南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）栖民初字第1648号 原告南京弘阳物业管理有限公司，组织机构代码75128959-7，住所地江苏省南京市浦口区大桥北路48号。 法定代表人陈宝山。 委托代理人袁洋，江苏友诚律师事务所律师。 委托代理人赵俊，男，汉族，1968年1月2日出生。 被告韩祥华，女，汉族，1970年11月6日出生。 原告南京弘阳物业管理有限公司（以下简称弘阳公司）与被告韩祥华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，依法由本院审判员程前葆适用简易程序，于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告弘阳公司委托代理人袁洋，被告韩祥华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弘阳公司诉称，被告系某某筑小区X-XX室业主，原被告之间存在物业服务合同关系，双方约定原告提供物业服务，被告按月支付原告物业服务费及代缴费用。现原告履行了相关合同义务，被告却未按合同约定支付服务费及代缴费用。 关于被告应交纳的相关费用标准，我方认为：1、前期物业合同中明确约定商业用房收费标准为2.5元，我方实际按照2元收取，未超出约定的收费标准，应当得到法律的保护，且被告当庭自认前期已缴纳的物业费均是按照2元的标准缴纳，因此2元收费标准有相应的事实依据。2、物价局批文中1.3元特指的是住宅的收费标准，而韩祥华所拥有的物业并非住宅而系商业用房，在物价局批文没有相应商业用房收费标准的情况下，应当适用于前期物业服务合同中相关约定。3、关于水费的收费标准，因为被告韩祥华的房屋系商业用房，我方一直是按照南京市水务管理部门制定商业用水标准收取，被告所陈述的每度3.1元系民用水标准。 截止目前为止，被告共计欠X-XX商铺2012年10月至2014年6月物业费2709元及公摊水电费298.7元。原告多次催要无果，故诉至法院，请求判令：被告支付2012年10月至2014年6月物业费2709元及公摊水电费298.7元合计3007.7元；被告承担诉讼费用。 被告韩祥华辩称，原告主张的物业费标准不合理，与物价局批文不符，因为原告提供的物业局文件中没有门面房的收费标准。原告主张的公摊水电费，其中水费原告是按照每度3.4元和3.6元收取，但南京市的水费标准为3.1元。我不同意原告的费用计算方法，我的意见是物业费按照原告提供的物价局文件中多层住宅标准交纳，对于原告主张的公摊电费没有异议，但其中公摊水费应当不超过每度3.1元。 经审理查明，2010年4月26日，南京某某置业有限公司（甲方，以下简称某某公司）和原告弘阳公司（乙方）签订前期物业服务合同（以下简称前期合同），载明甲方选聘乙方对某某筑提供前期物业管理服务，该物业坐落于南京市栖霞区某某路，第三十条约定的合同期限为自2011年7月31日至业主大会召开，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；第三十四条约定：甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。有关物业费用约定如下：第六条第1款约定物业服务费标准为多层住宅每月每平方米1.6元、商业用房每月每平方米2.5元；第七条第3款约定公共能耗费按实际用量结算、并予公示，第九条约定公共能耗费由全体业主按户分摊。2012年3月13日，南京市栖霞区物价局作出《关于某某筑公寓前期物业管理试行收费标准的批复》，明确多层住宅公共服务费为每月每平方米1.3元，公共水电费按实际发生费用和约定方式公开合理分摊，该文件批复的物业管理收费类别中没有非住宅的收费标准。 被告韩祥华系南京市栖霞区某某路X号（即某某筑）X-XX室的业主，此房屋为商业用房，建筑面积为64.5平方米，原告实际按照每平方米每月2元的标准收取物业服务费。被告未向原告交纳2012年10月至2014年6月期间的物业服务费。 2013年10月15日，原告弘阳公司以挂号信方式向被告邮寄送达了催缴通知单，书面向被告催交所欠的物业服务费和公共能耗费。 庭审中，原告弘阳公司为证明其主张的公摊水电费，举证了公摊水电费公示表和张贴的照片，以证明其将2012年5月至2013年11月期间业主的分摊水电费数额在小区公示栏予以张贴、公示。公摊水电费公示表载明的每户业主分摊的水电费合计为263.2元，其中水费为30元。 以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的前期物业服务合同、催缴通知单和挂号信收据、原告在合并庭审的其它案件中举证的南京市栖霞区物价局宁栖价字（2012）6号文件等证据，以及本院开庭笔录在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原告弘阳公司和某某公司就南京市栖霞区某某路X号（某某筑）小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。原告弘阳公司依据合同约定提供了物业管理服务，被告作为业主应当按照合同约定支付物业服务费。因此，原告弘阳公司主张被告支付物业服务费的请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张物业服务费按每平方米每月2元收取的意见，本院经审查认为：《江苏省物业管理条例》第四十九条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价，具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。被告的物业为门面房，系非住宅，其物业服务收费按规定实行市场调节价，故物价局文件未确定非住宅的物业服务费收费标准；前期合同约定商业用房的物业服务费标准为每月每平方米2.5元，而原告实际按每月每平方米2元的标准收取，此费用标准低于合同约定的标准。因此，原告主张物业服务费按每平方米每月2元收取、被告支付2012年10月至2014年6月物业费2709元（64.5平方米×2元／月／㎡×21个月）的请求，合法有据，本院予以支持；被告辩称物业服务费按照物价局文件中多层住宅标准交纳的意见，缺乏依据，且原告不予认可，故本院不予采纳。关于原告主张的公摊水电费298.7元，本院经审核原告举证的公摊水电费公示表，每户业主分摊的公摊水电费为263.2元，其中水费为30元；被告对原告主张的公摊电费没有异议，但对公摊水费提出异议，提出应当不超过每度3.1元，因原告未能对被告提出异议的公摊水费充分举证，故本院采纳被告提出的这一异议，本院酌定被告应支付的公摊水费为25元。因此，被告应向原告支付2012年5月至2013年11月期间的公摊水电费258.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《江苏省物业管理条例》第四十九条之规定，判决如下： 被告韩祥华于本判决生效之日起五日内支付原告南京弘阳物业管理有限公司物业服务费2709元（2012年10月至2014年6月）、公摊水电费258.2元（2012年5月至2013年11月），合计2967.2元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩祥华负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 程前葆 二〇一四年十月十日 见习书记员 韩 荇 |
