南京市建邺区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）建商初字第547号

原告交通银行股份有限公司江苏省分行。

负责人顾生，该分行行长。

委托代理人蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。

委托代理人张杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。

被告段新苗，男，1981年11月17日生，汉族。

被告李瑾，女，1984年9月17日生，汉族。

被告万裕（南京）房地产开发有限公司。

法定代表人袁汉辉，该公司董事长。

委托代理人范默涵，江苏苏源律师事务所律师。

原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告段新苗、李瑾、万裕（南京）房地产开发有限公司（以下简称万裕公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法由审判员安时建适用简易程序于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人蔡安明、张杰，被告段新苗、李瑾及被告万裕公司的委托代理人范默涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告交通银行诉称：2010年11月10日，其与段新苗、万裕公司签订编号为2010320520001100361的《个人房产抵押贷款合同》一份，为段新苗提供贷款46.9万元用于购买房产，贷款期限为25年，等额本息还款，贷款年利率为4.605%。同日，其与段新苗、李瑾、万裕公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，约定段新苗、李瑾以其共有的位于江宁区秣陵街道龙眠大厦668号龙庭水岸家园西岸XX-X幢2005室的房产为上述借款提供抵押担保，万裕公司自愿为段新苗上述借款提供连带保证责任。后各方至南京市江宁区住房和城乡建设局办理了抵押预告登记。该日，交通银行还与李瑾签订《保证合同》一份，约定李瑾为上述借款提供连带保证担保，保证范围为贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间为债务履行期限届满之日起两年。

合同签订后，交通银行于2010年11月15日向段新苗发放贷款46.9万元。但截至2015年1月9日，段新苗尚欠借款本金433653.05元，利息14258.73元未予偿还。故诉至法院，请求判令：1.段新苗立即偿还借款本金433653.05元，并按照合同约定支付至付清款项之日止的利息（含罚息、复利等）（截止2015年1月9日的利息为14258.73元）；2.对段新苗、李瑾名下位于江宁区秣陵街道龙眠大道668号龙庭水岸家园西岸XX-X幢2005室的房产拍卖所得价款享有优先受偿权；3.李瑾、万裕公司对段新苗的第一项给付义务承担连带给付责任。本案的诉讼费由段新苗、李瑾、万裕公司承担。

交通银行为支持其诉讼主张，提交下列证据：

证据1、交通银行与段新苗、万裕公司于2010年11月10日签订的编号为2010320520001100361的《个人房产抵押贷款合同》。拟证明各方约定：合同项下贷款为46.9万元，期限为25年，年利率为4.605%，等额本息还款，每期还款金额为2634.88元；逾期利率上浮50%，交通银行对应付利息计收复利；如果段新苗违约，交通银行有权宣告贷款提前到期；万裕公司为该合同项下贷款提供连带保证责任。

证据2、交通银行借款凭证。拟证明交通银行已向段新苗发放借款本金46.9万元，其已履行合同义务。

证据3、贷款详细信息查询。拟证明截至2015年1月9日段新苗尚欠银行借款本金433653.05元，利息14095.01元，罚息163.72元。

证据4、交通银行与段新苗、李瑾、万裕公司于2010年11月10日签订的《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》。拟证明段新苗、李瑾以其共同购买的位于江宁区秣陵街道龙眠大道668号龙庭水岸家园西岸XX-X幢2005室房产为前述借款提供抵押担保。同日，各方至南京市江宁区住房和城乡建设局办理了抵押预告登记。

证据5、交通银行与李瑾于2010年11月10日签订的《保证合同》。拟证明李瑾自愿为段新苗上述借款提供连带保证责任。

被告段新苗辩称：其对交通银行的诉讼请求无异议。其因刑事案件被关押后，已无收入来源和存款，无法继续偿还银行贷款。李瑾虽代其归还几笔贷款，但因收入有限，无法代替其继续归还剩余贷款。同意交通银行对案涉房产行使抵押权并进行处置。在处置该房产时，请求法院考虑房产共有人、装修等情况，妥善处理，以维护各方利益。

被告李瑾辩称：同意段新苗的意见。在段新苗服刑期间，其代为归还了部分贷款，后因经济困难，已无力继续偿还借款。现房屋已出租，在处置该房产时，希望能够维护承租人的利益。该房产的装修款是从其父亲处借款，在处置该房产时，希望能将相关款项归还其父亲。

被告万裕公司辩称：本案事实清楚，合同约定明确，段新苗、李瑾违约并非主观故意。对交通银行行使抵押权无异议，愿意配合处置该房产。

被告段新苗、李瑾、万裕公司均未提交证据。

段新苗、李瑾、万裕公司的质证意见：对交通银行提交的证据1至5的真实性均无异议。

本院认证意见：段新苗、李瑾、万裕公司对交通银行提交的证据1至5的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。

经审理查明：2010年11月10日，段新苗、交通银行、万裕公司签订编号为2010320520001100361的《个人房产抵押贷款合同》一份，其主要条款约定：

第一条、利率的调整：……1.1.1人民银行调整基准利率的，交通银行将按相应利率档次执行调整后的利率，利率浮动水平按当时根据本合同约定所适用的浮动比例执行，利率浮动方向（上浮／下浮）按第25.1条约定执行；……

第三条、还款规则：……3.5段新苗应不迟于还款日前一天将该期应还款项足额存入还款帐户，以按时足额履行还款义务。因还款帐户中余额不足或其他原因致使交通银行无法按时划款的，段新苗应按第十四条承担违约责任。……

第五条、保证：5.1万裕公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。5.2保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。5.3保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行实现债权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。5.4段新苗未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，万裕公司应按交通银行的要求立即支付段新苗的全部到期应付款项。5.5段新苗取得第二十三条约定房屋的权利证明，且交通银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，万裕公司的保证责任解除。……

第六条、抵押：6.1本合同项下抵押物为第二十三条约定的房屋。……6.3抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。

第十三条、贷款的提前到期：出现下列任一情形时，有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求段新苗立即偿还所有到期贷款本金并结清利息：……（2）段新苗违反本合同的约定；……

第十四条、段新苗的违约责任：14.1段新苗未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，交通银行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。……

第二十三条、房屋：段新苗购买并用于向交通银行提供抵押的房屋座落江宁区秣陵街道龙眠大道668号龙庭水岸家园西岸28-3幢2005室。

第二十四条、贷款内容：金额为46.9万元，贷款期限为25年。

第二十五条、利率：25.1本合同项下贷款利率为年利率4.605%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮25%。25.2本合同项下以月为一期按期还款。……25.4逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。……

第二十六条、放款：26.2放款账号为62×××93。26.3段新苗授权交通银行将贷款以其购房款名义从上述帐户转账至下述帐户：收款人万裕公司，账号为088420142012048000XXXX。

第二十七条、还款：27.1等额本息还款。27.2还款日为放款日的对应日。

同日，段新苗、李瑾作为抵押人与抵押权人交通银行、保证人万裕公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份。在该合同第一部分抵押预告登记阶段第一条约定：本合同所对应担保的主债合同为《个人房产抵押贷款合同》，编号为2010320520001100361，借款本金为46.9万元。第二条约定：段新苗、李瑾已与万裕公司签订宁房买卖契字第20100019152号《南京市商品房买卖契约》，该房屋座落于江宁区秣陵街道龙眠大道668号龙庭水岸家园西岸XX-X幢2005室，段新苗、李瑾将上述所购商品房抵押给交通银行。第三条约定：抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。第四条约定：万裕公司愿为段新苗、李瑾以上借款承担连带保证责任，担保范围为第一条载明的借款本金及利息、第一条载明的借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间为本合同生效之日起至交通银行领取上述商品房他项权利（抵押权）证书之日，万裕公司在接到交通银行要求其履行担保还款义务通知后10日内清偿段新苗、李瑾所欠款项，并有权向段新苗、李瑾追偿所支付的款项。第六条约定：段新苗、李瑾连续三个月或累计六个月未能按约归还借款，交通银行有权依法处分上述房产，并可要求提前清偿上述借款。该合同第二部分抵押登记阶段第七条约定：段新苗、李瑾与万裕公司办理完毕上述商品房过户手续后，段新苗、李瑾同意将该房产抵押给交通银行，作为以上借款的担保。该合同第三部分办理抵押登记手续的约定第十条约定：三方同意在本合同签订后，办理段新苗、李瑾所购房产的抵押预告登记手续。第十一条约定：在申请抵押预告登记的同时，段新苗、李瑾与交通银行同意向抵押登记机关提前申请办理抵押登记。第十二条约定：在申请抵押登记的同时，三方一致同意向抵押登记机关提出申请，在登记机关核准抵押登记时注销该商品房抵押预告登记。南京市江宁区房产管理局于2010年11月15日核准上述抵押合同的登记。

同日，交通银行还与李瑾签订《保证合同》一份，约定：李瑾为段新苗与交通银行签订的编号为2010320520001100361的《个人房产抵押贷款合同》项下借款提供连带责任保证，担保的主债权本金为46.9万元，保证范围包括借款合同项下借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用），保证期间为债务履行期限届满之日起两年，主合同同时由债务人提供抵押担保的，交通银行有权自行决定行使权利的顺序，有权要求李瑾立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权。

2010年11月15日，交通银行向段新苗的贷款帐户发放贷款46.9万元。

据交通银行提交的段新苗贷款帐户信息查询记载：自2014年5月15日，段新苗通过该帐户归还借款本金59.85元后未再向该帐户存入款项，截至2015年1月9日，段新苗借款本金余额为433653.05元，尚欠合同内应付利息14095.01元，罚息163.72元。段新苗、李瑾、万裕公司对此均无异议。

上述事实，有《个人房产抵押贷款合同》、交通银行借款凭证、贷款详细信息查询、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、《保证合同》及当事人的陈述等证据在卷佐证。

经当事人确认，本案归纳争议焦点为：1.交通银行提前收回贷款的条件是否成立；2.段新苗应当归还的本金及利息如何确定；3.交通银行对案涉房产是否享有优先受偿权。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。交通银行与段新苗、李瑾、万裕公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》及《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据交通银行与段新苗、万裕公司签订的《个人房产抵押贷款合同》约定：借款人未按约定归还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及按照合同约定计算的借款逾期罚息和复利。段新苗自2014年5月15日后未在其贷款账户中存入足额款项，致使其在该期间发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形。交通银行有权依据合同约定要求段新苗提前归还借款，并支付利息。根据交通银行出具的段新苗贷款帐户信息查询记载，至2015年1月9日，段新苗尚有贷款本金余额433653.05元，因此，应视为至2015年1月9日尚欠的借款本金为433653.05元。2015年1月9日前段新苗应付的利息14095.01元及逾期偿还借款产生的罚息163.72元，合计14258.73元，根据合同约定，也应由段新苗支付。对于2015年1月10日之后产生的利息，可以借款本金433653.05元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.125倍计算至借款本金全部支付之日止。万裕公司、李瑾作为保证人，自愿为段新苗的上述贷款提供连带责任保证，交通银行要求万裕公司、李瑾对段新苗的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，合法有据，予以支持。

关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。段新苗、李瑾以其位于江宁区秣陵街道龙眠大道668号龙庭水岸家园西岸XX-X幢2005室的房产为其与交通银行的住房借款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，段新苗、李瑾与交通银行、万裕公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，并在南京市江宁区住房和城乡建设局办理了抵押预告登记。在段新苗未能依约履行还本付息的义务时，交通银行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：

一、被告段新苗于本判决生效之日起十日内给付原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金433653.05元、2015年1月9日前应付的利息14095.01元、罚息163.72元，并支付自2015年1月10日起至实际给付之日止以433653.05元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.125倍计算的利息。

二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告段新苗、李瑾抵押的江宁区秣陵街道龙眠大道668号龙庭水岸家园西岸XX-X幢2005室的房产折价或者拍卖、变卖后在债权数额46.9万元内优先清偿其贷款。

三、被告万裕（南京）房地产开发有限公司、李瑾对被告段新苗上述第一项判决主文所确定的债务承担连带给付责任，在其承担保证责任后，有权向被告段新苗追偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费8018元，减半收取4009元，由被告段新苗、李瑾、万裕公司负担。（被告应负担的该项费用，原告同意由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退回。原告所预交的受理费剩余部分由本院退回。）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审判员　　安时建

二〇一五年一月十五日

书记员　　高欣梅