广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）珠中法审监民再字第5号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：钟亮堂，男。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：钟亮照，男。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：钟亮波，男。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：钟亮彪，男。 委托代理人：钟亮照，男。 再审申请人钟亮堂因与被申请人钟亮照、钟亮波、钟亮彪共有权确认纠纷一案，不服本院作出的（2012）珠中法民三终字第35号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年11月19日作出（2012）粤高法民一申字第3574号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人钟亮堂，被申请人暨被申请人钟亮彪的委托代理人钟亮照、被申请人钟亮波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2011年1月26日，一审原告钟亮照、钟亮波、钟亮彪起诉至珠海市香洲区人民法院称，钟亮照、钟亮波、钟亮彪及钟亮堂为兄弟，四人于2002年5月10日向珠海市拍卖行有限公司拍卖取得珠海市拱北桂花北路67号房产（含厨房），并以各占25％份额的按份共有形式登记于四人名下。因钟亮照、钟亮彪居于江门市，为方便管理四人曾于2004年2月委托钟亮堂代为管理涉案房屋的出租和收租事宜，收益平均分配。后钟亮堂于2009年购置了珠海市拱北桂花北路67号二层的房屋，该二层房屋另有楼梯出入。而钟亮堂此时以便于其二层商铺的对外出租及出入为名向钟亮照、钟亮波、钟亮彪提出01、02号铺位归钟亮堂所有，其他涉案房屋的铺位归钟亮照、钟亮波、钟亮彪所有。钟亮照、钟亮波、钟亮彪授权钟亮堂代管的房屋授权已取消，涉案房屋现有承租户分别为刘学文、张平平、赵丽媛，其中的0l、02号铺位因钟亮堂独占且故意不对外出租而空置，厨房也被钟亮堂霸占而空置。钟亮堂占有01、02号铺位后，这些铺位一直多人上门寻求承租，但钟亮堂为达其目的故意不出租且霸占涉案房屋的厨房也不对外出租，并不断以停水、停电、上门吵闹等方式干扰承租户的经营等行为侵犯钟亮照、钟亮波、钟亮彪的物权，以此为手段希望达其既占有0l、02号铺位又可分配钟亮照、钟亮波、钟亮彪所有房屋份额收益的目的。就钟亮堂的侵权行为，钟亮照、钟亮波、钟亮彪多次向钟亮堂交涉要求其停止侵权，租户也多次向钟亮照、钟亮波、钟亮彪、钟亮堂、警方、社区报案及处理，但钟亮堂依然不断地进行侵害钟亮照、钟亮波、钟亮彪物权的行为。钟亮堂的行为已严重侵犯钟亮照、钟亮波、钟亮彪对涉案房屋享有的物权，严重侵犯钟亮照、钟亮波、钟亮彪的正当利益，恳请法院依法查明事实，判令钟亮堂停止侵犯钟亮照、钟亮波、钟亮彪物权的行为，并交出霸占的厨房钥匙以便于对外出租，以保护钟亮照、钟亮波、钟亮彪的正当权益。钟亮照、钟亮波、钟亮彪的诉讼请求为：1、判决钟亮堂停止侵权，并立即交回珠海市拱北桂花北路67号厨房钥匙，即停止独自霸占涉案房产的厨房，并停止以停水、停电、上门吵闹等形式干扰刘学文、张平平、赵丽媛等承租户的经营；2、判决钟亮堂立即停止拆毁珠海市拱北桂花北路67号铺第2轴至第4轴地梁，并将其恢复原状；3、判决钟亮堂赔偿干扰租客张平平终止租赁合同而至钟亮照、钟亮波、钟亮彪的租金损失人民币33600元；4、确认钟亮照、钟亮波、钟亮彪原授权钟亮堂管理珠海市拱北桂花路67号铺的授权已终止，钟亮堂于解除授权通知送达后已无权代表钟亮照、钟亮波、钟亮彪；5、判决钟亮堂立即停止霸占珠海市拱北桂花路67号103铺；6、诉讼费由钟亮堂承担。 钟亮堂辩称，1、从本案房产竣工图显示该（厨房）是珠海市拱北桂花北路67号第二层的大门和大厅及楼梯。2、2002年5月10日，钟亮堂经过数年市场调查跟踪，经珠海市拍卖有限公司拍得房产（桂花北路67号房产），当时考虑到带动兄弟共同发展大业，因此同意钟亮照、钟亮波、钟亮彪三人加入产权投资（见拍卖成交确认书），买受人全部是钟亮堂签字笔迹，拍卖定金也是钟亮堂一人支付，办理房地产权证后，因商铺在管理上出现问题，于2004年2月22日经四产权人（股东）协商同意，明确统一由钟亮堂代表四股东管理67号房产，包括合同签约、收租、维修等事项。3、钟亮照、钟亮波、钟亮彪于2010年3月24日未经钟亮堂同意，与刘学文、周晓凤重新签订租赁合同，并收取租金、水电费等且不按产权比例分租金给钟亮堂（已用水电费由钟亮堂交款给供水供电部门），钟亮堂上门要求钟亮照、钟亮波、钟亮彪将收得租金按产权比例分租金，经多次催讨无果，但钟亮照、钟亮波、钟亮彪仍一意强行，不分租金，如此侵权签合同。钟亮堂于2010年12月1日向承租户刘学文、赵丽媛、安安婚纱店等发出《告知书》和《授权书》，但钟亮照、钟亮波、钟亮彪仍执迷不悟。钟亮堂想，兄弟事，大事化小的原则，钟亮堂和朋友协商才没有上诉至法院，但钟亮照、钟亮波、钟亮彪现变本加厉，反将钟亮堂告上法院，理不可取。4、桂花北路67号第一层与第二层的广告位是根据房产的位置空间划分的，因此，第一层占用第二层广告位面积1米高20米长，20平方米的面积。综上钟亮照、钟亮波、钟亮彪的侵权签合同、收租金、不分租金给共有产权人不合法，钟亮照、钟亮波、钟亮彪必须按有效租赁合同，进行收租金、分租金、签租赁合同，停止侵权行为。5、厨房归钟亮堂所有，钟亮照、钟亮波、钟亮彪要求钟亮堂交厨房钥匙没有法律依据，应当予以驳回；6、钟亮照、钟亮波、钟亮彪未经钟亮堂授权，将房屋出租给他人并收取租金的行为已经侵权，涉案房屋是钟亮照、钟亮波、钟亮彪及钟亮堂共有，钟亮堂经钟亮照、钟亮波、钟亮彪授权进行出租，钟亮堂与承租人签订的租赁合同尚未到期的情况下，钟亮照、钟亮波、钟亮彪私自与承租人重新就同一房屋签订租赁合同并把钟亮堂的原租赁合同作废将租金占为己有，不分配给钟亮堂应有的份额，侵犯了钟亮堂的权益。7、钟亮堂从未干扰过承租人，相反钟亮照、钟亮波、钟亮彪无理取闹，多次干扰承租人，使得商铺空置，钟亮堂的利益受到损害，才去派出所调解。因为调解不成钟亮照、钟亮波、钟亮彪就恶人先告状才提起无理的诉讼请求，请求予以驳回。8、关于第二轴至第四轴的地梁，钟亮堂未拆除该地梁，根据图纸房屋地梁并不存在，是钟亮照、钟亮波、钟亮彪自行违章搭建，导致房屋安全隐患存在，应当无条件拆除。9、103铺、105铺的原合同是钟亮堂本来拿出来租金分红的，钟亮照、钟亮波、钟亮彪拿过去就不返还给钟亮堂了，未经钟亮堂同意就与他人重新签订合同。10、对于增加的第一项诉讼请求撤销委托，钟亮堂也是产权人之一，钟亮堂有权出租涉案商铺，即使撤销了委托钟亮堂也是有权出租的；11、钟亮堂并没有霸占103铺，而且钟亮照、钟亮波、钟亮彪破坏103铺位的门，赶走了租户。钟亮堂出租的时候已经通知钟亮照、钟亮波、钟亮彪按照产权比例分取租金，但是钟亮照、钟亮波、钟亮彪不要租金，经过十多天把商铺锁住并和租户说不予以承租，还把商铺的门拆除了一半，后来钟亮堂才让工作人员看守商铺的，同时钟亮堂还报了警，派出所有相关的笔录。因此，并不是钟亮堂霸占了103号铺位。 珠海市香洲区人民法院一审查明，钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂系兄弟关系。2002年7月23日，钟亮堂与钟亮照、钟亮波、钟亮彪四人通过拍卖竞价方式取得位于珠海市拱北桂花北路67号（旧址：珠海市拱北桂花北路南侧综合商场）的首层商铺（以下简称案涉商铺）的产权，钟亮堂与钟亮照、钟亮波、钟亮彪分别占有25％的产权份额，并办理了产权证。根据当时的房地产估价报告书载明：评估对象位于珠海市拱北桂花北路南侧综合商场，所在建筑物为8层钢及钢混结构，底层为商铺，二至八层为住宅，外墙为马赛克，该评估对象位于底层，原为“双狮吧”酒吧，室内装修已陈旧，设男女独立卫生间及一个厨房（带抽风系统），地砖铺面，实心木门。根据该商铺底层平面图，该商铺为框架结构，底层分为1-9轴。2004年，钟亮堂与钟亮照、钟亮波、钟亮彪将首层商铺进行改造，划分出5间商铺，分别为101、102号商铺（第1-4轴）、103、104号商铺（第4至8轴）、105号商铺（第8至9轴）。2004年2月，钟亮照、钟亮波、钟亮彪委托钟亮堂代为管理涉案房屋的出租和收租事宜，收益平均分配。后钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂产生分歧，钟亮照、钟亮波、钟亮彪于2010年3月23日、2010年12月6日、2010年12月23日多次向钟亮堂发出通知，要求解除钟亮堂的委托出租权限。之后，钟亮照、钟亮波、钟亮彪先后将案涉商铺的103、105房出租给张平平、刘学文、陈昌等人，钟亮堂先后将103、105房出租给王央央、周晓凤、刘学文、赵丽媛等人。钟亮堂曾多次发函给钟亮照、钟亮波、钟亮彪的承租户，告知其有权出租案涉房屋，要求租户与其协商租赁事宜。钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂均到过拱北派出所报警，反映对方骚扰己方的租户。根据钟亮照、钟亮波、钟亮彪提供的图片，案涉商铺的地梁已被部分破坏。现底层厨房由钟亮堂使用，庭审中钟亮堂称案涉商铺的103号铺由其安排两个人看铺，防止钟亮照、钟亮波、钟亮彪再次破坏商铺。 另查明，2009年8月17日，钟亮堂取得位于珠海市拱北桂花北路67号第二层的产权，并将该房产出租给某客户使用。 珠海市香洲区人民法院一审认为，根据钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂拍卖取得案涉商铺时的房地产估价报告书载明，案涉商铺带有一个厨房（带抽风系统），该厨房应由钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂四人共有。钟亮堂辩称该厨房属于珠海市拱北桂花北路67号第二层房产范围，没有提供相应证据证实，应不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，因此，该厨房应由钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂共同使用，钟亮照、钟亮波、钟亮彪请求钟亮堂停止独霸厨房，交出钥匙，应予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。钟亮照、钟亮波、钟亮彪占有案涉商铺75%份额，在钟亮照、钟亮波、钟亮彪不同意的情况下，钟亮堂不得擅自改变案涉商铺的结构或作重大修缮。在钟亮照、钟亮波、钟亮彪授权钟亮堂管理案涉商铺，钟亮堂实际控制案涉商铺时，案涉商铺的地梁已被部分破坏，钟亮堂负有管理责任，钟亮照、钟亮波、钟亮彪请求钟亮堂立即停止拆毁珠海市拱北桂花北路67号铺第2轴至第4轴地梁，并将其恢复原状，应予以支持。钟亮照、钟亮波、钟亮彪要求解除对钟亮堂的管理案涉商铺授权委托，是其自行处分民事权利的行为，应予以确认，钟亮照、钟亮波、钟亮彪原授权钟亮堂管理珠海市拱北桂花路67号铺的授权终止，钟亮堂已无权代表钟亮照、钟亮波、钟亮彪。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务，在钟亮照、钟亮波、钟亮彪解除对钟亮堂的授权后，钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂作为案涉商铺的共有人，都有权利管理案涉商铺，钟亮照、钟亮波、钟亮彪要求钟亮堂赔偿干扰租客张平平终止租赁合同的租金损失33600元，没有法律依据，应不予支持。在钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂对案涉商铺未进行分割的情况，共有人对案涉商铺享有共有权，钟亮堂独自霸占103号铺，不符合法律规定，钟亮照、钟亮波、钟亮彪请求钟亮堂立即停止霸占珠海市拱北桂花路67号103铺，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，珠海市香洲区人民法院作出如下判决：一、钟亮堂于判决生效之日起10日内交回钟亮照、钟亮波、钟亮彪珠海市拱北桂花北路67号厨房钥匙，由钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂共同使用；二、钟亮堂立即停止拆毁珠海市拱北桂花北路67号铺第2轴至第4轴地梁，并于判决生效之日起10日内将其恢复原状；三、确认钟亮照、钟亮波、钟亮彪对钟亮堂管理珠海市拱北桂花路67号铺的授权已终止，钟亮堂已无权代表钟亮照、钟亮波、钟亮彪；四、钟亮堂立即停止霸占珠海市拱北桂花路67号103铺，由钟亮照、钟亮波、钟亮彪与钟亮堂共同使用；五、驳回钟亮照、钟亮波、钟亮彪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1140元，由钟亮照、钟亮波、钟亮彪负担640元，由钟亮堂负担500元。 钟亮堂不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销珠海市香洲区人民法院（2011）香民一初字第1180号民事判决书第一、第二、第三、第四项判决，驳回钟亮照、钟亮波、钟亮彪全部诉讼请求，并由钟亮照、钟亮波、钟亮彪负担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、钟亮照、钟亮波、钟亮彪非常清楚所谓厨房并不属于一楼的产权面积。从钟亮照、钟亮波、钟亮彪提交的《2006年结算分红清单》中看到，桂花北67号商铺第一间后面所谓厨房于2005年11月30日无偿使用了三年已到期。为什么无偿使用所谓厨房，因为拍卖后，拍卖师已作说明所谓厨房是属于二楼的产权，因为二楼是国有资产，当时管理不到位，被一楼占用，并建议钟亮堂使用时不要签出租合同，因此2002年钟亮波使用时钟亮堂已对三共有人作了说明，是无偿使用，今后二楼要求归还所谓厨房时就无条件归还。而钟亮波使用一楼产权内的房产是有偿的，是签订租赁合同的。二、从2007年11月31日《租赁合同》可见，钟亮波夫妇开始分裂兄弟四人感情，其夫妇强行占用第五间铺位经营，并开始不交租金水电费及不参加分红。其实，按照2007年以前一样交租金与按产权分租金是最合理的。无奈之下钟亮堂、钟亮照、钟亮彪经协商，钟亮堂才与钟亮波签以上租赁合同。三、从房产局《1991年11月12日计量面积表》可以看到底层总面积259.19平方米减去一楼走廊，二楼楼梯门厅值班室、三楼楼梯、一楼产权后只有0.1平方米误差，而双方争议的面积是30.96平方米，那么从竣工图标示，用途和误差面积的大小已确定所谓厨房所占的30.96平方米是属于二楼的房产面积。 钟亮照、钟亮波、钟亮彪答辩称，第一、珠海市拱北桂花北路67号厨房从钟亮照、钟亮波、钟亮彪和钟亮堂共同拍卖购买该商铺之日起到2009年12月都由67号首层四产权人共同出租使用及分配租金。该厨房在2002年5月10日拍卖时也清楚标明是包含在拍卖标的物内，这一点钟亮堂是非常清楚的。钟亮堂用蒙骗钟亮照、钟亮波、钟亮彪用67号首层为其抵押银行贷款，于2009年8月17日通过拍卖购买67号第二层的房产后，在没有任何有效法律依据情况下强行霸占厨房据为己有，将原租户用暴力赶走。钟亮堂是通过拍卖取得67号第二层的，根据拍卖法第十八条、第三十五条、第四十三条规定，钟亮堂是按标的物现状拍卖取得的，钟亮堂在拍卖时非常清楚该厨房是不属于该拍卖标的范围内的，因此钟亮堂将厨房归为第二层所有是无任何法律依据的，厨房应属首层四产权人共同所有。第二、67号首层1至4轴房屋从2010年3月至现在由钟亮堂独自出租及收取租金，其中被破坏的地梁是钟亮堂在2011年出租给浪漫之夜咖啡屋装修时故意破坏的。第三、从2010年3月起钟亮照、钟亮波、钟亮彪已书面通知钟亮堂解除67号商铺的委托管理授权。由于钟亮堂没有忠实履行管理职责，存在挪用涉讼房屋租金收益及不如约分配租金收益等损害钟亮照、钟亮波、钟亮彪权益的情况，故在2010年3月23日，钟亮照、钟亮波、钟亮彪便一并终止了委托钟亮堂管理涉讼房屋，即终止了钟亮堂对外代表钟亮照、钟亮波、钟亮彪对涉讼房屋享有占用、使用及收益的权利，同时钟亮堂已移交所代签的租赁合同正本。但钟亮堂对2009年代收的租金收益一直不分给钟亮照、钟亮波、钟亮彪，并干扰租户，钟亮照、钟亮波、钟亮彪于2010年12月6日又再次向钟亮堂发出通知时，重申明确早已终止钟亮照、钟亮波、钟亮彪对涉讼房屋的管理权限。钟亮照、钟亮波、钟亮彪请求法院根据《物权法》第九十七条规定：“共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，……”并以事实为依据，在基于对钟亮堂信任丧失的情况下明确授权终止时间为2010年3月23号。钟亮堂从2010年3月至现在，独自占有67号首层1-4轴、A-F轴（超过四分之一产权）的使用及收取租金，而且2009年的共同租金仍在钟亮堂手中未分配，因此不存在钟亮照、钟亮波、钟亮彪将已收租金按份额分给钟亮堂的事情。第四、钟亮堂在购买67号二层商铺后，为了使首层、二层可以共同使用，于2010年4月11日口头同意并将01、02号铺归其使用，将03、04、05商铺合同交给钟亮照、钟亮波、钟亮彪管理并收取租金。但后来为了扩大01、02号铺竟不择手段逼走03号铺周晓凤租客，钟亮照、钟亮波、钟亮彪于2010年10月出租给张平平，但钟亮堂用同样手段于2011年2月逼走张平平，并纠集社会无业人员强行霸占、使用该商铺至现在，01、02号铺仍由钟亮堂独自收取租金。综上所述，请求法院维护钟亮照、钟亮波、钟亮彪的权益不受侵害，并明确判令钟亮堂赔偿因此带来的损失，另判令67号首层03、04、05号商铺（4-9轴）的使用及收益权归属钟亮照、钟亮波、钟亮彪，并由钟亮堂支付一、二审全部费用。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，2009年7月16日，钟亮堂通过拍卖方式购买了珠海市香洲区拱北桂花北路南侧住宅综合楼第二层，《珠海市土地使用权公开交易成交确认书》明确写明“以现状交易”。 本院二审认为，结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：其一、珠海市拱北桂花北路67号底层厨房所处位置的面积属于一层还是二层房产范围。其二、钟亮堂是否应该承担对涉案房产第2轴与第4轴地梁损害恢复原状的责任。其三、钟亮堂是否应当将珠海市拱北桂花北路67号103号铺位交由钟亮照、钟亮波、钟亮彪共同使用。 关于厨房所处位置的面积属于一层还是二层房产范围问题。首先，钟亮堂与钟亮照、钟亮波、钟亮彪共同通过拍卖的方式取得珠海市拱北桂花北路67号首层商铺（旧址为珠海市桂花北路南侧住宅综合商场）。拍卖前，珠海市香洲区法院委托珠海市诚信达房地产评估有限公司对该商铺进行评估时，《房地产估价结果报告》明确写明评估对象包括一个厨房（带抽风系统），而且珠海市拍卖行有限公司亦是按照评估公司的评估物现状予以拍卖。《房地产估价结果报告》写明该商铺建筑面积为207.91平方米，此面积包括了一个厨房（带抽风系统），珠海市香洲区人民法院（2000）珠香执字第4383号之五《民事裁定书》亦明确珠海市拱北桂花北路67号首层商铺建筑面积为207.91平方米，二者相互吻合，因此厨房（带抽风系统）建筑面积应该包含在珠海市拱北桂花北路67号首层商铺建筑面积207.91平方米中。其次，2002年7月23日，钟亮堂与钟亮照、钟亮波、钟亮彪通过拍卖取得珠海市拱北桂花北路67号首层商铺后，对厨房所占面积一直使用并收取租金，2009年钟亮堂是以按照房屋现状方式拍卖取得珠海市拱北桂花北路67号二层房产，此时钟亮堂应知道二层房产并不包含首层厨房面积。第三，核定房屋产权登记面积应该由珠海市测绘大队予以测量，他人私自测量面积不能作为确定产权面积依据，故钟亮堂根据商铺平面图计算房屋面积不能作为确定房屋面积依据，其提交的1991年11月12日《桂花北路综合住宅楼面积计算登记表》并不能证明厨房面积属于二层房产事实，钟亮堂上诉称厨房面积应该列为珠海市拱北桂花北路67号二层房产范围，理据不足，应不予支持。 关于钟亮堂是否应该承担对涉案房产第2轴与第4轴地梁损害恢复原状的责任。钟亮照、钟亮波、钟亮彪委托钟亮堂对涉案商铺予以管理，钟亮堂则应该行使管理职责，维护商铺正常使用，在未取得钟亮照、钟亮波、钟亮彪同意情况下，不得擅自改变商铺的重大结构。钟亮照、钟亮波、钟亮彪所提供照片能够证实涉案商铺第2轴至第4轴商铺地梁被损坏，钟亮堂亦认可照片是商铺在租赁给他人装修的时候所照，只是强调并非自己将地梁毁损，因此对于商铺地梁被损坏情况，钟亮堂应该负有管理责任，钟亮照、钟亮波、钟亮彪请求钟亮堂承担恢复商铺原状责任，理据充分，应予支持。 钟亮堂庭审中同意钟亮照、钟亮波、钟亮彪终止委托其管理涉案商铺授权，但是要求各方结清商铺的租金。基于各方均同意对委托管理商铺的关系予以终止，一审法院确认钟亮照、钟亮波、钟亮彪对钟亮堂管理涉案商铺的授权终止，并无错误，应予维持。至于钟亮堂与钟亮照、钟亮波、钟亮彪之间对商铺租金分配有异议，应另循其他途径解决，不属于本案处理范畴。基于钟亮照、钟亮波、钟亮彪并未对一审判决提起上诉，视为服判，故钟亮照、钟亮波、钟亮彪提出将终止授权钟亮堂管理商铺时间确定在2010年3月23日，应不予采纳。涉案商铺103号铺位应属于钟亮堂与钟亮照、钟亮波、钟亮彪共同所有，钟亮堂雇佣他人看守，并且掌管该商铺钥匙，独自霸占商铺，违反法律规定，其应该立即停止该违反霸占行为，珠海市香洲区人民法院认定正确，应予以维持。 综上，钟亮堂的上诉主张没有依据，应不予支持。一审事实认定事实清楚，处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院二审作出（2012）珠中法民三终字第35号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1440元，由上诉人钟亮堂负担。 钟亮堂申请再审称，第一，二审法官业务水平有限，没有建筑专业知识，根据房产局测绘队的测量（桂花北路综合住宅楼面积计算登记表）和1楼、2楼竣工图显示，厨房就是2楼的房产。第二，所说的地梁没有证据显示存在，证据不足。第三，授权终止之前钟亮照、钟亮波、钟亮彪应付清所欠钟亮堂的分工租金。第四，钟亮堂从来没有霸占103铺，已多次通知钟亮照、钟亮波、钟亮彪协商出租、分工租金，却无人来洽谈，详见邮寄通知书和告知书。综上，二审法院对事实认定不准确，特申请再审，再审请求如下：撤销（2012）珠中法民三终字第35号民事判决以及（2011）香民一初字第1180号民事判决书第一、第二、第三、第四项判决，并由钟亮照、钟亮波、钟亮彪负担一、二审全部诉讼费用。 再审中，再审申请人钟亮堂新提交了如下证据：1、珠海市房地产登记中心珠房登函（2012）118号《关于拱北桂花北路67号第2层登记情况的复函》，拟证明珠海市房地产登记中心确认一楼厨房属于二楼房产面积范围。2、（2012）珠香法执字第2794号执行结案通知书，拟证明钟亮堂已经自行恢复了拱北桂花北路67号商铺第2轴至第4轴的地梁。 对于上述证据，本院认为，该两份证据均形成于二审判决生效之后，属于新的证据，本院再审予以采纳。 被申请人钟亮照、钟亮波、钟亮彪就该份证据发表质证意见如下：对于证据1的真实性无异议，但该份证据不能证明一楼厨房属于二楼房产面积范围，我方有充分的证据证明厨房属于一楼房产面积范围。经我方到珠海市房地产登记中心查阅相关房产资料，均不能显示厨房属于二楼房产面积范围，于是我方向珠海市房地产登记中心提出了异议，珠海市房地产登记中心重新出具了珠房登函（2014）199号《复函》，确认了厨房属于一楼房产面积范围。对于证据2无异议，钟亮堂称已自行恢复地梁，那么由于地梁出现房屋结构问题也应由其负责。 被申请人钟亮照、钟亮波、钟亮彪辩称，第一，珠海市拱北桂花北路67号首层（含厨房）是钟亮照、钟亮波、钟亮彪和钟亮堂共同平均出资于2002年5月向珠海市拍卖行有限公司拍卖并经珠海市香洲区人民法院裁定所得。在拍卖该标的物时，珠海市香洲区人民法院委托的房地产估价报告中已明确列明拍卖标的物内包含本案争议中的厨房（带抽风系统），详见房地产估价报告。从2002年5月到2009年12月，涉案厨房与首层商铺都由四产权人共同出租使用及分配租金（详见钟亮堂亲笔书写的桂花北2006年结算分红表）。在这期间，涉案房产原桂花北路67号二层的产权人未曾向首层产权人提出任何有关厨房产权的争议，所有这些钟亮堂是非常清楚的。根据《中华人民共和国拍卖法》有关规定及原珠海市香洲区人民法院的裁定，并由四产权人购买了厨房并支付了拍卖款项，因此该厨房属于桂花北路67号首层产权人所有。第二，钟亮堂用蒙骗钟亮照、钟亮波、钟亮彪的方式将涉案房产67号首层全部为其抵押银行贷款120万元（详见3302号判决书），该款于2009年8月用来通过拍卖购买涉案的67号第二层房产，之后在没有任何有效法律依据的情况下，将厨房租户用暴力赶走，强行独霸厨房据为己有到现在。钟亮堂是通过拍卖取得桂花北路67号第二层（详见成交确认书），拍卖成交确认书已明确标示拍卖标的物坐落位置是珠海市香洲区拱北桂花北路南侧住宅综合楼第二层（但并不包含部分首层），标的物的交易方式是以现状交易，现状就是只有一个独立楼梯上二楼，厨房是连着首层一起使用的，与二层无关。根据《中华人民共和国拍卖法》的有关规定，买受人钟亮堂在拍卖购买桂花北路67号二层房产时已非常清楚明白，首层厨房是不包含在拍卖标的物内的，并且同意按房屋现状购买该标的物，也未提出任何异议，并支付了不含厨房的拍卖款。同时房地产登记中心在办理该拍卖标的物产权证时，也标明房屋坐落位置是珠海市拱北桂花北路67号第二层，而不是首层、二层，因此根本不存在有部分面积在首层（首层上二层楼梯除外）。第三，根据1992年8月3日拱北桂花北路南侧住宅综合楼商场（即涉案的首层商铺）的房屋四至墙界表显示，四至墙界是自墙，即厨房墙体都属首层所有，这是经当时开发商珠海市第一城市开发公司确认生效的，及经珠海市房屋交易管理所审核确认的（详见珠海市房屋四至墙界申报表）。这也充分说明当时厨房在产权登记存案时已属首层所有了。根据各方资料显示及首层产权人已支付拍卖厨房的一切费用为依据，该厨房理应归首层业主所有。若法院认定厨房属第二层所有，那么珠海市香洲区人民法院2002年的裁定书要改写了。第四，由于钟亮堂在（2012）珠中法民三终字第35号判决后，钟亮照、钟亮波、钟亮彪多次要求交出103号铺，但钟亮堂完全不理会该判决执行情况，判决三个月后，产权人之一钟亮照到涉案103铺了解情况，当时电话通知钟亮堂，但他根本不接听，钟亮照刚到103号铺门口，就被住在103号铺由钟亮堂聘请回来看铺的社会纹身无职业男子用刀刺伤，险些送命（详见报警回执及记录）。另（2011）珠中法民二终字第300号调解书，钟亮堂至今仍未曾按调解书执行，法官已多次亲自通知也无济于事。第五，钟亮照、钟亮波、钟亮彪于2014年4月29日到珠海市房地产登记中心提交了《关于更改珠房登函（2012）118号复函的申请》及有关资料，登记中心有关工作人员及科长经查核档案资料后，并未能提供有效的有关登记依据来证明珠房登函（2012）118号的内容真实性。钟亮照、钟亮波、钟亮彪也到登记中心档案馆查阅，发现拱北桂花北路67号第二层档案内容疑点重重。1、登记字号为珠房字033595的产权登记中心档案馆的存根联将拱北桂花北路67号第二层原属设计图纸为住宅的部分全部改为非住宅，该第二层房产证注明梯间共用竟被登记中心工作人员及科长解释为由拍卖该房产的拍卖公司修改的，简直是一派胡言。2、珠海经济特区侨海工贸公司从领取房产证起到现在，未曾向首层产权人提出过任何楼梯位旁厨房的使用及产权争议。直至2009年7月拍卖给钟亮堂，双方也从未向珠海市房产登记中心提出异议，同时钟亮堂也同意按珠海市房地产交易中心确认的房屋现状交易过户（现状是首层D轴旁有一独立楼梯上第二层，但不包含首层已一直使用的厨房）。因此房产登记中心根据房屋现状出具只有第二层的产权证给钟亮堂，所以房产登记中心于2012年7月30日出具的复函是不正确的。3、根据珠海市房产登记中心1991年11月12日的《桂花北路综合住宅楼面积计算登记表》档案资料显示，第二层平面建筑面积为268.42平方米，根据拍卖现场状况，首层厨房旁边有一独立楼梯上第二层，其面积为21.3平方米，合共面积为289.72平方米，已超出钟亮堂领取拍卖第二层的289.34平方米产权建筑面积了，因此第二层建筑面积绝对不包含首层厨房（门厅）的面积。但登记中心工作人员及科长刻意回避有关问题，将楼梯旁厨房部分陈述为第二层所有，此举令有关当事人造成了不可挽回的损失，甚至危及有关当事人的生命安全，此是不负责任的行为，应承担一切后果。4、根据档案资料显示，第二层产权证是根据珠海市土地使用权（房地产权）公开交易成交确认书，由钟亮堂按房屋现状拍卖成交的。拍卖成交现状的建筑面积也符合产权证面积，是由珠海市房地产交易中心确认的，具有法律效力的。但登记中心工作人员及科长完全不理会这一事实及当事人提出的复函异议，无视珠海市房产交易中心的具有法律效力的确认，应承担一切后果及损失。5、根据拱北桂花北路67号首层拍卖的房地产估价报告记载，首层拍卖标的物是包含该厨房的。厨房是由珠海市香洲区人民法院拍卖裁定给四产权人的，是具有法律效力的。根据《中华人民共和国拍卖法》有关规定并由四产权人购买了厨房并支付了拍卖款项，因此该厨房属于桂花北路67号首层产权人所有。根据（2011）珠香法民二初字第3202号民事判决书、（2012）珠中法民三终字第35号民事判决书、（2012）珠香法执字第2794号执行结案通知书，房地产登记中心仍未能明辨是非、尊重事实，把珠房登函（2012）118号复函撤销或修改正确，并用移花接木之术来迷惑三产权人。综上，请求法院能明辨是非，维护法律的严明，维持（2012）珠中法民三终字第35号民事判决书。 再审中，被申请人钟亮照、钟亮波、钟亮彪新提交了如下证据：1、珠海市房地产登记中心珠房登函（2014）199号《复函》，拟证明珠海市房地产登记中心确认一楼厨房的归属应以二审生效判决确认的为准。2、2006年收取租金结算分红，该证据系再审申请人钟亮堂书写的，拟证明钟亮堂确认首层厨房从2002年购买商铺开始至2009年均为我方使用，厨房属于一楼房产面积范围，原来的业主也未就厨房问题提出争议，租金也是大家一起分配的。3、（2011）珠香法民二初字第3302号民事判决书，拟证明钟亮堂将首层商铺拿到银行办理抵押后，用银行贷款购买了二楼商铺的产权。4、珠海市土地使用权（房地产权）公开交易成交确认书，拟证明二楼商铺钟亮堂是通过拍卖购买的，成交确认书明确表明是按照房屋现状购买，钟亮堂购买二楼商铺时是清楚知道厨房不包括在其购买的标的物里的。5、珠海市房屋四至墙界申报表，该证据是2014年5月13日从珠海市房地产登记中心档案馆复印，拟证明珠海市第一城市开发公司和珠海市房屋交易管理所确认四至墙界全部属于一层所有。6、报警回执和鉴定委托书，拟证明二审判决生效后两个月，103号商铺仍然由钟亮堂占有，我方去了解情况，被钟亮堂雇佣的人员殴打的事实。7、（2011）珠中法民二终字第300号民事调解书，拟证明钟亮堂曾经违反调解书拒不执行。8、拱北桂花北路67号二层商铺的相关房产资料，拟证明房地产权证并未包括一层厨房的面积，从珠海经济特区侨海工贸公司的房产证上可以看出，二层房产分为两部分，一部分是住宅，一部分是办公用房，但是钟亮堂购买二层房产之后，住宅部分全部改成了办公用房。 再审申请人钟亮堂就上述证据发表质证意见如下：对于证据1，该份复函与珠房登函（2012）118号复函是相互矛盾的，二审判决生效后，我方认为二审判决不合理于是向珠海市房地产登记中心提出申请，珠海市房地产登记中心作出了珠房登函（2012）118号复函，广东省高级人民法院根据珠房登函（2012）118号复函提起了再审，珠房登函（2014）199号复函认为应以二审判决为准是不合理的。对于证据2，拍卖时已明确厨房不属于一楼房产面积，因此，该厨房才会从一楼房产购买回来时至2005年11月30日无偿使用三年。对于证据3，该份判决书与本案无关，钟亮堂本人对一楼商铺也是拥有份额的，有权贷款。对于证据4，成交确认书是钟亮堂本人经过拍卖所得，拍卖会宣读时说明房产包括独立楼梯和前台大堂。对于证据5，自墙有可能包括整栋楼，其定义各有不同，不能说明本案涉案房屋的问题。对于证据6，派出所并未就此事找过钟亮堂本人，且钟亮照、钟亮波、钟亮彪将103号商铺的门拆除，破坏了商铺，该情况派出所应有记录。对于证据7，与本案无关。对于证据8，桂花北路两项房产的房产权证，房屋四至墙归属自墙的计算有误，正常来说应该有公共墙。 对于上述证据，本院认为，证据1、5、6、8形成于二审判决生效之后，属于新的证据，本院再审予以采纳。证据2、4已于原一审、二审判决时作为证据提交，再审时无需重复提交。证据3、7形成于二审判决之前，且与本案无关，本院再审不予采纳。 本院再审查明，本院二审判决生效后，再审申请人钟亮堂向珠海市房地产登记中心申请核查拱北桂花北路67号第2层的产权登记情况，珠海市房地产登记中心于2012年7月30日作出珠房登函（2012）118号《关于拱北桂花北路67号第2层登记情况的复函》，内容如下：位于拱北桂花北路67号第2层房地产，由原权利人珠海经济特区侨海工贸公司于1991年向珠海市第一城市开发公司购买（权证号码：粤房证字第1157528号），2009年转让给钟亮堂（权证号码：粤房地权证珠字第0100026932号），登记建筑面积为289.34平方米。根据登记档案反映，拱北桂花北路67号第2层登记的建筑面积中含有第1层1-4轴和D-F轴（门厅及楼梯部位）的建筑面积。 被申请人钟亮照、钟亮波、钟亮彪对珠房登函（2012）118号复函提出异议，向珠海市房地产登记中心提出《关于更改珠房登函（2012）118号复函的申请》，珠海市房地产登记中心于2014年7月18日作出珠房登函（2014）199号《复函》，内容如下：根据钟亮堂的申请，我中心于2012年7月30日就拱北桂花北路67号第一层1-4轴和D-F轴的产权登记情况出具了珠房登函（2012）118号复函。鉴于在出具上述函件前，珠海市中级人民法院作出的（2012）珠中法民三终字第35号生效民事判决书已经对拱北桂花北路67号第一层1-4轴和D-F轴的权属进行了确认，根据法律规定，拱北桂花北路67号第一层1-4轴和D-F的权属应当以人民法院生效法律文书确认为准。 鉴于珠海市房地产登记中心出具的上述两份复函内容前后矛盾，且珠房登函（2012）118号《关于拱北桂花北路67号第2层登记情况的复函》直接导致本案被提起再审程序，本院于2014年9月19日向珠海市房地产登记中心发出咨询函，要求珠海市房地产登记中心于七日内书面函复本院如下问题：一、珠海市拱北桂花北路67号底层厨房所处的位置是否位于拱北桂花北路67号第一层1-4轴和D-F轴？二、贵中心是否对珠海市拱北桂花北路67号底层厨房所处的位置的面积进行过确权？珠海市拱北桂花北路67号底层厨房所处的位置的面积属于一层还是二层房产范围？根据当事人提交的房地产权证，贵中心就珠海市拱北桂花北路67号第一层的权属于2002年7月23日进行了确权登记（登记字号：粤房地字第033599A号），就珠海市拱北桂花北路67号第二层的权属于2009年8月17日进行了确权登记（登记字号：粤房地权证珠字第0100026932号），按常理推断，贵中心应当已经对珠海市拱北桂花北路67号底层厨房所处的位置的面积进行过确权，但从两本房地产权证中无法明确看出该厨房面积到底是属于一层还是二层房产范围，这也是当事人双方争议的焦点所在，请贵中心予以明确。 就本院咨询的上述问题，珠海市房地产登记中心于2014年12月1日作出珠房登函（2014）370号《关于（2014）珠中法审监民再字第5号函的复函》，内容如下：1、根据登记档案记载的相关资料显示，拱北桂花北路67号第2层登记的建筑面积中包含第一层1-4轴和D-F轴（门厅及楼梯部位）的建筑面积；2、我中心对贵院按现状作的民事判决无异议；3、若贵院对本案争议部分的权属作出与登记状况不一致的裁判，我中心将依据生效法律文书办理相应登记。 另查明，当事人各方确认各方争议的珠海市拱北桂花北路67号底层厨房所处位置即位于拱北桂花北路67号第一层1-4轴和D-F轴（门厅及楼梯部位）。根据1992年8月18日出具的登记字号为珠房字033595号房产证，珠海市香洲区拱北桂花北路南侧住宅综合楼第2层（即拱北桂花北路67号第2层）原所有权人为珠海经济特区侨海工贸公司，该房产证附记一栏写明“该房于1991年建成（梯间共用）”。 本院再审查明的其他事实与原一审、二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案再审争议的焦点为珠海市拱北桂花北路67号底层厨房所处位置的面积属于一层还是二层房产范围。根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”上述两条规定赋予了“不动产登记簿”和“不动产权属证书”具有证据资格。珠海市房地产登记中心于2012年7月30日作出的珠房登函（2012）118号《关于拱北桂花北路67号第2层登记情况的复函》以及于2014年12月1日作出的珠房登函（2014）370号《关于（2014）珠中法审监民再字第5号函的复函》已经确认“拱北桂花北路67号第2层登记的建筑面积中包含第一层1-4轴和D-F轴（门厅及楼梯部位）的建筑面积”，即珠海市房地产登记中心已经将珠海市拱北桂花北路67号底层厨房的面积登记在珠海市拱北桂花北路67号第2层房产面积之内。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”从该条可以看出，不动产权属证书、不动产登记簿虽然具有推定力和公信力，但不动产权属证书、不动产登记簿并不具有“绝对”的证据力。作为证据的不动产权属证书、不动产登记簿，只具有“推定的证据效力”。如果有证据证明不动产登记簿确有错误的，法院就应当根据反证认定争议财产的物权归属。从该条还可以看出，在确权之诉中，承担举证责任的是对不动产权属证书、不动产登记簿的记载提出异议的当事人。因此，本案的举证责任应当由被申请人钟亮照、钟亮波、钟亮彪承担。 关于被申请人钟亮照、钟亮波、钟亮彪是否提交了充分的证据足以推翻珠海市房地产登记中心对珠海市拱北桂花北路67号底层厨房所作的权属登记的问题。本院分析如下，第一，钟亮堂与钟亮照、钟亮波、钟亮彪共同通过拍卖的方式取得珠海市拱北桂花北路67号首层商铺（旧址为珠海市桂花北路南侧住宅综合商场）。拍卖前，珠海市香洲区人民法院委托珠海市诚信达房地产评估有限公司对该商铺进行评估时，《房地产估价结果报告》明确写明评估对象包括一个厨房（带抽风系统），而且珠海市拍卖行有限公司亦是按照评估公司的评估物现状予以拍卖。《房地产估价结果报告》写明该商铺位于珠海市桂花北路南侧住宅综合商场、建筑面积207.91平方米、此面积包括一个厨房（带抽风系统），《拍卖成交确认书》中写明的成交的拍卖物的面积也是207.91平方米。由此可见，钟亮堂、钟亮照、钟亮波、钟亮彪四人当时通过法院拍卖购买的珠海市拱北桂花北路67号首层商铺包括底层厨房，且该底层厨房（带抽风系统）的建筑面积应包含在珠海市拱北桂花北路67号首层商铺建筑面积207.91平方米中。第二，珠海市香洲区人民法院作出的（2000）珠香执字第4383号之五《民事裁定书》亦明确原属被执行人珠海经济特区拱北建筑安装工程公司所有的位于珠海市桂花北路南侧住宅综合商场（建筑面积207.91平方米、权证号码1157532）自裁定之日起归钟亮堂、钟亮照、钟亮波、钟亮彪四人共有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”底层厨房（带抽风系统）已通过人民法院作出的生效法律文书确定了归属于钟亮堂、钟亮照、钟亮波、钟亮彪四人共有。第三，庭审时钟亮堂表示当时的拍卖就是其本人经手的，这表明拍卖时钟亮堂非常清楚拍卖的标的物是包括一个厨房（带抽风系统）的。第四，珠海市拱北桂花北路67号首层商铺的《房地产权共有（用）证》明确写明房屋所有权来源是“2002年向市拍卖行竞投所得”、建筑面积207.91平方米，可见珠海市房地产登记中心对珠海市拱北桂花北路67号首层商铺进行确权登记时就应当将底层厨房确权在珠海市拱北桂花北路67号首层商铺的所有人名下。第五，2002年7月23日，钟亮堂、钟亮照、钟亮波、钟亮彪四人通过拍卖取得珠海市拱北桂花北路67号首层商铺后，对厨房所占面积一直使用并收取租金。2009年钟亮堂是以按照房屋现状方式拍卖取得珠海市拱北桂花北路67号二层房产的，此时钟亮堂应知道二层房产并不包含底层厨房的面积。第六，珠海市拱北桂花北路67号首层商铺确权在先，珠海市拱北桂花北路67号二层房产确权在后，既然底层厨房应当包括确权在先的珠海市拱北桂花北路67号首层商铺建筑面积207.91平方米之内，珠海市房地产登记中心就不应当将底层厨房的面积再计算在珠海市拱北桂花北路67号二层房产的建筑面积之内。第七，钟亮堂辩称拍卖时已经明确底层厨房不属于珠海市拱北桂花北路67号首层商铺所有，对此钟亮堂未能提交相应的证据予以证实，本院不予采纳。综上，对钟亮堂辩称的底层厨房面积应该列为珠海市拱北桂花北路67号二层房产范围，本院不予支持。 至于钟亮堂提出的其他再审请求，原一审、二审判决已作详细阐述，本院再审不再赘述，且钟亮堂申请再审时亦未能提交新的证据足以推翻原判决，本院对钟亮堂提出的其他再审请求不予支持。 综上所述，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下： 维持本院（2012）珠中法民三终字第35号民事判决。 一审案件受理费人民币1140元，由钟亮照、钟亮波、钟亮彪共同负担640元，钟亮堂负担500元。二审案件受理费人民币1440元，由钟亮堂负担。再审案件受理费人民币500元，由钟亮堂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张一平 审 判 员 乌云利 代理审判员 邓小燕 二〇一五年二月十二日 书 记 员 江丽珊 |
