乌鲁木齐市新市区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新民小额字第10号 原告：乌鲁木齐恒泰诺物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市阿勒泰路2414号。 法定代表人：李萍职务：总经理。 委托代理人：张伟，男，1965年4月13日出生，汉族，系该公司职员。 被告：张玉芬，女，1981年10月27日出生，汉族。 委托代理人：贾东山，男，1981年3月4日出生，汉族，系被告张玉芬之夫。 原告乌鲁木齐恒泰诺物业服务有限公司（以下简称恒泰诺物业公司）起诉被告张玉芬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，经公开开庭进行了审理。原告恒泰诺物业公司的委托代理人张伟，被告张玉芬的委托代理人贾东山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒泰诺物业公司诉称：被告于2009年7月3日入住乌市百商太阳城小区13幢4单元401室，成为该小区业主，自2013年7月4日至2014年12月3日止，被告拖欠物业费980.4元。故原告请求判令被告1、支付物业费980.4元，滞纳金16.8元，水费169.6元，合计1166.8元；2、承担本案诉讼费。 被告张玉芬辩称：不认可原告的诉讼请求。其理由为：第一，水费被告已经交纳；第二，虽然被告与原告签订了物业合同，被告享受物业服务必须交纳物业费，但由于原告不能按照前期物业合同约定提供物业服务，违约在先；故不同意交纳物业费。 经审理查明，2009年7月3日，被告张玉芬办理了入住手续，入住百商太阳城小区13号楼4单元401室（建筑面积为96.1平方米）。被告自入住之日起，即按照0.6元／月／平方米的标准交纳物业费至2013年7月3日。2015年1月11日，被告交纳了水费和垃圾费，共计204.2元。 原告恒泰诺物业公司受新疆百商投资集团有限公司的委托，自2009年9月28日起为百商太阳城小区住宅楼提供物业服务。双方约定物业服务收费标准为多层按0.6元／月／平方米；每十二个月为一个缴费期，每个缴费期结束前一个月收取下一缴费期的物业费。被告未支付2013年7月4日年至2014年12月3日期间的物业费，共计980.4元。 另查明，2014年1月17日，经乌鲁木齐市新市区工商行政管理局批准，原告的名称自乌鲁木齐新粮物业管理有限公司变更为乌鲁木齐恒泰诺物业服务有限公司。 本院认为，原告恒泰诺物业公司为被告张玉芬提供物业服务，被告理应交纳物业费。被告按照0.6元／月／平方米的标准交纳了2009年7月3日至2013年7月3日期间的物业费表明，在原、被告之间形成了明确的约定，被告是清楚物业费的收费标准，并自愿按照该收费标准（0.6元／月／平方米）交纳费用。依据我国合同法“有约定的从约定”的基本原则，被告张玉芬仍应当按照该标准继续交纳2013年7月4日至2014年12月3日期间的物业费980.4元，故本院对原告要求被告支付物业费的诉讼请求予以支持。被告未按时付款构成违约，原告主张的滞纳金实质是违约金，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。至于被告在庭审中提出的第一，被告房屋漏水，原告应予赔偿。假如被告房屋漏水系管道漏水造成的，本院已向被告释明，被告应当通过另案起诉的方式确定：一、应对管道爆裂的承担责任的主体是谁？二、管道爆裂与被告房屋漏水之间是否具有因果关系？三、如存在因果关系，对管道爆裂承担责任的主体应当具体承担怎样的赔偿责任？原告在庭审中出示25张照片中所显示的受损部位的维修及重置价格也须在被告另行起诉后，经人民法院委托鉴定后才能确定，而不能通过被告简单的报价方式即能确定；第二，参照《乌鲁木齐市物业管理条例》（2011版）第二十八条规定，物业服务企业应当具有依法核发的物业管理企业资质证书，并按照核定的资质等级承揽相应的物业管理业务。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（2012版）规定，普通住宅的综合服务费，按照服务质量（服务等级）实行分等级定价。因此，庭审中，本院也告知被告，如确有证据证明原告存有违反约定或者法律、法规规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，被告可另行起诉。这一点在《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（2012版）第十九条中也有体现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告张玉芬向原告乌鲁木齐恒泰诺物业服务有限公司支付物业费980.4元（0.6元／月／平方米÷30天×96.1平方米×517天，2013年7月4日-2014年12月3日）； 二、被告张玉芬向原告乌鲁木齐恒泰诺物业服务有限公司支付滞纳金16.8元（0.6元／月／平方米÷30天×96.1平方米×180天×4.875‰÷30天×336天，2014年1月1日-2014年12月3日）。 上述款项，被告张玉芬应于判决生效后十日内一次性付清。 逾期不付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），邮寄送达费20元，由被告承担，与案款一并给付原告。 本判决为终审判决。 代理审判员 范琥 二〇一五年一月十九日 书 记 员 刘萌 |
