河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）郑民二终字第401号

上诉人（原审原告、反诉被告）刘彦福，男，汉族，1969年9月18日出生。

委托代理人刘德宇，金博大律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）杨晓彤，女，汉族，1964年9月12日出生。

委托代理人杨磊，河南中享律师事务所律师。

上诉人刘彦福与上诉人杨晓彤租赁合同纠纷一案，刘彦福于2013年9月23日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认杨晓彤2013年8月13日的“解除《房屋租赁合同》通知书”无效，双方继续履行原房屋租赁合同；2、杨晓彤承担案件诉讼费。刘彦福于2013年12月16日增加诉讼请求：判令杨晓彤支付刘彦福各项损失共计25万元。杨晓彤于2013年11月25日提起反诉，请求判令：1、解除杨晓彤与刘彦福之间的《房屋租赁合同》；2、刘彦福立即腾空并向杨晓彤交还租赁房屋；3、刘彦福按每日1458元向杨晓彤支付自2013年7月1日起至实际交还租赁房屋之日止的租金及房屋占用费（暂计算至2013年11月31日止为223074元）；4、本案全部诉讼费用由刘彦福负担。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2014年11月10日作出（2013）开民初字第5573号民事判决，刘彦福、杨晓彤均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人刘彦福及委托代理人刘德宇，上诉人杨晓彤的委托代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年1月，刘心与河南金科苑置业有限公司签订房屋买卖合同一份（非房管局备案合同），从该公司购得位于郑州市郑东新区拓展区A-4-1地块项目房产（原郑东新区工委家属院），包括7号楼（D座）（暂定编号）整栋（包括全部地上房屋及全部地下室入口，和房屋东侧、北侧、南侧至A-4-1地块边界场地），1-6号楼（A、B、C座）（暂定编号）共6栋楼地上首层全部联体商铺房屋，上述商铺房屋用途为商业，框架结构，总价款3200万元。卖方在办理产权时按照买受人的要求将合同项下房屋分割成若干独立单独产权单位分别签订房管部门商品房买卖合同或者房屋转让契约及办理产权登记。卖方应在2010年6月30日前交房，卖方承诺房屋交付后2年办理产权证书。2010年11月1日，刘心与杨晓彤签订房屋转让协议一份，将上述所购房产中的一部分（5、6号楼）首层联体商铺中的一半转给杨晓彤，总价款为500万元。

2012年10月25日，杨晓彤和刘彦福签订《房屋租赁合同》一份，约定将上述购得的房产租赁给刘彦福用于经营使用，房屋状况为毛坯房、内水泥墙面，具备上下水、电、消防、及排水、排污设施，出租方承诺拥有该房产合法所有权和处分权，承租方如将房屋进行转租、转借，需提前电子邮件告知出租方，租赁期限为十五年（2013年1月1日-2027年12月31日，签订之日至2012年12月31日为装修期）。合同第三条第5、6款约定以下情况出租方有权提前终止合同：承租方未交纳按照约定应当承担的租赁期间的相关费用，经出租方催告后在合理期限内仍未交纳或给出租方造成较大损失的，承租方未按照约定支付租金（未付和未足额支付）或者未按照约定补足履约保证金，逾期30日以上的。履约保证金13万元，租赁期限届满时，承租方结清租金和费用，且房屋、设施、场地交接验收完毕并合格的，出租方将履约保证金余额退还承租方。如果承租方拖欠租金或者租赁期间相关费用，或者承租方原因导致租赁房屋、前后场地、毗邻建筑物或者相关设备设施损坏，出租方有权从承租方履约保证金中扣收拖欠租金、费用和相应的违约金、滞纳金及维修与赔偿费用，凡依本合同约定应当由承租方承担的费用，出租方在书面通知承租方后，可从履约保证金中扣收，发生以上扣收后，承租方应当在10日内补足履约保证金。关于租金合同约定：首年度（2013年1月1日-2013年12月31日）年租金为52.5万元，自第二年度起（2014年1月1日起）每年度在上年度基础上上浮5%计收租金，自第六年度起（2018年1月1日起）每年度在上年度租金基础上递增10%计收租金，自第十一年度起（2023年1月1日起）租金参照同区域类似房屋租金标准下浮15%（但以不低于本合同租赁期第十年度租金标准为限）的续租优惠后计收租金。该租金标准为不含开具租赁发票相关税金的租金标准，若承租方需要开具租赁发票，承租方应当按以上租金标准与租赁发票税金的合计金额负担税金。

关于租金支付双方约定：租金支付方式为先付后租，前五年每6个月为一个计租周期，承租方每次支付6个月租金，承租人应于本合同签订之日后10日内一次性向出租方预付6个月的首期租金；从第六年起每一年为一个计租周期，承租方每次支付12个月的租金。承租人应在每个计租周期结束前提前30日向出租方预付下一计租周期的租金或者剩余租赁期的租金。承租方未按期支付租金的，除继续支付、补足外，在逾期期间每日应按照逾期金额的千分之五支付违约金。关于房屋收回双方约定：本合同租赁期届满不再续租的或者本合同解除、提前终止的，乙方应在租赁期限届满后或者本合同解除、提前终止后15日内搬离清空并交还出租方租赁房屋。关于租赁期间相关费用双方约定：租赁期内，承租方负担并及时交纳水、电、天然气、通讯费、物业管理费等与租赁房屋使用有关的费用及相关税费，不得拖欠；有关机构或者部门委托出租方或者他方代为收取的，承租方应当按照出租方或者其他受托人通知的期限交纳。关于房租装修使用约定：承租方以合理经营活动使用房屋为目的的装修（含扩建改建）及设备添附的行为出租方不得干涉，承租方自行办理有关建设、消防等政府要求手续，自行负担一切费用，如需电力增容所有手续和费用承租方自行负担。关于违约责任双方约定：未按约定或者法定事由，任何一方不得擅自解除合同、提前终止本合同，否则赔偿对方相当于当时租赁年度6个月租金的违约金。双方应当共同遵守本合同的约定、严格履约，任何一方违反本合同，应依约承担相应的违约责任，双方都违反本合同的，应当各自承担相应的违约责任。本合同任何一方过错行为造成另一方或者第三方经济损失的，过错方应负担赔偿全部损失。双方另约定了不可抗力、争议解决等事项。

协议签订后，刘彦福按照约定支付了前六个月的租金和保证金，杨晓彤将房子交给刘彦福装修使用，刘彦福并将部分房子进行了转租。物业公司的电费收据显示，郑州星悦汽车维修服务有限公司从刘彦福处承租了部分房屋，在承租的房屋内开办了公司，并领取了营业执照。2013年3月中旬开始，刘彦福通过短信联系杨晓彤，称房屋手续不全、无法正常供电，物业公司也不配合，由于没有产权证明门面工商注册登记也存在障碍，自己无法解决，要求杨晓彤解决，未果，双方发生纠纷。从2013年7月1日起，刘彦福停止向杨晓彤交纳下半年租金，2013年8月13日，杨晓彤向刘彦福发出《解除合同通知书》一份，以刘彦福逾期30日以上未交纳租金为由通知刘彦福解除合同，交回房屋；刘彦福收到通知后在异议期内于2013年9月23日向法院提起诉讼，要求确认解除通知无效，双方继续履行合同，并要求杨晓彤赔偿损失25万元；杨晓彤在法定期限内提起反诉，要求解除合同、交还房屋并支付实际占用期间的租金、占用费。发票显示2013年10月刘彦福找电力部门对承租的房子新装开通了电路。

河南金科苑置业有限公司于2013年9月30日出具证明称上述房产系杨晓彤购买，2012年7月已经办理交付，房屋权属登记手续正在办理。

原审法院受理该案后，经多次调解，无法达成一致意见。

以上事实有刘彦福提交的房屋转让合同一份、租赁合同一份、解除合同通知书一份、手机短信记录一组、河南博元电力实业公司出具的发票一张、国网河南省电力公司出具的缴纳电费发票一张、照片一组；杨晓彤提交的房屋租赁合同一份、河南金科苑置业有限公司出具的证明一份、收据一份、电费收据三份、营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、刘彦福与郑州星悦汽车维修签订的租赁合同一份、公证书一份、照片一组及本案庭审笔录在案作证。

刘彦福提交河南省工商行政管理局企业名称预先核准通知书一份、道路运输许可证复印件一份，结合短信记录证明刘彦福用承租的房屋设立公司，但由于杨晓彤不能提供房屋的合法手续，公司无法正常注册、经营；杨晓彤质证称名称核准通知书不能证明其拟注册税务公司系因杨晓彤的原因未注册，运输许可证系复印件，不予质证。

杨晓彤提交郑州市绿竹园物业管理有限公司出具的《关于郑东新区工委家属院门面房第情况说明》，证明争议的房子水电、消防设施齐全；刘彦福质证称物业公司没有提供合法的营业执照，对其提供的证据真实性有异议，且水电消防设施齐全不是书面说明能够证明的，应当提供供电部门的材料或者消防部门的验收意见。

原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面、适当的履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，经查双方签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应当遵循诚实信用原则全面、适当履行合同约定的义务。合同签订后，刘彦福按照约定支付了前六个月的租金和保证金，出租方将房子交给刘彦福装修使用，刘彦福并将部分房子进行了转租，合同已经实际履行，对此予以确认。对于合同是否应当解除问题：从庭审查明的情况看，争议房屋且系杨晓彤出资购买，但尚未取得房产管理部门颁发的房屋产权证，依照《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故本案争议房屋在物权法意义上权利存在瑕疵，与协议中出租人承诺的拥有合法所有权的约定不符，存在一定瑕疵。房屋租赁合同作为一种使用财产的合同，其目的在于赋予承租人对房屋进行使用收益的权限，使承租人对于租赁房屋成立合法占有。本案双方所签合同依法成立生效，双方为履行合同均付出了诸多实际行动，且合同约定租赁期限为15年，并对租赁期限内房屋租金的调整作出了详细的约定，体现了双方签订合同时对市场变化的考量及对预期收益的评估和期待，双方在履行过程中虽因房屋手续、租金支付、供电、物业等事项发生了一些争执，但综合考虑本案实际情况，如解除合同既不符合双方签订本合同时的目的和期望，且部分房屋已经转租案外人使用，解除合同也会造成更多的纠纷，对双方的权益均是一种损害。故认为，杨晓彤2013年8月13日发出解除合同时未充分考虑上述因素，故对其请求解除合同的诉讼请求不予支持，合同应按照约定继续履行，刘彦福继续使用房屋，同时应按照约定向杨晓彤交纳租金等各项费用。鉴于未支持协议解除，故杨晓彤要求腾空房屋、支付违约金的请求在本案中不能予以支持。对于刘彦福请求要求杨晓彤赔偿经济损失共计25万元的诉讼请求，鉴于刘彦福在约定的期限内没有及时支付租金，在履行合同过程中也存在不妥之处，且该院已经支持合同继续履行，故对于刘彦福要求赔偿经济损失的诉讼请求同样不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十四条之规定，经该院审判委员会研究决议，判决如下：一、确认本诉被告杨晓彤2013年8月13日的解除房屋租赁合同通知无效，双方继续履行原房屋租赁合同。二、驳回本诉原告刘彦福的其他诉讼请求。三、反诉被告刘彦福于本判决生效后十日内按照合同约定支付反诉原告杨晓彤房屋租赁费用。四、驳回反诉原告杨晓彤的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五千四百五十元，由本诉原告刘彦福负担五千三百五十元，本诉被告杨晓彤负担一百元；反诉案件负担二千三百二十三元，由反诉原告杨晓彤负担二百元，反诉被告刘彦福负担二千一百二十三元。

宣判后，刘彦福、杨晓彤均不服原审判决，向本院提起上诉。

刘彦福上诉称：一、原审判决认定的部分内容不符合事实，刘彦福没有按期交纳租金是杨晓彤的原因导致，刘彦福不应该支付杨晓彤全部的租金。l、杨晓彤拒绝提供出租房屋的合法手续。根据双方租赁合同约定“出租人对房屋拥有合法的所有权和处分权。”因此，作为出租方的杨晓彤应该按照法律规定，承担提供合法手续的义务，此种义务从合同法上讲，属于合同的从义务，也是合同法规定的诚实信用原则的体现。因此，在刘彦福要求提供这些手续的情况下，杨晓彤不予理睬，拒不提供，显然违反合同约定及合同法的规定。刘彦福有权要求杨晓彤按照合同的约定或是法律的规定履行自己的义务。杨晓彤违约在先，在其不履行自己的法定及约定的义务情况下，刘彦福有权暂时拒绝缴纳租金。2、杨晓彤没有按照合同约定提供配电。根据双方合同约定“租赁房屋现有装修、设施设备：为毛坯房、内水泥墙面、塑钢玻璃门窗、具备上下水。”但是，刘彦福承租房屋后，该房屋并没有相关的供电装置，为此，刘彦福也多次与杨晓彤协商解决，但是，杨晓彤不配合，物业也不配合。为此，刘彦福不得已自己找人花钱，将电接通。显然杨晓彤也是违约在先。二、杨晓彤解除合同是因为看到房屋租金上涨，恶意解除合同，且派人到刘彦福承租的房屋闹事，导致房屋无法对外出租。刘彦福前期按照合同约定正常承租房屋，在使用过程中发现房屋存在问题，于是多次与杨晓彤联系，希望能够解决问题。但是，杨晓彤不予理睬，且派人到刘彦福承租的房屋处进行闹事，用车堵门，在房屋处倒土，用电焊将房屋门焊住，阻止刘彦福使用房屋，结果导致大部分的房屋无法实际占用及使用。对此杨晓彤应该承担该部分损失。三、鉴于杨晓彤的违约及侵权，导致刘彦福承租的大部分房屋无法实际使用，对于杨晓彤该部分租金应不予支持。由于杨晓彤的恶意违约及在履行合同中的违法行为，导致刘彦福承租的房屋大部分不能使用，在这种情况下，让刘彦福按照合同约定缴纳全部租金，有失公允，不完全符合事实。综上，请求二审法院变更原审判决第三项，改判诉讼期间的租金刘彦福不承担，刘彦福从判决书生效日开始支付杨晓彤的后续的租金。

杨晓彤上诉称：一、原审判决认定事实错误，没有正确认定本案纠纷中的过错和责任。双方《房屋租赁合同》第四条述明：“乙方已经实际查勘并充分了解租赁房屋及设施设备现状，认可租金系按整租总价计算……”。可见，刘彦福在签订租赁合同时，其是完全了解租赁房屋状况包括房屋产权尚未办理、水电设施配套情况，并自愿接受认可的。租赁房屋的产权手续并不是《房屋租赁合同》中约定的杨晓彤义务或承诺内容。原审查明房屋租赁合同已经实际履行，刘彦福已将租赁房屋转租并由转承租人用于经营至今，刘彦福所称因房屋产权手续不全和供电问题影响承租使用的情况并不存在。租赁房屋产权手续不全的客观情况自始至今存在，而从原审查明的履行情况、刘彦福诉请内容、以及原审判决作出的继续履行处理来看，租赁房屋产权手续不全根本没有实际影响承租使用，与本案纠纷真实起因、房屋租赁合同的解除不具有真正关联，原审判决认定杨晓彤违约不符合客观事实。刘彦福承租占用租赁房屋至今未支付交纳任何物业服务费，也是严重的违约，给杨晓彤造成潜在的较大经济损失。本案中杨晓彤依照房屋租赁合同约定履行了合同义务，无任何违约行为。而刘彦福不仅擅自转租房屋、损毁租赁房屋，更故意违反合同约定拖欠租金，在杨晓彤通知解除合同后至今拒绝交还租赁房屋，刘彦福的行为构成多项严重违约，导致杨晓彤巨大经济损失，刘彦福对本案纠纷负有全部过错，依约依法均应当承担相应后果和责任。二、根据《房屋租赁合同》的约定和法律规定，杨晓彤解除《房屋租赁合同》的条件均已成就，杨晓彤以书面通知解除《房屋租赁合同》是依法行使权利，原审判决杨晓彤的解除通知无效、双方继续履行合同所依据事由和适用法律均存在错误。1、本案房屋租赁合同的解除条件已经成就，杨晓彤以书面通知解除房屋租赁合同是依法行使权利，应受法律保护。刘彦福未告知杨晓彤擅自将租赁的房屋转租，刘彦福承租后对租赁房屋造成损毁至今没有修复，长期拒绝交纳物业服务费；刘彦福应于2013年6月1日前向杨晓彤支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金，但其故意拖欠、至今未付。刘彦福长期不履行主要合同义务及多项严重违约，房屋租赁合同的约定解除条件和法定解除条件均已成就，应当认定租赁合同于刘彦福收到《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》之日即解除。2、本案租赁合同不存在继续履行的必要性和法律依据。原审判决认定了本案房屋租赁合同合法有效，却不依据合同约定和法律规定进行判决处理，该判决中以涉案房屋已转租推论出解除合同会造成更多纠纷、对双方权益造成损害毫无道理。已发生的转租则完全可以由杨晓彤与转承租人直接协商自主解决处理，原审判决否决杨晓彤行使符合合同约定和法律规定的正当权利，于法于理无据。三、因刘彦福存在的违约及过错行为，已造成杨晓彤的巨大经济损失，刘彦福应立即交还租赁房屋并承担支付相应期间的租金及房屋占用费。本案租赁房屋的租金标准相比同地段同类房屋给予了刘彦福较大折扣优惠，而刘彦福占用租赁房屋和转租至今，仅仅支付了2013年1月1日至6月30日的租金。刘彦福不仅不按租赁合同履行支付租金和承担有关费用、修复损坏，还无理拒绝按解除合同交还租赁房屋，其违约及过错严重损害了杨晓彤的利益，并已实际造成杨晓彤巨大经济损失，杨晓彤反诉请求判令刘彦福承担实际交还租赁房屋之前的租金及房屋占有使用费合法合理，应当予以支持。综上，请求二审法院撤销原判的第一、三、四项，改判：1、双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，刘彦福立即腾空并交还租赁房屋；2、驳回刘彦福的全部诉讼请求；3、刘彦福向杨晓彤支付自2013年7月1日起至实际交还租赁房屋之日止的租金及房屋占用费（期间根据《房屋租赁合同》约定租金按照年份相应调整）；4、案件一、二审诉讼费用全部由刘彦福负担。

刘彦福对杨晓彤的上诉答辩称：一、杨晓彤严重违反租赁合同的约定及法律的规定，违约在先，刘彦福享有同时履行抗辩权。1、杨晓彤拒绝提供出租房屋的合法手续，刘彦福有权要求杨晓彤按照合同的约定或是法律的规定履行自己的义务。杨晓彤违约在先，在其不履行自己的法定及约定的义务情况下，刘彦福有权拒绝缴纳租金，且违约方是无权解除合同的。2、杨晓彤没有按照合同约定提供配电。刘彦福承租房屋后，该房屋并没有相关的供电装置，为此，刘彦福也多次与杨晓彤协商解决，但是，杨晓彤不配合，物业也不配合。为此，刘彦福不得已自己找人花钱，将电接通。显然杨晓彤也是违约在先。二、杨晓彤解除合同不符合法律规定，也不符合合同约定的条件，因此其解除合同的通知无效，其反诉也不成立。1、刘彦福对外转租符合合同的约定。根据合同约定“乙方若将租赁房屋进行转租、转借，需提前电子邮件告知甲方，且符合上面约定合法使用。”据此可以得知，杨晓彤是同意刘彦福转租的，条件仅仅是提前通知出租人。双方也并没有约定，如果承租人转租给第三人没有通知出租人的情况下，转租合同是否有效或者其他违约处罚的情况。而且杨晓彤并没有给刘彦福提供可以通知的邮箱地址。即使这样，刘彦福在给杨晓彤的短信上面也提到将房屋转租的事情。因此，刘彦福的转租不违背合同的约定，即使存在程序的瑕疵也不影响合同的效力。2、刘彦福没有支付租金，杨晓彤也无权解除合同。根据双方租赁合同约定，出租人对房屋拥有合法的所有权和处分权。因此，作为出租方应该按照法律规定，承担提供合法手续的义务，此种义务从合同法角度讲，属于合同的从义务。也是诚实信用原则的体现。因此，杨晓彤在刘彦福要求提供这些手续情况下，不予理睬，拒不提供，显然违反合同约定及合同法的规定。刘彦福享有同时履行抗辩权。3、刘彦福没有毁坏租赁房屋及附属设备。杨晓彤证明刘彦福在使用租赁物期间造成租赁物毁损的证据不足。即使杨晓彤的证据是真实的，也仅仅是租赁物外部的台阶受到一定的影响，而不是租赁物本身，也不能证明这些系刘彦福所为，且这些台阶目前是完整的。同时根据双方的租赁协议第三条第3项第（3）（4）规定，杨晓彤也不符合解除合同的条件。三、杨晓彤应该赔偿刘彦福造成的全部损失，包括房屋未出租造成空置和安装电源设备支付的费用。由于杨晓彤没有按照合同约定，也没有按照刘彦福的要求提供合法的房屋产权手续，且又在纠纷后找人干扰房屋的正常使用，造成房屋大部分一直闲置，同时包括安装电源设备的费用3万元，对于该部分费用，刘心应该承担25万元。综上，请求二审法院驳回杨晓彤的上诉请求。

杨晓彤对刘彦福的上诉答辩称：1、杨晓彤并不存在违约，租赁房屋的产权手续不完善，并不是杨晓彤的原因，责任在开发商；2、刘彦福在签订合同时是知道租赁房屋的现状，刘彦福承租之后并没有投入一分钱，而是转租给了星悦汽车、最高速汽车改装两家，星悦汽车使用租赁房屋顺利办理了营业执照，所以根本不存在租赁房屋产权手续不齐备影响到房屋的租赁。刘彦福后将星悦汽车赶走，并占用星悦汽车的装修经营自己的平安大众汽修，至令还在正常营业。本案租赁房屋出租时水电齐全，完全是因为刘彦福不想交纳物业服务费，同时认为物业收取的电费较高，所以才自行改造原有的供电设施。故根本不存在杨晓彤违约以及影响承租使用的情形。刘彦福拒绝交纳房租没有任何法律和事实依据；3、刘彦福的行为已经构成根本违约，且其损毁房屋设施，严重违反合同的主要义务，杨晓彤有权解除合同，并由刘彦福承担全部责任和后果。综上，请求驳回刘彦福的上诉。

根据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。

本院认为，刘彦福、杨晓彤在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应当遵守诚实信用原则，按照约定全面、适当履行各自己的义务。合同签订后，刘彦福按约支付了前六个月的租金和保证金，杨晓彤亦将房屋交付给刘彦福装修使用，刘彦福并将部分房子进行了转租，双方合同已经实际履行。但在履行过程中双方因房屋产权手续、租金支付、供电、物业等事项产生争议，各自认为对方未按合同约定履行义务，为此就合同是否解除问题引起诉讼。本院认为，合同的解除不仅考查解除条件是否确已成就，而且也要考虑到解除合同的必要性有多大，能否继续履行，合同目的是否完全不能实现，并结合当事人在履约过程中存在问题，基于公平原则，维持交易秩序稳定之考量。本案中，杨晓彤出租的房屋尚未取得产权证，根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故该房屋在物权法意义上权利存在瑕疵，与合同中杨晓彤承诺的拥有合法所有权的约定不符，杨晓彤作为出租方应与承租方刘彦福积极协商解决相关问题，使合同得以较好履行，杨晓彤未协调处理有所不当，其履行义务中存在瑕疵。刘彦福因房屋产权手续、供电问题未按约支付租金，其虽有上述抗辩事由，但其实际行为表示愿意履行合同，刘彦福找电力部门对承租的房子新装开通了电路，并且认可该房屋的目前现状，故刘彦福应按约支付租金及相关费用，其在履行义务中亦存在不当之处。虽然双方在履行合同过程中均有所不当，但根据合同订立时当事人预期的愿望，只要双方按照诚实信用原则全面履行各自义务，合同目的是完全能够实现的。原审根据本案实际情况，考虑到双方为履行合同均付出了诸多实际行动，且合同约定租赁期限为15年，并对租赁期限内房屋租金的调整作出了详细的约定，体现了双方签订合同时对市场变化的考量及对预期收益的评估和期待，如解除合同既不符合双方签订本合同时的目的和期望，对双方的权益均是一种损害，故原审判决确认杨晓彤2013年8月13日的解除房屋租赁合同通知无效，双方继续履行原房屋租赁合同并无不当。刘彦福称其不承担诉讼期间的租金，其从判决书生效日开始支付杨晓彤后续租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据双方合同约定“承租方如将房屋进行转租、转借，需提前电子邮件告知出租方。”双方约定转租仅为告知义务，刘彦福提交的发往杨晓彤手机的短信内容证明了杨晓彤应当知道房屋转租的事实，且杨晓彤向刘彦福发出的解除合同通知中亦没有载明因转租事由而解除合同，故杨晓彤以刘彦福未经同意转租为由主张解除合同的理由不能成立，本院不予采信。

综上，刘彦福、杨晓彤的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计6723元，由上诉人刘彦福负担2123元，由上诉人杨晓彤负担4600元。

本判决为终审判决。

审判长　周　金

审判员　宋江涛

审判员　谢宏勋

二〇一五年四月二十七日

书记员　崔顺龙