广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）穗天法民四初字第1383号

原告：陈梅，住广东省广州市天河区。

委托代理人：孙喆，住陕西省西安市新城区。

被告：陈乐余，住江西省赣州市定南县。

委托代理人：曾祥寅、黄景国，分别系广东广之洲律师事务所律师及实习律师。

原告陈梅诉被告陈乐余租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈梅的委托代理人孙喆，被告陈乐余的委托代理人曾祥寅、黄景国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

被告陈梅诉称：1.双方于2012年6月15日经中介方撮合签订合同，合同约定我方于2012年6月18日起将讼争房屋租给被告，但被告于2013年6月17日提前入住，并声称不满意该房屋。我方不想将房子租给被告，告知中介方让被告搬走，并同意退还被告全部押金。然而被告说自己没地方住，不愿再找其他房子，我方出于同情心理，让被告继续租用案涉房屋。2.合同约定每月1日前交租，并通过银联直接转账。但被告从第一次交房租时就逾期了，我方当即告知被告不能这样，如以后还是迟交房租则按合同收取违约金。之后被告还是逾期交房租，多次我方提醒其都不以为然，且时间越拖越长。一年的合同期届满后，被告要再续租半年，续租时我方也再三告知被告逾期交房租要收取违约金，希望其以后准时交租，被告当时满口答应。3.合同于2013年12月30日到期，当日我方在清点家居用品发现：空调启动不了，煤气炉灶具一边不能正常使用，沙发损坏坐垫、墙皮脱落，窗户纱窗严重损坏、多个水龙头损坏。在清点后，被告说花30元即可让沙发回复原貌（但坐垫上有烟头烫坏痕迹），100元以内可以修好空调，其余一概不理。我方认为被告是恶意损坏案涉房屋和家私、家电。4.我方将房屋交付给被告使用时，房屋家私电器以及房屋都是完好的，可以正常使用。5.被告至今拖欠我方两个月的电费、电视费、煤气费共700元。房屋租赁期内的违约滞纳金共计4200元（一共84天，按房屋租金每天2％收取）。现提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付逾期交租违约金4000元；2.被告赔偿家私电器损失5000元及支付拖欠的电费、有线电视费、煤气费共700元；3.被告承担本案诉讼费。

被告陈乐余辩称：一、我方认为逾期付款滞纳金标准过高。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，陈梅主张的损失远超过其损失。我方承认存在逾期交付租金的情况，但都只是逾期几天，陈梅的实际损失只是银行利息，即便按银行同期贷款利率（五年期）来计算，12年7月为3.45元，8月为2.24元，9月为1.35元、11月为1.79元、12月为0.9元、13年1月为1.35元、3月为3.45元、4月为4.61元、5月为1.35元、6月为3.76元、7月为0.52元、8月为1.51元、9月为1.05元、10月为2.96元、11月为2.09元、12月为0.62元，合计33元，而且逾期的时间是68天，并非84天。合同约定每月1日之前交付租金，应该是包含1日，那么滞纳金应从2日起计，并非1日起算。二、对原告房屋家私电器损失的主张不予认可。物品的正常使用并不等于完好无损。陈梅称多处毁坏就推定是我方故意破坏属误导法院。三、我方尚欠的电费与煤气费共632元。四、不同意承担本案的诉讼费用。

经审理查明：2012年6月15日，经中介方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司提供居间服务，陈乐余（承租方／乙方）、陈梅（出租方／甲方）双方签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区中山大道1096号408房（简称涉案房屋）出租给乙方作住宅使用，租期自2012年6月18日起至2013年6月17日止。租金按月结算，以转账方式支付，由乙方在每月的1日前支付当月租金。乙方在2012年6月15日前支付7500元给甲方作为租赁押金；乙方在租赁期满之日缴清该物业一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方；本押金不得用于租赁期满前抵付租金。乙方在承租期间要爱护和正常使用房屋及设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋；因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；逾期支付上述费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同。乙方逾期支付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的2%收取违约金；逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。首月租金为2012年6月余下12天租金共1000元，下月起每月租金1号付。等等。

签约当日，陈乐余支付陈梅租赁押金7500元，陈梅将涉案房屋交付陈乐余使用。

2012年6月17日，陈乐余、陈梅双方还签署《房屋家私清单》，陈乐余确认涉案房屋内的家私电器包括空调2台、沙发1张等，同时陈乐余确认收到陈梅交付的大门钥匙1条、门卡1张等。

上述租赁合同期限届满后，陈乐余、陈梅双方同意续租，2013年7月25日双方直接在原租赁合同空白处用手写字体备注“按本合同续租期从2013年7月1日至2013年12月30日止，房租按2800元每月，租金每月1日付”。

2013年12月30日，陈乐余搬离涉案房屋。当日因陈乐余、陈梅双方对结算事宜未能达成一致意见，陈梅不同意退还陈乐余租赁押金，双方产生争执，陈梅当日报警，后陈乐余于2014年1月17日向本院提起诉讼［案号：（2014）穗天法民四初字第200号］，起诉要求陈梅退还租赁押金7500元。2014年4月10日，陈梅另行提起本案诉讼。本院将（2014）穗天法民四初字第200号与本案合并审理。

关于2013年12月30日陈乐余搬走当日双方交涉情况，陈乐余述称：当日我方要求陈梅退还租赁押金，但陈梅认为家私电器有损坏，且要收取逾期交租滞纳金，提出了很多不合理要求，坚持不退还押金并报警，警察上门后要求我方通过诉讼解决纠纷。陈梅则称：在当日我方已对家私电器受损问题提出了异议；关于逾期交租问题，此前我方已多次向陈乐余表示要收取滞纳金；当时双方关于滞纳金问题闹得不愉快，但当时还没有提到家私电器的赔偿问题，陈乐余当时很生气，不肯将房屋钥匙交还我方。

本案中陈梅提供其农行及工行个人账户交易流水清单，陈梅据此指出陈乐余逾期交租情况如下：2012年7月租金实付时间为2012年7月9日，2012年8月租金实付时间为2012年8月6日，2012年9月租金实付时间为2012年9月4日，2012年11月租金实付时间为2012年11月5日，2012年12月租金实付时间为2012年12月3日，2013年1月租金实付时间为2013年1月4日，2013年3月租金实付时间为2013年3月9日，2013年4月租金实付时间为2013年4月9日，2013年5月租金实付时间为2013年5月4日，2013年6月租金实付时间为2013年6月8日，2013年7月租金实付时间为2013年7月2日，2013年8月租金实付时间为2013年8月4日，2013年9月租金实付时间为2013年9月3日，2013年10月租金实付时间为2013年10月6日，2013年11月租金实付时间为2013年11月5日，2013年12月租金实付时间为2013年12月3日（金额为1715.44元）。陈梅称其计算每月租金的逾期付款违约金的计算本金均为2500元，其中陈梅称2013年12月3日支付的1715.44元为扣除了陈乐余代其支付的厕所维修款项1000元所余租金。经质证，陈乐余对上述证据无异议。

陈梅对其家私电器损失，提供如下证据证实：1.涉案房屋照片多张，显示房屋内沙发有变色、划痕，墙壁有污迹、破损等。2.《购机证明》2份，显示孙先生于2008年11月30日向广州市天河区东圃苏宁店购买樱雪炉具、樱雪消毒柜、油烟机，合计金额3560元；2012年5月14日向广州市天河区东圃苏宁店购买惠而浦空调，金额1699元。3.陈梅自称其在陈乐余搬离后其另行出租涉案房屋时对屋内家私电器的情况记录清单1份，其中载明：房间空调不能摆动；大衣柜有扇门板脱落；煤气炉有一个坏，须点火使用；墙体有部分脱落等。经质证，陈乐余对上述证据均不予确认。

庭审中，陈梅确认陈乐余没有拖欠租金；陈乐余确认其未将涉案房屋钥匙交还陈梅。陈梅、陈乐余共同确认：1.每月租金均按自然月计算；2.陈乐余尚欠电费、煤气费合计632元，陈乐余没有拖欠有线电视费。

本院认为：陈梅、陈乐余双方签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

本案中双方《租赁合同》原一年的租赁期限届满后，双方按原有合同条款续签合同，将租期延长至2013年12月30日，陈乐余向陈梅支付租金至2013年12月30日并于该日搬离涉案房屋，双方租赁合同已依法终止。现双方对合同结算事宜产生争议，陈乐余提起（2014）穗天法民四初字第200号案，要求陈梅退还租赁押金7500元。陈梅则提起本案诉讼，要求陈乐余支付逾期交租违约金、赔偿家私电器损失及支付拖欠的电费、有线电视费、煤气费等。

关于逾期交租违约金。陈乐余作为付款义务人对其交租情况负有举证责任，本案中陈乐余对陈梅提供的陈梅个人账户交易流水清单无异议，陈乐余承认其逾期交租事实，但认为合同约定的违约金标准过高，要求本院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，双方租赁合同约定的按欠付金额每日2%计付逾期交租违约金确实过高，本院酌情将逾期交付租金和服务费的违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，陈乐余应付陈梅逾期支付租金违约金的计算，应分别以陈梅主张的每月2500元为本金（其中2013年12月租金的逾期付款违约金的计算本金为1715.44元），按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，分别自当月2日起计至实际付款之日止（其中2012年7月租金的逾期交租期间为2012年7月2日至7月9日，2012年8月租金的逾期交租期间为2012年8月2日至8月6日，2012年9月租金的逾期交租期间为2012年9月2日至9月4日，2012年11月租金的逾期交租期间为2012年11月2日至11月5日，2012年12月租金的逾期交租期间为2012年12月2日至12月3日，2013年1月租金的逾期交租期间为2013年1月2日至1月4日，2013年3月租金的逾期交租期间为2013年3月2日至3月9日，2013年4月租金的逾期交租期间为2013年4月2日至4月9日，2013年5月租金的逾期交租期间为2013年5月2日至5月4日，2013年6月租金的逾期交租期间为2013年6月2日至6月8日，2013年7月租金的逾期交租期间为1日即2013年7月2日，2013年8月租金的逾期交租期间为2013年8月2日至8月4日，2013年9月租金的逾期交租期间为2013年9月2日至9月3日，2013年10月租金的逾期交租期间为2013年10月2日至10月6日，2013年11月租金的逾期交租期间为2013年11月2日至11月5日，2013年12月租金的逾期交租期间为2013年12月2日至12月3日）。

关于涉案房屋家私电器的赔偿问题。根据双方当事人的陈述以及陈梅提供的相关证据，本院认定陈乐余在租赁期间存在不当使用涉案房屋内家私电器，导致相关物品损害的情况，陈梅要求陈乐余予以赔偿，符合合同约定，本院予以支持。由于陈梅并未举证证实其具体实际损失，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情判令陈乐余赔偿陈梅家私电器损失1000元。

陈梅、陈乐余共同确认陈乐余尚欠电费、煤气费合计632元，陈乐余没有拖欠有线电视费，因此，陈乐余应付陈梅上述电费、煤气费合计632元。

本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：

一、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈乐余支付陈梅逾期支付租金的违约金［分别以陈梅主张的每月2500元为本金（其中2013年12月租金的逾期付款违约金的计算本金为1715.44元），按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，分别自当月2日起计至实际付款之日止（其中2012年7月租金的逾期交租期间为2012年7月2日至7月9日，2012年8月租金的逾期交租期间为2012年8月2日至8月6日，2012年9月租金的逾期交租期间为2012年9月2日至9月4日，2012年11月租金的逾期交租期间为2012年11月2日至11月5日，2012年12月租金的逾期交租期间为2012年12月2日至12月3日，2013年1月租金的逾期交租期间为2013年1月2日至1月4日，2013年3月租金的逾期交租期间为2013年3月2日至3月9日，2013年4月租金的逾期交租期间为2013年4月2日至4月9日，2013年5月租金的逾期交租期间为2013年5月2日至5月4日，2013年6月租金的逾期交租期间为2013年6月2日至6月8日，2013年7月租金的逾期交租期间为1日即2013年7月2日，2013年8月租金的逾期交租期间为2013年8月2日至8月4日，2013年9月租金的逾期交租期间为2013年9月2日至9月3日，2013年10月租金的逾期交租期间为2013年10月2日至10月6日，2013年11月租金的逾期交租期间为2013年11月2日至11月5日，2013年12月租金的逾期交租期间为2013年12月2日至12月3日）］。

二、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈乐余赔偿陈梅损失1000元。

三、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈乐余支付陈梅电费、煤气费合计632元。

四、驳回陈梅的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，由陈乐余负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　李新程

人民陪审员　　廖凤如

人民陪审员　　何玉珊

二〇一四年九月一日

书　记　员　　何靖文