情况，对于某建筑公司、建筑公司徐州分公司为房屋的施工人和实际销售人承担的赔偿责任，售房公司应负连带责任。

（作者单位：江苏省徐州市中级人民法院）