重庆市第四中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）渝四中法民终字第00115号

上诉人（原审被告）：谢小江，男，1968年12月27日生，汉族，居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

上诉人（原审被告）：王素芬，女，1966年9月24日生，汉族，居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

二上诉人之共同委托代理人：谢光寿，重庆中庸律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：艾小芹，男，1972年4月14日生，土家族，居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

原审第三人：艾诗观，男，1943年9月1日生，汉族，居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。

上诉人谢小江、王素芬与被上诉人艾小芹、原审第三人艾诗观排除妨害纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2014年12月8日作出（2014）彭法民初字01867号民事判决，谢小江、王素芬不服该判决提出上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法对上诉人谢小江、王素芬的委托代理人谢光寿，原审第三人艾诗观进行了询问，并由审判员谭中宜担任审判长，与审判员王勐视、代理审判员刘文玉组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：1997年5月12日，原黔江地区人事局下发通知，艾诗观被吸收为乡镇企业管理人员，担任原彭水苗族土家族自治县大同煤矿（下称大同煤矿）矿长，系该矿的法定代表人。1999年，大同煤矿被政府关闭，营业执照被吊销，之后政府将大同煤矿综合楼（共8间4套房屋）交由艾诗观管理。艾诗观将全部房屋出租。谢小江、王素芬自2001年10月15日至2008年10月14日签订书面合同租赁了本案诉争房屋，之后双方未签订书面合同。2012年8月21日，谢小江、王素芬支付2011年10月15日至2012年4月租金2000元，艾诗观在房屋租金收款收据上注明“因转让房屋不再出租”。艾诗观准备将全部房屋出售，于2011年12月8日在小厂街上张贴公告，公告内容为“大同煤矿综合楼八间一楼一底四套公开转让，面向社会，需者面议，原大同煤矿法定代表人艾诗观”。2012年6月25日，夏昌奎、罗廷文分别购买了其中一套房屋。2012年7月10日，艾诗观在小厂街上张贴公告，公告内容为“大同煤矿综合楼八间四套，已转让两套，余下两套，需者请快速来面议”。2013年2月8日，艾书锦以190000元的价格购买了一套房屋，艾诗观之子艾小芹以180000元的价格购买诉争房屋。2013年4月5日，彭水苗族土家族自治县小厂乡财政所出具一份证明，内容为“兹有小厂乡原大同煤矿负责人艾诗观，已上交乡财政房屋处理款200000元（大写贰拾万元整），情况属实”。

2013年4月19日，重庆市国土资源与房屋勘测规划院彭水勘测所对诉争房屋进行了测绘，2014年1月7日彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局为艾小芹颁发了房地证2013字第07347号房地产权证。房地产权证载明“权利人艾小芹，证件名称身份证51352519720414××××，坐落彭水自治县小厂乡大厂村一组，房地籍号PS02700110010000010100100010001”，土地使用权面积112.19㎡，房屋建筑面积179.63㎡”。艾诗观转让原大同煤矿综合楼房屋，原彭水苗族土家族自治县小厂乡人民政府作为见证人在房屋转让合同盖章。

本案在审理过程中，谢小江于2014年8月15日以彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局为被告、以艾小芹为第三人向彭水县法院提起行政诉讼，要求撤销房屋行政登记，后于2014年9月15日撤回起诉。2014年10月20日，谢小江以艾诗观为被告、以艾小芹为第三人向彭水县人民法院提起民事诉讼，要求行使优先购买权，彭水县人民法院遂裁定该案中止诉讼，后谢小江于2014年11月13日撤回起诉，该案恢复诉讼。

艾小芹在一审中诉称：第三人艾诗观原系工转干任小厂乡大同煤矿的法定代表人，1999年煤矿被县政府关闭后，根据乡政府领导的安排，由艾诗观对该煤矿综合楼（8间／4套一楼一底）进行维护、出租。期间，二被告于2001年10月15日至2012年4月15日止，租用其中一套房屋从事经营活动。租赁期满后，二被告没有续租房屋，却赖在房屋内不搬出。后经小厂乡政府研究，同意艾诗观以原法定代表人的身份，于2013年春节前后，将煤矿综合楼8间／4套房屋有偿转让给罗廷文、夏昌奎、艾书锦、艾小芹四户，并办理了《房地产权证》。但二被告仍然不搬出房屋。为此，艾小芹具状请求人民法院判决：1.二被告停止侵害，立即从原告所有的2间／1套房屋内搬出，返还原告房屋；2.二被告按5000元／年、416元／月赔偿原告2013年2月至2014年7月房租损失7498.8元；3.被告承担诉讼费。

谢小江、王素芬在一审中辩称：1.我从2001年起租用诉争房屋，诉争房屋是小厂乡的集体财产，艾诗观作为法定代表人收取租金，从来没有听说过诉争房屋产权属于原告，即使我到国土房管部门查询也是如此。我于2013年交了2012年上半年的租金，之后就没有交了；2.原告与第三人是父子关系，房屋的买卖作为被告是不知情的，直到今年原告向人民法院起诉，被告才知道。原告没有告知被告房租到期，应当搬出来，因此，二被告补交相应的房租是情理当中，我认为房屋现在仍然处于不定期租赁的状态。同时，我们认为原告与第三人签订的房屋买卖合同不是同一人书写。房屋产权证也是2014年才办下来的，所以我们认为这个房屋原是乡镇集体企业的资产，现在是以国有性质进行出让的，没有缴纳出让金，我们认为出让的程序是不合法的；3.原告提出的租金损失问题，我们已提出了优先权诉讼，要等到判决以后再确定，再者计算时间和计算方式没有依据。

艾诗观在一审中辩称：从2012年4月份开始，被告在小厂乡街上看到我张贴的卖房公告，甩给我2000元。今年4月20日，桑柘派出所和乡政府调解，被告说房屋产权不明确，所以不搬出来，如果法院将产权明确后，他该搬出来就搬出来，并不是起诉的时候他才知道房屋已转让。

一审法院认为，本案争议的焦点是：一、被告谢小江、王素芬是否应当搬出诉争房屋；二、被告谢小江、王素芬是否应当赔偿原告艾小芹损失。现评判如下：一、关于被告谢小江、王素芬是否应当搬出诉争房屋的问题。原大同煤矿负责人艾诗观与谢小江、王素芬自2008年10月14日之后未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原大同煤矿负责人艾诗观与谢小江、王素芬之间视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。2011年12月8日和2012年7月10日，艾诗观在小厂街上张贴公告欲出售四套房屋。2012年8月21日，谢小江支付2011年10月15日至2012年4月租金2000元，艾诗观在房屋租金收款收据上注明“因转让房屋不再出租”，通知谢小江、王素芬解除租赁合同。之后谢小江、王素芬既未提出继续租赁诉争房屋，也未继续支付租金，双方已经解除租赁合同。2013年2月8日，艾诗观之子艾小芹以180000元的价格购买诉争房屋，2014年1月7日彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局为艾小芹颁发了房地证2013字第07347号房地产权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，诉争房屋的所有人为艾小芹，艾小芹对其所有的房屋享有排他性使用的权利。现谢小江、王素芬占有艾小芹的房屋，侵犯了艾小芹的房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”之规定，谢小江、王素芬没有合法占有诉争房屋的理由，应该搬出诉争房屋，将房屋返还艾小芹。被告方提出诉争房屋出让的程序不合法的抗辩理由，一审法院认为艾小芹取得诉争房屋程序是否合法，不属于本案的审理范围，该理由不予采纳。谢小江对国土房管部门的登记行为提出异议，并提起行政诉讼，后撤回起诉，现没有任何有权机关宣告撤销房地证2013字第07347号房地产权证，一审法院只能确认其公示效力，维护房屋所有权人的合法权益；二、关于被告谢小江、王素芬是否应当赔偿原告艾小芹损失的问题。艾小芹要求谢小江、王素芬按5000元／年、416元／月赔偿原告2013年2月至2014年7月房租损失7498.8元，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”之规定，本案诉争房屋在2012年4月之前由谢小江和王素芬使用，其物权的主要价值在于出租获得租金。谢小江、王素芬支付2011年10月15日至2012年4月租金2000元，即月租为333.33元，因艾小芹于2014年1月7日取得房地产权证，到2014年7月共6个月，房屋损失为2000元。艾小芹提出房屋损失从2013年2月起算没有法律依据，不予支持，艾小芹取得房屋所有权的时间应按照登记为准；艾小芹提出按5000元／年计算房屋租金没有事实依据，亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢小江、王素芬自本判决生效之日起十日内搬出位于彭水苗族土家族自治县大同镇大厂村一组原告艾小芹所有的房屋（房地产权证为房地证2013字第07347号），将房屋返还给原告艾小芹；二、被告谢小江、王素芬自本判决生效之日起十日内赔偿原告艾小芹经济损失2000元；三、驳回原告艾小芹的其余诉讼请求。案件受理费130元（原告艾小芹已预缴65元），由被告谢小江、王素芬负担。

谢小江、王素芬不服该判决，向本院提出上诉。请求二审法院依法撤销（2014）彭法民初字第01867号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定艾诗观与谢小江之间的租赁合同已经解除是错误的。虽然二上诉人与第三人存在不定期租赁房屋的事实，但二上诉人一直在支付租金，第三人根本没有通知二上诉人搬出房屋，更没有张贴公告要卖二上诉人租赁的房屋，租赁合同没有解除；二、一审认定被上诉人于2013年2月8日与第三人签订二上诉人所租住房屋的买卖合同，完全不是事实。被上诉人一直在外工作，根本没回来与第三人签订房屋买卖合同，更没有支付过180000元购房款。实际上是第三人利用与被上诉人的特殊关系，伪造一个假合同，然后用这份合同去办理的房产证，所以，被上诉人取得房屋产权没有相应的事实基础，其相应权利不应当受法律保护；三、一审判决由二上诉人向被上诉人支付租金损失2000元错误。被上诉人非法取得该房屋产权，且严重损害了二上诉人的优先购买权，被上诉人根本就没有要求二上诉人搬出房屋，何来房租损失？综上，一审判决认定事实错误，其判决结果严重损害了二上诉人的合法权益。

被上诉人艾小芹无答辩意见。

原审第三人艾诗观辩称：1.艾小芹买房子事实是清楚的，证据是充分的，程序是合法的，房产证是合法有效的；2.上诉人不是诉争房屋的合法权利主体，仅是该房屋2012年4月之前的合法承租人，谢小江不具有优先购买权资格，无权请求人民法院确认房产证无效；3.谢小江从2012年4月15日之后就没有继续租用房屋，而是强占房屋不搬出。

本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，本案二审的争议焦点为：一、艾诗观作为原彭水苗族土家族自治县大同煤矿的法定代表人与谢小江、王素芬之间原有的关于原属原彭水苗族土家族自治县大同煤矿的综合楼底楼房屋1套2间（现登记在艾小芹名下，权属证书号为：房地证2013字第07347号）的不定期租赁合同是否已经解除；二、艾小芹是否有权要求谢小江、王素芬腾退涉案房屋及赔偿损失。现逐一分析评述如下：

（一）关于焦点一。本案中，对艾诗观与谢小江、王素芬之间就涉案房屋的书面租赁协议于2008年10月14日期满的事实，各方无异议；对书面租赁期限届满后，谢小江、王素芬至今仍继续使用该房屋，艾诗观与谢小江、王素芬存在不定期租赁关系的事实，各方也不争；各方仅就涉案房屋的不定期租赁协议是否解除存在分歧。被上诉人艾小芹及原审第三人主张租赁协议已经解除，主要依据的事实是艾诗观于2012年8月21日为谢小江出具的房屋租金收条上记载了“房屋因转让不再出租”的内容；而上诉人谢小江、王素芬主张不定期租赁协议未解决，其依据的主要事实为其至今继续使用该房屋并且其未收到该房屋因转让不再出租的通知。那么，判定该不定期租赁协议是否已经解除的关键在于对2012年8月21日艾诗观为谢小江出具的房屋租金收条的客观真实性及是否发生解除不定期租赁协议效力的认定。一般情况下，在租赁合同中，承租人支付租金，出租人出具收款依据，该依据应当由承租人保管而非出租人保管。谢小江、王素芬作为涉案房屋的承租人，如出租人艾诗观出具的收款收据上载明了“房屋因转让不再出租”的内容属实的情况下，其有可能持有该证据而不出示。当然，本案中的2012年8月21日编号为0004271的收据系艾诗观出示，也说明该收据由出租人艾诗观持有，艾诗观也存在在承租人谢小江、王素芬不知情的情况下在其持有的收据上签注“房屋因转让不再出租”的可能性。但艾诗观在本案中举示了其给其他承租人张某甲、王某某、张某乙等人的收款凭条上均载明了“因转让房屋不再出租”的内容，且其举示了两份转让公告及其与夏某某、艾某某的房屋转让合同，该收款凭条、转让公告及房屋转让合同能够与2012年8月21日编号为0004271的收据形成逻辑印证，足以证明2012年8月21日编号为0004271的收据载明的内容的客观真实性，即艾诗观已经在收取最后一次租金的时告知了谢小江“房屋租赁时间届满后不再续租”的事实。相反，谢小江、王素芬主张其交付的已经交清了2012年的租金及2013年的部分租金，但其没有举示任何证据予以佐证，况且存在谢小江、王素芬持有租金收据不出示的可能性，因此，谢小江、王素芬主张其不知晓艾诗观不再续租房屋的事实本案碍难认定。一审法院认定艾诗观与谢小江、王素芬的涉案房屋的不定期租赁协议已经解除并无不当。

（二）关于焦点二。虽然涉案房屋原系原彭水苗族土家族自治县大同煤矿的财产，但被上诉人艾小芹持有涉案房屋的物权凭证，系该房屋的登记所有权人，在无充分证据证明有其他实际所有权人的情况下，其有权对该房屋独立行使排他性权利；而谢小江、王素芬对涉案房屋的使用权已经基于其与艾诗观之间的不定期租赁合同的解除而终止，谢小江、王素芬从不定期租赁协议终止之日起未经房屋权利人艾小芹的许可继续占用该房屋，则属于侵权行为，理应承担相应的侵权责任，即搬出房屋并交还给权利人艾小芹，并承担其无权占用房屋期间给权利人艾小芹造成的经济损失。虽然谢小江抗辩主张艾小芹取得该房屋的程序不合法，但因艾小芹提出的是侵权诉讼，本院无权直接审查艾小芹与艾诗观签订的房屋买卖合同的效力，也无权直接否定艾小芹持有的房屋产权证的物权公示效力，一审法院认定艾小芹为涉案房屋的产权人并判令上诉人谢小江、王素芬搬出位于彭水苗族土家族自治县大同镇大厂村一组艾小芹所有的房屋（房地产权证为房地证2013字第07347号），将房屋返还给艾小芹并赔偿损失2000元并无不当。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。上诉人谢小江、王素芬的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130元，由谢小江、王素芬负担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向彭水苗族土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

审　判　长　　谭中宜

审　判　员　　王勐视

代理审判员　　刘文玉

二〇一五年二月二日

书　记　员　　陈桂华