黑龙江省拜泉县人民法院

民 事 判 决 书

（2015）拜民初字第890号

原告王春辉，男，1975年4月12日出生，汉族，农民，住黑龙江省拜泉县。

委托代理人仝淑焕，女，1978年1月28日出生，汉族，法律工作者，住黑龙江省拜泉县。

原告于德才，男，1977年4月25日出生，汉族，农民，住黑龙江省拜泉县。

被告吴艳尘，男，1959年9月28日出生，汉族，农民，住黑龙江省拜泉县。

委托代理人杨亮，男，1962年5月9日出生，汉族，法律工作者，住黑龙江省拜泉县。

原告王春辉、于德才与被告吴艳尘确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员殷大朕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王春辉及其委托代理人仝淑焕、原告于德才、被告吴艳尘及其委托代理人杨亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王春辉、于德才诉称：2014年12月1日，我们与被告吴艳尘订立买卖房屋协议书，约定吴艳尘将其房及院落作价125000.00元卖于我们，当日交给吴艳尘预付款30000.00元，余款于2015年1月15日交齐，现因农村房屋和宅基地不能卖给本集体经济组织以外的人，所以起诉到法院要求确认该协议无效，并要求被告吴艳尘返还预付款30000.00元。

被告吴艳尘辩称：不同意原告提出的诉讼请求，因为该协议系双方当事人自愿订立，且未违反法律有关强制性规定，所以该协议有效，不应返还原告预付款30000.00元。

通过原告的陈述及被告的答辩，本院认为本案的争议焦点问题为：

买卖房屋协议书效力如何确定。

针对本案的争议焦点问题，为了证实自己的主张，原告王春辉、于德才向法庭提交如下证据：

买卖房屋协议书，证实原告王春辉、于德才与被告吴艳尘于2014年12月1日订立协议书，当日原告王春辉、于德才向吴艳尘交付预付款30000.00元的事实。

被告吴艳尘对该证据的真实性及内容均未提出异议，本院对该证据予以认定。

针对本案的争议焦点问题，为了证明自己的主张，被告吴艳尘向法庭提交如下证据：

证据一、房产证书，证实被告吴艳臣享有拜泉县三道镇同心村三屯平房（幢号：49、房号：50、结构：其他、房屋总层数：1、建筑面积：61.61M2、设计用途：住宅）的所有权；

证据二、土地使用权证书，证实被告吴艳臣享有同心村三屯700M2（东：陶艳军、西：张宝玉、南：李凤武、北：道）的土地使用权。

原告王春辉、于德才对证据1、2的真实性及内容均未提出异议，本院对该组证据予以认定。

经审理查明：2014年12月1日，原告王春辉、于德才与被告吴艳尘订立买卖房屋协议书，约定将被告吴艳尘所有位于三道镇同心村三组的61.61M2的平房及700M2的院落以125000.00元的价格转让给二原告。当日，二原告向被告吴艳尘交付预付款30000.00元。因原告王春辉、于德才均非拜泉县三道镇同心村三屯的成员，无法对该房屋办理更名过户手续，双方就预付款一事多次协商未果，故原告诉至法院确认双方买卖合同无效，并要求被告吴艳尘返还二原告预付款30000.00元。

另查，买卖房屋协议书、房产证书及土地使用证中吴艳臣与被告吴艳尘系同一人。

本院认为：买卖房屋协议书是否有效，应对订立协议的主体是否适格、意思表示是否真实、是否违反法律、行政法规的强制性规定三方面予以考查。本案中，购房人王春辉、于德才与卖房人吴艳尘均系完全民事行为能力人且自愿约定，将被告吴艳尘在三道镇同心村三屯的平房及院落的所有权与使用权转移给原告王春辉、于德才，订立协议的双方主体适格且意思表示真实。原告王春辉系三道镇利华村村民、原告于德才系三道镇向荣村村民，但该协议约定内容与《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让……。”及《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”的强制性规定相违背，故该房屋买卖协议自始无效。按照法律规定，因无效合同取得财产，应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告王春辉、于德才与被告吴艳尘之间订立购房协议无效；

二、被告吴艳尘自本判决生效之日向原告王春辉、于德才返还预付款30000.00元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费550.00元减半收取275.00元由被告吴艳尘负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

代理审判员　　殷大朕

二〇一五年四月二十七日

书　记　员　　刘　伟