安徽省芜湖市弋江区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）弋民一初字第01269号

原告：余传宁，男，汉族，1957年7月20日出生，初中文化，无固定职业，住芜湖市镜湖区。

委托代理人：姜宗，安徽青弋江律师事务所律师。

被告：芜湖县供销社芜湖经理部，住所地芜湖市弋江区。

法定代表人：窦维平，总经理。

被告：芜湖县供销合作社联合社，住所地安徽省芜湖县。

法定代表人：董金胜，主任。

被告：芜湖县惠农资产管理公司，住所地芜湖县。

法定代表人：董金胜，总经理。

三被告共同委托代理人：张海涛，安徽振宏律师事务所律师。

原告余传宁诉被告芜湖县供销社芜湖经理部（以下简称“经理部”）、芜湖县供销合作社联合社（以下简称“供销社”）、芜湖县惠农资产管理公司（以下简称“惠农公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年11月18受理后，依法适用简易程序于2014年12月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人姜宗、被告方共同委托代理人张海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告余传宁诉称：原告系被告经理部职工，2009年企业改制，制定了《职工安置实施方案》，双方不再建立新的劳动关系，为解决职工就业困难及续交社保的费用来源，将原由职工承包经营的仓库改由原承包职工承租，前两年不收租金，以后象征性收取租金，直到职工退休。2010年-2011年确未收取租金，2012年-2013年收取每年1000元租金。2014年被告惠农公司在未通知原告的前提下，擅自将原告承租的房屋转租他人，经交涉，被告惠农公司称其执行的是被告供销社的文件规定。为维护自身合法权益，现请求判令被告方继续履行原告与被告经理部于2009年12月31日签订的房屋租赁合同，并赔偿原告2014年房租损失11000元。

原告余传宁为支持其诉请及陈述事实和理由提交证据如下：1、被告供销社县社（2013）14号文件，证明被告供销社是本案适格被告，其指使被告经理部、被告惠农公司终止涉讼租赁合同；2、芜湖县企改办文件一份，证明原告承租房屋是企业改制的重要内容，属企业改制职工安置办法；3、改制工作会议记录，证明当时的被告供销社相关人员承诺承包改制的内容；4、企业档案材料，证明被告经理部成立是由县政府办公会议决定，经理部依法成立、继续存在；5、2009年12月31日房屋租赁合同（职工承租）一份，证明该合同起止时间，原告与被告经理部合同是企业改制安置结果；6、房屋租赁合同（职工转租）三份，证明原告经被告经理部同意转租，被告经理部不是擅自转租；7、调查笔录、经理部说明一组，证明承包改租赁情况，即原告租赁是改制内容；8、租金收据一份，证明2012年、2013年原告向被告惠农公司履行了合同义务，双方未终止租赁合同；9当庭出示2013年12月31号被告惠农公司与案外人建国酒业签订的租赁合同，证明被告方违反规定擅自与第三人签订租赁合同，侵犯原告合法权益。

被告方共同辩称：原告与被告经理部之间的租赁合同于2012年4月1日已经终止，终止原因是原告在承租期间违反了合同约定，即“承租人不得转租、转借、转让”，构成根本违约。合同终止后，被告经理部与案外人芜湖建国酒业于2012年4月1日签订了新的租赁合同，因此原告要求继续履行该合同无事实和法律依据。由于原告与被告经理部之间的合同业已终止，请求赔偿2014年房租损失不能成立。被告供销社、惠农公司与原告不具有直接的法律关系，原告诉求被告供销社、惠农公司承担民事责任的主体资格不适格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被告方针对其抗辩及陈述事实和理由提交证据如下：1、安置方案（原告证据2的附件）一份，证明原告诉求的事实与理由不成立，改制不涉及租赁关系；2、被告经理部与原告2009年12月31日签订的租赁合同一份，证明合同约定有不得转租等的内容；3、2012年4月1日被告经理部与案外人芜湖建国酒业签订的租赁合同一份，证明该合同出租人是芜湖经理部，与原告2009年12月31日签订的租赁合同已经终止，原告签字是对解除双方2009年合同的确认；4、情况说明一份，证明原告提供的调查笔录不具有真实性。

经庭审举证，被告方对原告所举证据发表质证意见如下：对证据（1）的真实性无异议，认为系内部管理的行政关系，不应作为承担民事责任的证据。对证据（2）的真实性无异议，但认为该文件不涉及租赁关系，无职工作为承租人租赁房屋的任何规定，不能实现其证明目的。对证据（3）的真实性无法确认，故不能实现其证明目的。对证据（4）的证据三性无异议，但认为被告经理部现已歇业，不再经营。对证据（5）的真实性无异议，但认为该合同约定承租人不应将房屋转租、转让，且合同签订前提不是因为改制，合同内容非为企业改制职工安置的内容。对证据（6），认为2010年4月1日、2011年4月30日两份合同是原告未经被告经理部同意擅自转租，已构成根本违约，其转租行为无效；2012年4月1日合同，是被告经理部与芜湖建国酒业签订，出租人是被告经理部，系被告经理部终止与原告之间的合同之后签订的，该合同虽然有原告签字，但原告只是对该合同签订的确认，因此原告证明目的不成立。对证据（7）中调查笔录认为证人应当出庭，且证人的陈述不真实，不能作为认定案件事实的依据；对说明的三性均有异议。对证据（8）认为是收取原告前两年的租金。对证据（9）的三性无异议，但原告证明目的不成立：被告惠农公司根据芜湖县政府有关规定，对社有资产进行管理具有法律依据，该合同合法有效；该合同是在被告经理部于2012年4月1日与原告终止租赁关系后签订的，原告所述侵犯其权益不成立；2012年4月1日被告经理部与案外人芜湖建国酒业签订的租赁合同是经过原告确认的，原告已经在该合同上签名。

原告对被告方所举证据发表质证意见如下：对证据（1）的真实性、合法性均有异议，认为这份证据不是其所举证据（2）的附件。对证据（2）的三性不持异议，但认为不能实现被告方证明目的，因双方约定为“不得擅自转租”，而非“不得转租”。对证据（3）的三性无异议，认为这份合同是原告转租的合同，出租方是原告，其转租行为得到被告经理部的同意。对证据（4）的真实性有异议。

经当庭举证、质证，对原被告所举证据认证如下：对原告所举证据（1）的真实性可予确认，即被告供销社于2013年11月28日下文要求被告经理部收回包括涉讼出租房屋在内的相应资产，理由是被告经理部“严重违背了芜发（2009）8号文件精神”。对原告所举证据（2）的真实性可予确认，但原告未提供文件附件，即相应安置方案。对原告所举证据（3），因系复印件，被告方未予认可，即对其证明目的，在无其他证据予以佐证的前提下，不予认定。对原告所举证据（4）的真实性予以确认，即被告经理部仍在营业中。对原告所举证据（5）、（6）、（8），被告方所举证据（2）的真实性予以确认，具体适用就结合双方履行情况予以评定。对原告所举证据（7），结合被告所举证据（4），证人未出庭接受质询，且内容相矛盾，故对证人证言的真实性无法确认；对情况说明，因被告方未予认可，在没有其他证据予以佐证的前提下，对其真实性无法确认，故对该组证据的证明目的不宜采信。对原告所举证据（9）及被告方所举证据（3），其真实性可予确认，即被告惠农公司与案外人建国酒业于就涉讼房屋的2014年出租事宜签订了合同。对被告方所举证据（1），因原告方不予认可，结合原告所举证据（2），应当由原告承担其主张的相应事实客观存在的证明责任。

经当庭举证、认证及当事人陈述，审理查明的事实如下：原告原系被告经理部职工。2009年12月31日，原告与被告经理部签订《房屋租赁合同》，约定原告因企业改制及业务需要向被告经理部承租芜湖市利民路206号大院内仓库西一库东起4、5、6号3间，租赁时间自2010年元月1日起，租金每年壹仟无整，原告应每年度提前5-10天内先付租金后使用，逾期交付租金每月按月租金额10%偿付违约金，在租赁期内，原告“不得擅自转租、转让、转借、调换或作任何形式的抵押…不得拖欠租金”…，“如因上述造成的任何损失，甲方（被告经理部）有权终止合同，收回房屋。所有损失由乙方（原告）承担，并负责赔偿”。2010年4月1日、2011年4月30日，原告两次与案外人芜湖建国酒业签订《房屋租赁合同》各一份，将涉讼房屋转租给案外人芜湖建国酒业，期限均为一年，月租金990元，租金为先付后用，按每半年提前5-10日交一半，逾期承担违约金，双方还就其他事项等内容作出具体约定，出租方签名为原告，承租方签名为肖建国。2012年4月1日，案外人芜湖建国酒业就涉讼房屋续租事宜签订了《房屋租赁合同》，内容基本同上，租期仍为一年，仅租金变更为每月1000元，租金交付方式同上，被告经理部在出租方处加盖印章，原告在印章下方签名，承租人由肖建国签名。2013年11月18日，被告惠农公司向原告出具书面票据，付款单位为余传宁，收款项目为“收承租仓库租金2012一2013、12、3”，金额为2000元。2013年12月27日，被告惠农公司与案外人芜湖建国酒业签订《房屋租赁合同》一份，双方约定出租涉讼房屋，年租金为12000元，租期自2014年元月1日至2014年12月31日，租金在签订合同前一次性支付。2014年11月18日，原告提起诉讼，要求判如所请。

本院认为，原告与被告经理部于2009年12月31日所签订的《房屋租赁合同》，合同双方当事人对其真实性没有异议，可认定为双方当事人真实意思表示，为有效的民事行为，其内容约定对双方当事人有约束力。但该合同中关于涉讼房屋的租赁期限约定为：“2010年元月1日起”，而未约定终止时间，根据我国法律规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，故而应认定合同双方当事人对租赁期限约定不明，对合同主要条款约定不明的，我国法律规定合同双方“可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，而原告主张因企业改制等原因，“为解决职工就业困难及续交社保的费用来源，将原由职工承包经营的仓库改由原承包职工承租，前两年不收租金，以后象征性收取租金，直到职工退休”的理由，因被告方未予认可，其所举证据未能予以证实，故对此理由不予采信。原告在以每年租金1000元承租上述房屋后，连续两年（2010年4月至2012年3月31日）以每月租金990元转租给案外人芜湖建国酒业，应视为其行为已违反合同约定，被告经理部有权依照约定“收回房屋”。对2012年4月1日所签合同，合同约定租赁期限至2013年3月31日，原告陈述意见为前两年合同的延续，且经被告经理部同意，而被告经理部陈述意见为出租人是被告经理部，原告在合同上的签名系其对涉讼房屋已由被告经理部收回并对外出租的事实知晓并无异议，但双方均未能就其主张事实客观存在举出相应证据予以证实；对2013年11月18日被告惠农公司向原告出具的书面票据，注明“收承租仓库租金2012一2013、12、3”，金额为2000元，原告陈述意见为其缴纳2012年、2013年租金，而被告经理部陈述意见为实际为收取原告2010年、2011年两年租金。本院认为关于2012年4月1日所签合同，原告未能举出相应证据—如实际收取承租金等事实证据—证明其为涉讼房屋实际出租人，而现有合同中“出租人”栏有被告经理部加盖印章，宜认定该合同的出租人为被告经理部；对2013年11月18日票据的认定，虽原告陈述票据所载金额为其缴纳涉讼房屋2012—2013年租金，但该意见明显与2009年12月31日双方所签合同约定不符--双方在2009年12月31日合同中约定：涉讼房屋租金“自2011年元月1日起逐年递增5%”，“不得拖欠租金”，否则出租方有权“收回房屋”，而若如原告所述，则上述金额明显少于约定金额，且缴纳时间明显延后，故此，对原告所主张的事实因未能举出充分证据予以证实而不宜采信。同时，即便原告陈述意见成立，涉讼房屋出租期限在2013年3月31日到期之后，至2013年12月27日被告经理部将涉讼房屋出租之间，原告应当举证证明其对涉讼房屋的实际控制—如未能按惯例与转租承租人签订合同的原因、此期间租金的实际收取情况、被告经理部对其转租、未足额且延后缴纳租金无异议等客观事实真实存在，本案在审理过程中，原告未能举出于此相对应证据，应视为原告已失去对涉讼房屋的实际控制，其所有证据不能形成有效证据链，以支持其主张的事实客观存在。结合被告方所举证据，原告在2013年3月31日之后，至其起诉时止，没有证据证明其向转租承租人芜湖建国酒业主张租金或与被告经理部进行交涉的事实客观存在，根据我国法律规定：“下列的诉讼时效期间为1年：…延付或者拒付租金的”，原告在已失去涉讼房屋实际控制或向转租承租人追偿租金的胜诉权后，而向被告方主张继续履行合同并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。

为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：

驳回原告余传宁的诉讼请求。

本案受理费减半收取105元，由原告余传宁负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审判员　　沈世鸿

二〇一四年十二月二十九日

书记员　　刘秀婷

附适用的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

最高人民法院法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不得后果。