湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）州民一终字第465号

上诉人（原审原告）张成良，男，1939年6月24日出生，土家族。

委托代理人彭祥文，湖南生元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）湖南湘西土家族苗族自治州武陵商业大厦，住所地吉首市人民北路101号。

法定代表人文汇泉，该商业大厦经理。

委托代理人彭清贵，男，1958年4月5日出生，土家族。

委托代理人蔡吉生，男，1957年11月4日出生，汉族。

上诉人张成良因与被上诉人湖南省湘西土家族苗族自治州武陵商业大厦（以下简称武陵商厦）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2014）吉民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张成良及其委托代理人彭祥文、被上诉人武陵商厦的委托代理人彭清贵、蔡吉生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原判认定，上世纪90年代初，被告武陵商厦实行房屋改革时，原告张成良购买了单位文艺路宿舍一楼福利房一套（面积45.76㎡）。1993年被告单位对武陵山饭店和武陵商场进行改建，被告单位将文艺路宿舍围墙拆除，并在一楼沿人行道旁修建了一排临时门面，对外招租，被告单位同意，在同等条件下临时门面所对应的住户可优先出租。原告张成良租得其住房外的两间临时门面。90年代被告将临时门面拆除恢复了原来的人行道。被告宿舍十多户住户包括原告张成良在内私自将住房改成门面经营。1999年11月8日，原告一家注册设立了湘西自治州雅康利制冷设备有限责任公司，在此门面上经营家用电器、办公自动化和家电维修安装等业务。2003年3月9日、4月14日，吉首市城市规划管理局先后对武陵商厦宿舍部分住户将住宅改为商业门面的违规行为下发了整改通知，同年6月5日对武陵商厦宿舍部分住户将住宅改为商业门面的行为实施强制整改，从文艺路到被告宿舍大门沿州民族影剧院通道到证卷大楼修建临时围墙。2005年11月19日，原告张成良与被告武陵商厦签订了《州武陵商厦与拆迁户就宿舍改造相关问题的协议书》。协议约定相关内容：1、被告与原告双方按照产权调换的方式进行房屋拆迁。2、原告旧房屋产权登记建筑面积45.76㎡，赠送建筑面积27㎡，应安置建筑面积72.76㎡，原告要求面积85㎡左右，结算以实际安置面积为准。3、对安置超面积部分，原告同意按照均价650元／㎡的价格进行购买。4、过渡安置期间，每户月租金补300元，搬家费补400元／户（含搬进搬出）；过渡安置期间从搬出腾空房屋起至通知入户新房之日后一个月，租金补偿第一次按半年补给，半年后按月发放。原告的租房费从2006年3月份起发放。5、占用的公共场所及私自搭建的各类违章建筑及临时建筑物一概不补。6、凡本协议书以外的其他因素，均不再作补。7、对通知入住新房的住户，从通知之日起10日应补足超面积购房款，待补足购房款后，方可入住新房。……被告保证在通知入住后半年内将新房产权证等相关证件发至住户手中。……8、本年底前按所报面积向被告预交清超面积购房款，不交清的原则上只能选最小面积的新房。协议签订后，原告张成良于2005年11月21日从被告处领取搬家费400元、两年住房费7800元、补助费18900元、装修费9500元、一年补偿费14400元，合计人民币51000元整，当天，原告以650元／㎡的价格交纳了超面积12.24㎡的房款人民币7956元，被告出具了收款收据。2007年元月25日，原告张成良参加了安置房分房抓阄，原告以房屋没有相关手续，拒绝领取新房钥匙。2010年9月6日，原告张成良领取了新房的房屋产权证，房屋的建筑面积80.19㎡。2006年6月1日，原告张成良以与被告签订的《州武陵商厦与拆迁户就宿舍改造相关问题的协议书》有重大误解，且认为该协议违背国家强制性法律规定和公平原则，向原审法院提起依法撤销之诉讼。该院于2006年7月24日作出（2006）吉民出字第383号民事判决书，认为该协议合法有效，驳回了原告张成良的诉讼请求。原告不服，上诉至本院。2006年11月13日，本院作出（2009）州民一终字第185号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决发生效力后，原告张成良不服，向本院申请再审，本院分别于2008年6月6日和2009年5月21日作出（2008）州民申字第9号、（2009）州民申字第7号民事裁定书，驳回张成良的再审申请。原告张成良仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2010年1月19日作出（2009）湘高法民监字第0071号民事裁定书，驳回张成良的再审申请。

原判认为，本案属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于协议效力的问题。原告张成良与被告签订的《州武陵商厦与拆迁户就宿舍改造相关问题的协议书》，就该协议是否有重大误解，是否违背国家强制性法律规定和公平原则，已经法院生效裁判文书确认该协议效力为合法有效，原、被告双方应遵照执行。本案焦点有二：1、被告是否应当支付原告被拆迁房屋的停业补偿；2、被告是否存在违约行为，是否应当支付相关费用。关于被告是否应当支付原告被拆迁房屋的停业补偿的问题。原告被拆迁的房屋性质是住宅，依据中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准”之规定，原告没有城市规划行政主管部门同意将住宅改为商业用房的批准文件，将住宅改成门面其行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有关利害关系的业主同意”的规定。原告的行为不受法律保护，且合同没有约定停业补偿费用，被告不应当支付原告被拆迁房屋的停业补偿，原告的诉求该院不予支持。关于被告是否存在违约行为，是否应当支付相关费用的问题。第一、原告张成良与被告签订的《州武陵商厦与拆迁户就宿舍改造相关问题的协议书》中约定，原告要求面积85㎡左右，结算以实际安置面积为准的规定，被告在房屋面积上不存在违约。原告多交的房款按照合同约定的价格650元／㎡予以返还，被告应返还多交购房款人民币3126.6元（4.81㎡×650元／㎡）。原告要求双倍返还购房款9183元的诉求理由不能成立。原告向法庭提交被告开具购房款人民币7956元的收据，被告辩称原告没有交纳购房款无证据予以反驳，该院不予采信。第二、原、被告双方签订的房屋拆迁协议中约定，通知入住后半年内将新房产权证等相关证件发至住户手中。原告张成良参加了安置房分房抓阄后，以房屋没有相关手续，拒绝接受房屋，被告没有违约，故原告要求支付分房后至房产证办理好前的过渡安置费人民币26400元理由不成立，该院不予支持。第三、被告于2007年元月25日已将安置房分配，按照协议约定被告应于2007年7月25日前将房产证等交给原告，而被告于2010年9月6日才将房产证交给原告存在违约。鉴于双方在协议中对违约责任没有约定，且原告没有提供迟延办理房产证造成损失的证据，故原告要求被告支付迟延办理房产证的违约金32531元证据不足，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》、第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告湖南省湘西土家族苗族自治州武陵商业大厦返还原告购房款人民币3126.6元整；定于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5172元，原告承担5000元，被告承担172元。

上诉人张成良上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，依法判令被上诉人返还上诉人购房款9183元，支付停业期间的补偿费19万元，支付过渡安置费2.64万元，支付迟延办证的违约金3.2531万元。首先，协议约定的是结算以实际安置为准，而不说是房屋交付面积以实际安置为准，原审法院故意偷换概念，把结算面积与交付面积混为一谈，导致对房屋交付面积是否违约，认定错误。双方约定的房屋面积为85平方米，而实际交付的是80.19平方米，误差比超过了3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，故被上诉人应退还上诉人购房款9183元，而非原审所认定的3126.6元。其次，上诉人要求支付过渡安置费的理由不是说被上诉人违约，而是依据吉首市房地产管理局作出的《行政裁决书》第四项和吉首市人民政府作出的《行政复议书》，即“拆迁过渡安置和搬家费补助，参照《吉首市城市房屋拆迁管理试行办法》附表一中的补助标准进行补助，过渡安置的补助时限从本裁决书送达之日起至被申请人领得新房产权证之日止”。本案中，被上诉人于2010年9月6日才为上诉人办理房产证，过渡安置费应计算至2010年9月6日，故原审认定的过渡安置补助费错误。其三，原审依据《住宅室内装饰装修管理办法》和《物权法》规定，认定上诉人将住宅改为门面从事商业经营的行为不受法律保护是错误的，因上诉人是在1993年将住宅改建成门面，而该两法是在2002年和2007年才开始施行，根据法不溯及既往的原则，上述两法不能对1993年的行为进行规范。另双方的合同虽然没有约定停业补偿，但《行政裁决书》已经裁决“被拆迁房屋的停业补偿，参照《吉首市城市房屋拆迁管理试行办法》附表二中的补偿依据和补偿标准计算补偿，补偿的时限从实际停业之日起至被申请人取得新房产权证之日止”。其四，《合同法》中明确约定，合同双方当事人没有约定违约金，法律有规定的按照法律规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，原审法院以双方没有约定违约金和上诉人没有提供损失证据为由，判决被上诉人不需承担违约责任错误。

被上诉人武陵商厦答辩称，双方在合同中约定的房屋面积为85平方米左右，最后以实际交付面积80.19平方米进行结算，商厦全体安置房职工均按最后实际交付面积结清了房款，包括上诉人，故上诉人要求返还购房款的理由不能成立。上诉人私自改建住宅房为商业用途，不应支付停业期间的补偿费。过渡安置费被上诉人已按合同支付完毕，不存在欠发任何人的安置费。由于受吉首市融资风波的影响，武陵商厦的所有房产证未能按期办成，后在州政府的大力支持下，成立了专门的工作组，才将房产证办好，虽然办证延期了，但并未影响住户的居住和生活，也未造成任何实质性的损失，不存在支付上诉人违约金。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，二审中双方当事人均未提交新证据，且对原审认定事实无异议，本院对原审认定事实予以确认。

本院认为，由于双方当事人签订的《州武陵商厦与拆迁户就宿舍改造相关问题的协议书》中约定的房屋面积是“85平方米左右“而不是“85平方米”，约定的面积本身就存在左右偏差，上诉人主张约定面积就是85平方米的理由不能成立，且双方又约定了结算以实际安置面积为准，故被上诉人实际交付面积为80.19平方米并未构成违约，原审以实际交付面积结算，判令被上诉人退还3126.6元购房款正确。其二，虽然经吉首市人民政府行政复议后维持的吉首市房地产管理局《行政裁决书》第四项裁决“过渡安置的补助期限从裁决书送达之日起至被申请人领得新房产权证之日止”，但该裁决作出后，双方当事人又达成了《州武陵商厦与拆迁户就宿舍改造相关问题的协议书》，该协议约定过渡安置补助期间为搬出腾房起至通知入住新房之日后一个月止，补助标准约定为每月300元，双方实际上已经对裁决书上确定的过渡安置补助期间和标准进行了变更并履行完毕，故上诉人张成良要求被上诉人按《行政裁决书》的裁决，支付过渡安置费至房产证办理日止的主张，本院不予支持。其三，双方的房屋拆迁安置补偿纠纷经行政裁决后，又已经达成了新的协议，且该协议已经法院生效判决确认为有效协议，而该协议中并无对被拆迁房屋进行停业补偿的约定，且上诉人私自将住宅房改建为商业用途违反了法律法规的强制性规定，因该违法行为所得利益不受法律保护。即便《行政裁决书》中的该项裁决有效，上诉人也因未在法定期间内申请人民法院强制执行而丧失了权利。故原审未支持上诉人的停业损失诉求正确，本院予以维持。其四，对于被上诉人迟延办证应否承担违约责任的问题，虽然双方协议中未明确约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审以双方合同中没有约定违约责任以及上诉人未提供损失证据为由，对上诉人的该项上诉请求不予支持错误，本院予以纠正。由于双方是宿舍改造安置售房，上诉人只支付房屋面积差价7956元，故上诉人因被上诉人迟延办证的损失应为7956元的利息损失，该利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从被上诉人通知入住后半年即2007年7月25日计算至2010年9月6日发放房产证日止。

综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，导致实体处理部分不当，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省吉首市人民法院（2014）吉民初字第388号民事判决；

二、由被上诉人湖南省湘西土家族苗族自治州武陵商业大厦于本判决生效后十日内支付上诉人张成良交纳的购房款7956元的利息损失，该利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2007年7月25日起计算至2010年9月6日止。

一审案件受理费5172元、二审案件受理费5172元，合计10344元，由上诉人承担5344元，被上诉人承担5000元。

本判决为终审判决。

审判长　　彭志友

审判员　　彭继武

审判员　　龙鸥玲

二〇一四年十二月二十二日

书记员　　朱丽艳