贵州省纳雍县人民法院

民 事 判 决 书

（2014）黔纳民初字第1104号

原告杨某，男，住纳雍县。

委托代理人（特别授权）李荔松，纳雍县法律援助中心法律工作者。

被告王某政，男，住纳雍县。

原告杨某与被告王某政房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人李荔松，被告王某政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年10月20日我与被告口头约定将我位于纳雍县猪场乡猪场村跳花坡组的门面以每年7500元的租金租给被告，租期自2012年10月30日起至2013年10月30日止。2013年11月2日，被告找我协商，要求继续租用门面一年，双方约定租金为8000元并立即给付。2014年7月16日晚我通知被告，租赁期限届满后我要增加租金，否则将收回门面。2014年10月25日晚我又通知被告，被告拒绝增加租金又不归还门面，反而说和我约定的租期是五年并已经一次性支付了租金39500元。双方发生矛盾后，经猪场乡司法所和猪场村委会调解未果，特向人民法院提起诉讼，要求判令：1、解除我与被告的房屋租赁合同；2、被告支付超期占用门面的租金，按每年8000元计算，从2014年11月1日起至2015年1月7日止，计算为1480元；3、被告限期搬出门面。

原告为支持其主张提供了如下证据：

1、猪场村委会证明（复印件）1份，拟证明该门面属原告杨某所有；

2、建设用地许可证（复印件）1份，拟证明该门面占用的土地原告杨某已经合法取得。

以上证据，原告质证无异议。

被告的质证意见是：上述证据与该案没有关联性，应不予采信。

综合原被告双方对以上证据的质证意见，本院认为，上述证据能客观、真实地证明待证事实并能相互印证，形成锁链，且证据2系国家机关出具，符合证据的“三性”，对证据1、2应依法采信。

被告辩称：2012年10月20日我与原告口头约定，承租原告位于纳雍县猪场乡猪场村跳花坡组的门面，租期五年，第一年租金为7500元，第二年之后租金均为8000元，达成协议后，我一次性向原告交付了五年的租金39500元。2013年11月2日，原告因其父生病，向我借款8000元。2014年7月27日晚，原告到我家中要求把租金提高到每年13000元，我没有同意，双方发生纠纷后经猪场乡司法所和猪场村委会调解未果。

被告王某政在举证期限内未向本院提供证据。

本院根据当事人在庭审中的陈述及本院认定采信的证据，认定事实如下：原告杨某与被告王某政于2012年10月20日口头约定：将杨某位于纳雍县猪场乡猪场村跳花坡组的门面租赁给被告，租金为7500元，使用期自2012年10月30日起至2013年10月30日止，2013年11月2日王某政要求续租该门面，经双方协商后约定租金为8000元并已给付，2014年7月20日，原告通知被告，如果继续承租门面，就必须增加租金，否则将收回门面。被告未同意也未搬出门面，双方因此发生纠纷，后经猪场乡司法所及猪场村委会调解未果，原告诉至本院。

根据当事人的诉辩理由和本院查明认定的事实，本案争议焦点是：1、原、被告双方约定的门面租赁期限是多久；2、每年租金是多少、给付方式如何确定；3、应否解除该房屋租赁合同；4、被告应否支付超期占用门面的租金。

本院认为：原、被告订立的房屋租赁合同，双方采用的是口头订立的形式，且已经实际履行，应认定该合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原、被告双方订立的合同，因未采用书面形式，应视为不定期租赁合同。租赁期限届满后，双方不能就租期和租金重新达成继续租赁门面的协议，被告应将门面归还给原告，故对杨某收回门面的诉请应予支持。被告在门面租赁期限届满后继续占用门面至今，已构成侵权，应承担侵权的民事责任。原告要求支付超期占用期间的租金，具体金额参照第二年双方口头约定每年8000元的租金标准计算为1480元，应予支持。庭审中查明，被告于2012年10月20日给付租金7500元，2013年11月2日给付租金8000元，虽然被告对2013年11月2日给付的租金有异议，称是其借给原告的，但没有提供证据予以证明，对该主张不予支持。对于被告提出一次性交付5年租金39500元，在庭审中明确表示没有证据证实，同时，原、被告均表示在猪场本地一次性交付多年租金而不出具收据的情况没有出现过，故对被告的这一主张不予支持，只能认定原告自认的两年租金15500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告杨某与被告王某政的房屋租赁合同；

二、被告王某政在本判决生效后10日内搬出争议门面，并将门面归还给杨某；

三、被告王某政于本判决生效后15日内一次性支付超期占用门面（2014年11月1日至2015年1月7日）的租金人民币1480元给杨某；

四、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费250元，适用简易程序审理减半收取125元，由被告王某政负担。

如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。当事人提出上诉的，应当在提交上诉状的同时通过本院预交上诉费250元。如在上诉期限届满后七日内仍不足额交纳上诉费，或者未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。

本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判员　张　政

二〇一五年一月十七日

书记员　林小龙