湖南省浏阳市人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浏民再字第00002号

原审原告汤某某，男，1967年出生，汉族，职工，住湖南省浏阳市大围山镇实验林场宿舍。

委托代理人陈力，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。

原审被告叶某某，女，1971年出生，汉族，会计，户籍地湖南省浏阳市淮川街道办事处西正社区，现住湖南省浏阳市银天佳苑。

委托代理人邓某某（系原审被告叶某某之夫），男，住湖南省浏阳市银天佳苑。

第三人浏阳市某林场，住所地浏阳市。

法定代表人某场长，场长。

委托代理人杨飞跃，该单位法律顾问。

原审原告汤某某与原审被告叶某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月24日作出的（2011）浏民初字第2749号民事判决，已经发生法律效力。2014年12月12日，本院以（2014）浏民监字第00011号民事裁定书决定对本案进行再审。再审中，本院依法追加浏阳市某林场作为第三人参加诉讼，并依法另行组成由审判员彭红辉担任审判长，审判员李德、人民陪审员曾小明参加的合议庭，书记员刘婷婷担任法庭记录，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原审原告汤某某及其委托代理人陈力，原审被告叶某某及其委托代理人邓某某，第三人浏阳市某林场的委托代理人杨飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，原告汤某某系浏阳市某林场职工。2009年下半年，浏阳市某林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造（试点），以改善职工居住条件。同年10月28日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，要求参与建房的职工要先交10000元，汤某某参加了该会议。会后汤某某欲出卖单位分配安置的拟建集资房，并了解到被告有意购买。10月29日，原告汤某某与被告叶某某签订《集资房转让协议》，协议约定：一、转让方汤某某（甲方）自愿将所在单位大围山国有林场的一套集资房指标转让给受让方叶某某（乙方），转让的集资房指标以甲方名义向管理处报名申请购买，其房屋的栋号位置、楼层、房号、结构、面积、购房款、质量等以管理处确定的结果为准，乙方以甲方名义参加管理处安排的集资房房号抽号活动，以乙方的抽号结果确定其转让的集资房，甲方不参与抽号，不对房屋栋号及质量负责。二、转让集资房的产权按管理处集资房的有关规定办理，其初始产权只能登记到甲方名下，到规定可以转让登记时，由甲方将产权证过户给乙方所有。集资房产权初始登记和转让过户登记，甲方协助办理，其初始登记和转让登记所需费用全部由乙方承担。三、集资房转让费20000元，在本协议签订时，乙方一次性支付给甲方。四、购房款以管理处通知甲方缴纳的购房款数额、时间进行，甲方按管理处规定内容及时通知乙方按时办理，其缴款收据由乙方保存。购房后配套设施费用全部由乙方负责等。协议签订后，被告即向原告缴纳了20000元转让费。事后，浏阳市某林场（甲方）根据职工抽签选房的结果与原告汤某某（乙方）签订《购房协议书》，约定：乙方自愿购买抽签选到的B栋二楼二单元202室（房号：202），单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为60000元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款40000元，付款方式为2009年11月5日前交预定金10000元，2010年1月30日前交纳购房款19000元，余款11000元在2010年4月30日前交清。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用，购房后乙方二年内不得对外转让等内容。叶某某于当日、2010年1月29日、2010年11月13日向大围山国有林场管理处以汤某某名义交清了购房款40000元。2011年9月，该房屋竣工并经验收合格后，大围山国有林场向原告汤某某下发了交房通知。但因原告欲解除与被告签订的转让协议，向被告提出终止协议的要求，被告不同意，且因购房款收据在被告处，原告未能到单位领取房屋钥匙，办理交房手续。2011年9月26日，原告向本院提起诉讼。

原审认为，本案争议的焦点是，汤某某与叶某某签订的《集资房转让协议》是否有效。根据本院查明的事实，浏阳市某林场危旧房改造工程系国家保障性安居工程建设的重要组成部分，本案所涉房屋是浏阳市某林场以职工的特殊身份关系为条件、以特定价格、向特定对象销售的保障性住房，并且购买人在购买房屋后两年内不得转让。汤某某在与单位签订购房协议的同日，与叶某某签订房屋指标的转让协议，该行为不仅违反了国家的政策性规定，也不利于国家为低收入特定人群提供保障住房的目的，客观上损害了其他符合购房条件人的利益，损害对象亦属社会公共利益范畴。因此，汤某某与叶某某签订的《集资房转让协议》无效。本院对汤某某的诉讼请求予以支持。经判决确认协议无效后，如叶某某认为汤某某应当承担协议无效所造成的经济损失，可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四、五项之规定，判决如下：汤某某与叶某某于2009年10月29日签订的《集资房转让协议》无效。本案受理费300元，由汤某某负担。

2011年9月26日，原审原告汤某某诉称，2009年，国家林业局等相关部门批准浏阳市某林场为危旧房改造的试点，同年9月，经批准后同意林场新建职工住房170套，原告根据规定属可以享受危旧房改造福利的对象。2009年10月29日，原告与单位浏阳市某林场签订购房协议，原告以抽签方式选到B栋2楼2单元202室的购买集资房资格。因经济困难，原告于当日与被告非法签订集资房指标的转让协议，以20000元的价格将单位集资房的资格转让给被告。事后原告家属坚决不同意，认为原告与被告的交易行为是一种非法行为，不仅违反了原告与单位约定的购房后二年内不得对外转让的规定，且违反了经济适用房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应当认定为无效。请求法院依法确认集资房指标转让协议无效。

原审被告叶某某辩称，原、被告签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是有效的。1、双方均系心智正常的成年人，合同签订时被告并未采取任何欺诈的手段，该合同亦未损害国家利益；2、合同的标的并非原告所称的“经济适用房”，而是单位作为福利分给全体员工的一种福利性待遇，且这种待遇必须由员工在特定的期限内缴款认购才能享有。原告起诉的真正目的系因该房屋市场价飚升，企图借故废掉双方签订的合同后再转手出售给他人，获取更大的经济利益，原告行为完全违背了市场经济最基本的诚实信用原则，也违背了做人应当遵守的基本道德准则。

第三人浏阳市某林场述称，1、本案房屋买卖合同的标的物是大围山国有林场旧房改造建房，是全国国有林区棚户区改造仅有的八个试点项目之一，属于国家保障性安居工程组成部分。

2、原、被告之间签订的买卖房屋合同损害了社会公共利益，以骗取国家对棚户区改造项目的优惠待遇，变相进行低于市场价的商品房买卖，属于以合法形式掩盖非法目的。同时，根据合同的性质也不得转让。因此，该合同违反法律规定，应认定为无效合同。

3、原告在与第三人签订《购房协议书》的基础上，将其全部合同权利义务概括转让给被告。未经合同相对方即第三人浏阳市某林场的同意，因此应认定为无效合同。

4、原、被告之间签订的房屋买卖合同的行为不是原告真实意思表示，因此应认定为合同无效。

综上所述，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，请求法院支持原告诉讼请求。

经再审查明，2009年下半年，浏阳市某林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造（试点），以改善职工居住条件。原告汤某某系浏阳市某林场的职工，因而享有集资建房指标。同年10月28日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，要求参与建房的职工要先交10000元，汤某某参加了该会议。会后汤某某欲出卖单位分配安置的拟建集资房，并了解到被告有意购买。10月29日，原告汤某某与被告叶某某签订《集资房转让协议》，协议约定：一、转让方汤某某（甲方）自愿将所在单位大围山国有林场的一套集资房指标转让给受让方叶某某（乙方），转让的集资房指标以甲方名义向管理处报名申请购买，其房屋的栋号位置、楼层、房号、结构、面积、购房款、质量等以管理处确定的结果为准，乙方以甲方名义参加管理处安排的集资房房号抽号活动，以乙方的抽号结果确定其转让的集资房，甲方不参与抽号，不对房屋栋号及质量负责。二、转让集资房的产权按管理处集资房的有关规定办理，其初始产权只能登记到甲方名下，到规定可以转让登记时，由甲方将产权证过户给乙方所有。集资房产权初始登记和转让过户登记，甲方协助办理，其初始登记和转让登记所需费用全部由乙方承担。三、集资房转让费20000元，在本协议签订时，乙方一次性支付给甲方。四、购房款以管理处通知甲方缴纳的购房款数额、时间进行，甲方按管理处规定内容及时通知乙方按时办理，其缴款收据由乙方保存。购房后配套设施费用全部由乙方负责等。协议签订后，被告即向原告缴纳了20000元转让费。事后，浏阳市某林场（甲方）根据职工抽签选房的结果与原告汤某某（乙方）签订《购房协议书》，约定：乙方自愿购买抽签选到的B栋二楼二单元202室（房号：202），单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为60000元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款40000元，付款方式为2009年11月5日前交预定金10000元，2010年1月30日前交纳购房款19000元，余款11000元在2010年4月30日前交清。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用，购房后乙方二年内不得对外转让等内容。叶某某于当日、2010年1月29日、2010年11月13日向大围山国有林场管理处以汤某某名义交清了购房款40000元。2011年9月，该房屋竣工并经验收合格后，大围山国有林场向原告汤某某下发了交房通知。但因原告欲解除与被告签订的转让协议，向被告提出终止协议的要求，被告不同意，且因购房款收据在被告处，原告未能到单位领取房屋钥匙，办理交房手续。2011年9月26日，原告向本院提起诉讼。

另查明，第三人浏阳市某林场该危旧房改造是根据国家林业局，住房城乡建设部、国家发展发改委、国土资源部的文件（林计发（2009）192号）第五条规定，棚户区改造所需费用实行政府扶持（包括中央补助和省级人民政府配套）、企业自筹、职工合理负担相结合。棚户区改造政府补助额度为每户50平方米为标准核定，其中中央补助300元／平方米（即每户15000元），省级人民政府配套不低于200元／平方米（即每户10000元）户型面积中超出50平方米以上的部分不享受政府补助。企业自有（筹）资金和职工个人出资由森工企业根据各地实际情况合理确定标准，并可结合投工投料解决。

根据《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》在编职工（含退休职工）均可享受上级补助（2万元／户）购买住房；在编（含退休）双职工可享受2.5万元／套的购房政策；不需购房的退休职工由单位补助1.5万元／户，但不再安排住房；不愿购买的在职职工，由公园另行安排1间工作住房，但不再给予补助；保护区职工（含退休）统一享受1万元／户的优惠政策。住房建设成本包含主体工程、附属工程、证照手续费三部分，共计1209万元；其中防潮架空层由单位垫资120万元购买，按照一户一套的原则，经预（估）算：户均造价为6.5万元／套。除上级补助的2万元／户，以及公园垫资分摊0.7万元／户的防潮架空层（可做车库、杂物间、门面）外，在编职工（含退休）个人还需承担均价3.8万元／套。

以上事实，有当事人陈述，《集资房转让协议》，《购房协议书》，集资房转让费收条，交纳购房款收据，国家林业局、住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部的《关于印发《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》（暂行）的通知》，《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》等证据证明，经庭审质证，足以认定。

本院认为，本案争议的焦点是涉案《集资房转让协议》是否有效。本案中，汤某某作为大围山林场的职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与叶某某订《集资房转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《集资房转让协议》的内容，双方的协议名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且汤某某通过涉案《集资房转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《集资房转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《集资房转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》的规定合同无效情形，故该《集资房转让协议》合法有效。双方应全面履行涉案《集资房转让协议》确定的合同义务。综上所述，原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、撤销本院（2011）浏民初字第2749号民事判决；

二、驳回汤某某要求确认其与叶某某于2009年10月29日签订的《集资房转让协议》无效的诉讼请求。

本案受理费300元，由汤某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　彭红辉

审　判　员　　李　德

人民陪审员　　曾小明

二〇一五年五月四日

书　记　员　　刘婷婷