陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）咸中民终字第00154号 上诉人（原审被告）李生明（又名李明），个体户。 委托代理人赵晓生，杨陵区148法律服务所法律工作者。 委托代理人尚国智，杨陵区148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）杨凌名都商务酒店有限公司，住所地杨凌示范区康乐路中段。 法定代表人周益满，该公司董事长。 委托代理人周益海，该公司总经理。 委托代理人王文涛，陕西至柔律师事务所律师。 上诉人李生明因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2014）杨民初字第00533号民事判决，向我院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李生明及其委托代理人赵晓生、尚国智，被上诉人杨凌名都商务酒店有限公司（以下简称名都酒店）的委托代理人周益海、王文涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2011年10月1日，原名为杨凌金都商务有限公司的原告与被告李生明达成一致，口头约定由被告李生明租赁该公司所有的位于杨陵区康乐路中段的人人家超市地下厅经营家具。每月租金为7500元。约定达成后，被告李生明缴纳相应的费用。其中租赁费缴至2014年3月10日。2014年5月27日，原告杨凌名都商务酒店有限公司向被告李生明发出律师函表明“杨凌名都商务有限公司于2014年5月8日接收了原杨凌金都商务有限公司的全部产权、经营权及其名下的全部房产权。为了公司开展的需要，受杨凌名都商务有限公司授权，特函告如下：由于本公司房产内名称为地下厅家具城的李明租赁户未签书面租赁合同，本公司接受产权前的业主杨凌金都公司只将其房屋租赁收取到2014年3月10日。以后该租赁户再未交付给原业主杨凌金都公司租金。我公司接收产权后，也未收取其租金。于2014年5月13日在本公司名都酒店5楼办公室明确通知解除与其间的租房合同，并告知其做好腾房的准备工作。但时至本律师发函时仍未作出腾房的意思表示。按照法律规定和本公司业务需要，李明租赁户必须于接到此函后的一个月内腾出地下厅家具城全部租赁占用空间。过期后公司将采用法律手段解决。”同年5月29日，被告李生明收到该函件。后因被告一直未腾出租赁的地下厅。原告杨凌名都商务酒店有限公司于2014年8月12日向我院提出诉讼。另查明，2014年3月25日，杨凌金都商务有限公司更名为杨凌名都商务有限公司，2014年3月27日，杨凌名都商务有限公司更名为杨凌名都商务酒店有限公司。2014年3月25日，该公司法定代表人由王辉变更为现任法定代表人周益满。 原审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。根据《中华人民共和国合同法》的规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，双方当事人均可要求随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中2011年10月1日被告李生明与原告杨凌名都商务酒店有限公司口头约定租用原告地下厅，该行为系双方真实意思表示且未违反法律规定，应认定原、被告双方之间存在合法有效的租赁关系。但该租赁期限现已超过六个月，应当订立书面合同。现双方未订立，故原、被告之间的租赁合同系不定期租赁合同。2014年5月28日原告向被告李生明发出的律师函且要求被告李生明在接到此函后的一个月之内腾出所占房屋，符合法律规定的“在合理期限前通知承租人”，因此原、被告之间的租赁合同从被告李生明收到原告的解除合同律师函之日即2014年5月29日已解除，被告应当在合理期限届满后向原告返还租赁物，故对原告杨凌名都商务酒店有限公司的诉讼请求，本院予以支持。对于被告李生明认为双方之间的租赁合同正在履行之中的答辩意见，无法律及事实依据，本院不予采信，对于被告李生明认为涉案房屋涉及房屋所有权变更不能影响租赁关系的答辩意见，因本案原告杨凌名都商务酒店有限公司仅是名称的变更不涉及房屋所有权的变更，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：被告李生明于本判决生效之日起五日内腾出占用原告杨凌名都商务酒店有限公司的房屋（位于杨陵区人人家超市地下厅）。案件受理费100元（原告已预交），由被告李生明承担。 宣判后，李生明不服，提出上诉称：1、上诉人与“杨凌金都商务酒店”于2011年9月达成了为期三年（从2011年10月1日至2014年9月30日）的口头租赁合同，该公司业务经理艾书盼还与李生明口头约定，到期后，再续租三年。被上诉人名都酒店在双方租赁合同正在履行期间发函要求终止合同，一审法院支持其诉讼请求是错误的；2、上诉人在一审诉讼过程中申请追加艾书盼为第三人，以便查明事实，一审法院却未予准许，程序有误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。 被上诉人名都酒店答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 经二审审理查明：原审法院认定的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，双方当事人均可要求随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。上诉人李生明与名都酒店于2011年10月1日达成口头租赁合同，上诉人李生明自2011年10月1日开始向名都酒店（原名杨凌金都商务有限公司）交付租金至2014年3月10日。双方租赁期限已超过6个月，按照法律规定，应当签订书面的租赁合同。因双方未签订书面的租赁合同，故双方之间的租赁合同为不定期租赁合同，可随时予以解除。本案出租人名都酒店已在合理期限之前通知承租人李生明解除合同，故双方之间的租赁合同自李生明收到解除合同通知之日即2014年5月29日已解除，一审法院据此判处李生明返还租赁房屋于法有据，对李生明该项上诉理由，本院不予支持。关于李生明认为应追加艾书盼为本案第三人的上诉理由，本院经审查认为，本案为租赁合同纠纷，租赁合同的双方当事人为李生明与名都酒店，艾书盼并非本案租赁合同的主体，故一审程序并无不妥，对其该项上诉理由，本院亦不予采纳。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李生明承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫亚君 代理审判员 丁 辉 代理审判员 马 莹 二〇一五年一月二十六日 书 记 员 常敬山 附相关法律依据： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 |
