山东省菏泽市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）菏民一终字第561号

上诉人（原审被告）：陈战征（曾用名陈占征），农民。

上诉人（原审被告）：李佑宝，农民。

二上诉人委托代理人：李景伦，牡丹三为法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：田念景，农民。

委托代理人：石长府，山东陆直律师事务所律师。

委托代理人：田秋林。

上诉人陈战征、李佑宝因与被上诉人田念景房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民初字第1550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人陈战征、李佑宝及其委托代理人李景伦，被上诉人田念景及其委托代理人石长府、田秋林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告田念景诉称，2009年3月1日，原告田念景与被告陈战征、李佑宝签订租赁合同，将位于菏泽市牡丹区安兴镇李楼村的房院一处租赁给被告使用。在租赁期间，被告从不按期限向原告交纳租金，多次违约。现被告擅自将原告的猪舍5间拆除，将院中的树木毁损，私自建设厂房，原告多次要求被告拆除，恢复原状，被告拒不履行。另外，被告又私自占用原告的厂房3间，且不向原告支付任何费用。被告的行为给原告造成极大的经济损失。现请求判令：1、解除原、被告所签订的租赁合同；2、要求被告拆除擅自所建的厂房，恢复原状并赔偿损失10000元；3、要求被告支付原告的厂房占用费10000元，支付租金17050元，并支付违约金10000元；4、要求被告赔偿毁损树木的损失。

原审被告陈战征、李佑宝辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，继续履行原、被告之间的合同。

原审法院经审理确认以下法律事实，2009年3月1日，原告田念景（为甲方）与被告陈战征、李佑宝（为乙方）签订《租赁合同》，原告自愿将位于李楼村南、公路西的房院一处租赁给被告。双方约定：1、租期为10年，自2009年3月1日起至2019年3月1日止；2、租金每年8000元整，共计80000元整；3、交租金日期阳历2009年5月1日交7050元（含猪舍前后大小树木35棵，价款：2050元），阳历2009年10月1日交5000元，以后每年的阳历5月1日交10000元，80000元租金交完为止；4、甲方（原告）的房屋除留一间放东西外，其他归乙方（被告）使用，如有损坏由乙方维修，院内的空闲地皮归乙方使用；5、院内的树木由乙方看管，如有损坏双方协商解决，按市场价格处理；6、乙方与甲方在履行本租赁合同期间，未经甲方同意乙方不得随意转租他人；7、乙方在租赁甲方的房屋内不得生产销售经营法律禁止的产品，否则后果甲方概不负责；8、甲、乙双方未经对方同意，不得随意终止履行本合同，否则违约方赔偿对方经济损失10000元。

原、被告在履行合同期间，被告于2009年10月13日交租金5000元，于2010年5月26日交租金10000元，于2011年5月31日交租金10000元，于2012年5月1日交租金10000元，以上租金均由原告之父田某某代收，在2011年5月31日的收据上特别注有“2011年违约金没收”。被告陈战征曾于2013年的5月2日，给原告发短信，催促其去拿租金。

在本案审理过程中，经原审法院勘验，在标的物院内，被告在院落的东南角增建一东西25米，南北14米的展厅（墙为砖，顶为钢构），院内共有杨树105棵（含已死4棵）。双方均同意对缺少的树木按每棵200元折价。标的物院内的树木共缺少18棵（123棵-105棵）。双方均同意对缺少的树木按每棵200元折价。

原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在本案中，被告增建展厅，其在本案审理过程中，虽提供了证人证言，但原告予以否认，被告所提交的证据不能充分证明其增建展厅时原告知情，原告请求解除合同的条件已成就，故原告要求解除原、被告之间的租赁合同、要求被告拆除擅自所建的展厅恢复原状的请求，予以支持，原告要求被告赔偿损失10000元的请求，因其未能提供相应的证据，故对原告的该项请求不予支持。

对于原告请求的租金17050元，其中7050元，应交日期为2009年5月1日，被告虽提供了证人及其账册，但原告以被告应提供原始凭证为由而不予认可，原审法院认为被告所提交的证据不充分，不能证明其主张，应认定被告未支付该7050元。其中的2050元，系对猪舍前后35棵树木的折价款，被告应当支付给原告；关于租金，在合同解除后，应当按照双方合同的约定，按每年8000元计算至被告将标的物交还给原告之日止，被告已经交付的35000元，应予以扣除。

对于原告要求被告支付原告的厂房占用费10000元的诉讼请求，理由为被告私自占用原告厂房3间，且不向原告支付任何费用，而原、被告之间所订立的合同第4条约定，甲方（原告）的房屋除留一间放东西外，其他归乙方（被告）使用，如有损坏由乙方维修，院内的空闲地皮归乙方使用。根据约定，除原告所留的一间房屋外，被告使用其余的任何房屋，包括厂房3间，不违反双方的约定。故对原告的该项请求不予支持。

对原告请求的违约金10000元，在原、被告双方所订立的合同第8条仅对擅自解除合同的一方应赔偿对方损失10000元，而非违约金的约定，故对原告的该项请求不予支持。

对原告要求被告赔偿毁损树木损失的请求，通过法庭调查，确认标的物院内的树木缺少18棵，根据原、被告双方合同的约定，被告对标的物院内原告的树木负有看护责任，而原、被告双方认可树木按每棵200元折价，故被告应赔偿原告树木损失3600元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百三十四条的规定，经审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告田念景与被告陈战征、李佑宝之间的房屋租赁合同。限被告陈战征、李佑宝在判决书生效后十五日内搬离，并拆除所增建的展厅，恢复原状。二、被告陈战征、李佑宝支付原告田念景租金（自2009年3月1日起，至将房院交还给原告之日止，按每年8000元计算；被告已支付的35000元应予以扣除）；支付树木款5650元（2050元＋3600元）。限判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告田念景的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由原告田念景负担325元，由被告陈战征、李佑宝负担150元。

上诉人陈战征、李佑宝不服原审人民法院判决上诉称，上诉人没有违反涉案合同约定的义务，亦没有解除合同的法定条件和客观事实。一、关于上诉人在承租期间在院内增建展厅的问题。上诉人与被上诉人签订合同时就向被上诉人及其父说明了这一设想和计划，被上诉人及其父表示同意。合同第二条显示的“价款2050元的树木35棵”就是上诉人要增建展厅购置的被上诉人的木材。增建展厅施工过程中，被上诉人曾多次到施工现场查看，并未加以阻拦或表示反对。且建展厅需要很长时间，如被上诉人不知情或不同意增建，上诉人根本建不成。同时，涉案合同第四条约定：“院内的空闲地皮归乙方李佑宝、陈占征使用”，该约定说明上诉人在对院内地皮使用过程中，即使在未通知被上诉人的情况下放置物品，增设附属设施，也不违反合同约定。二、关于租金问题。合同签订后，上诉人就将合同第三条约定的7050元租金和2050元用于建展厅的木材款一并交付给被上诉人，被上诉人也向上诉人出具了收据。现上诉人将该收据丢失，被上诉人否认收到7050元租金和2050元木材款的事实，如上诉人未支付该款项，上诉人在支付后来的租金时，被上诉人怎么未从中扣除前述款项？后被上诉人认为市场租金看涨，欲抬高租金，上诉人不同意，交租金日期临近前，上诉人多次给被上诉人打电话缴纳租金，被上诉人以各种理由拒收，上诉人发信息催促被上诉人收取却无回音，证明上诉人并未违约延付租金。三、关于租赁房院内缺失树木问题。依据约定，上诉人在租赁期内只有对院内树木看管的义务，没有对树木遭水灾、虫灾等自然灾害加以救治的义务，被上诉人院内的树木由于其栽种的行距、间距过小，树木较为稠密，通风采光效果差，夏天雨水大，再加上虫灾导致树木死亡。死亡的树木全部是经过被上诉人处理，上诉人作为涉案房院的承租人，不会未经出租人同意，擅自处理其固有财产。被上诉人也没有任何证据证明现在所缺失的树木是上诉人毁损进而私自处理。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并继续履行合同，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

被上诉人田念景答辩称，一、上诉人未经被上诉人许可，擅自增建房屋，侵犯了上诉人的合法权益，属上诉人违约。二、上诉人擅自增建的房屋没有办理任何合法手续，属违章建筑物。三、合同约定院内空闲地皮归上诉人使用，是指上诉人可以通行，可以堆放木料等物品，但不得改变地皮的原貌，不得增建房屋。四、上诉人违反合同约定，多次拖欠租金，构成违约。五、上诉人未按合同约定尽到看管好院内树木的义务，没有证据证明院内树木毁损是不可抗力所致，上诉人应赔偿被上诉人树木损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求依法维持原判。

本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实一致。

本院认为，本案争议的焦点是：一、上诉人是否已支付被上诉人7050元租金（含2050元树木款）；二、租赁房院内缺失的树木，上诉人是否应予以赔偿；三、涉案房屋租赁合同是否应予以解除。

针对焦点一，双方签订的房屋租赁合同约定2009年5月1日交租金7050元（含2050元树木款），上诉人称其在签订合同后2009年5月6日即将7050元交给上诉人，提供了帐本，证人陈某并出庭作证。被上诉人对帐本的真实性和证人证言均有异议，认为帐册没有原始记帐凭证，证人与上诉人系同村，证言是虚假的。本院认为，上诉人所提供的帐本是其单方记录，没有原始凭证相佐证，证人所证明内容的真实性无法核实，上诉人所提供的证据不足以证明其主张。上诉人主张后来上诉人交租金时，被上诉人未主张将该租金扣除，可以证明其已交付该7050元，仅是上诉人的推理，没有相应的证据予以证明。因此，上诉人主张已将7050元租金和树木款交给被上诉人证据不足，本院不予支持。

针对焦点二，双方签订的房屋租赁合同约定院内树木由上诉人方看管，如有损坏双方协商解决，按市场价格处理。上诉人不能提供证据证明院内缺少的树木系水灾、虫灾等自然灾害或不可抗力所致，原审判决上诉人对院内缺少的树木按双方认可的市场价格进行赔偿并无不当。

针对焦点三，上诉人在院内增建了展厅，上诉人称其建展厅系经过被上诉人同意，并申请证人程某出庭作证，但被上诉人否认，上诉人不能提供充分证据证明其建展厅系经被上诉人同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。原审判决依据上述法律规定，判决解除双方签订的房屋租赁合同并无不当。

综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费475元，由上诉人陈战征、李佑宝负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　路凤娟

审　判　员　　李冠军

代理审判员　　于　辉

二〇一四年十一月七日

书　记　员　　王　婷