安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03350号
上诉人（原审被告）：殷春燕，南京力霸起重设备机械有限公司员工。
委托代理人：韦海明，男。
委托代理人：彭俊生，江苏朗华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁海权（系殷春燕丈夫），南京力霸起重设备机械有限公司员工。
委托代理人：韦海明，男。
委托代理人：彭俊生，江苏朗华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：俞泽元。
委托代理人：王明，安徽黄发蒙律师事务所律师。
原审第三人：罗晓天。
上诉人殷春燕、梁海权因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2013）肥东民一初字第02505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
经审理查明：2012年9月3日，殷春燕出具一份委托书，授权给罗晓天，全权办理属于殷春燕所有的位于肥东县店埠镇南环路和顺雅苑住房一套的出售事宜。该委托书同日经肥东县公证处予以公证。罗晓天的权利包括代签存量房买卖合同；代领上述房产售房款项；代理申请房屋评估并代领评估报告，及其他一切与此房有关的事项。2013年3月8日，俞泽元与罗晓天签订了一份《存量房买卖合同》，约定以33万元的价格，将所有权属于殷春燕、梁海权的，位于肥东县店埠镇南环路和顺雅苑1幢605室面积为109.99平方米套房出售给俞泽元。但实际按450000元交易。其后，俞泽元将16万购房款打到肥东县房产局资金托管账户，17万元俞泽元向肥东县工行申请了按揭贷款，支付2万元定金以及10万元房款给合肥太平洋房产销售有限责任公司。后，由于殷春燕、梁海权未能办理过户手续，俞泽元起诉至原审法院，请求判令：殷春燕、梁海权急需履行与俞泽元的《存量房买卖合同》，并协助俞泽元办理房屋过户手续。
经原审法院委托，对案涉房屋的价格鉴定为505954元（价格鉴定基准日为2013年11月27日）。
原审法院审理后认为：2013年3月8日，俞泽元与殷春燕、梁海权的代理人罗晓天签订的《存量房买卖合同》，合同价330000元，实际按450000元支付（含过户需要缴纳的各项税费、中介费）。殷春燕、梁海权辩称第三人罗晓天超越代理权限，与俞泽元恶意串通，以明显低于市场价格将其房屋交易，案涉《存量房买卖合同》为无效合同。但该房屋2013年11月27日的评估价格为505954元，可见2013年3月8日时该450000元交易价符合市场行情。根据殷春燕和第三人罗晓天签订的委托合同，第三人罗晓天并未超越其代理权，因此该《存量房买卖合同》除价格条款应按双方实际交易的45万元确定外，其余条款合法有效，双方应当遵守合同。殷春燕、梁海权的辩称理由不成立，对其辩称，不予支持。俞泽元诉请判令殷春燕、梁海权继续履行《存量房买卖合同》，理由正当，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：殷春燕、梁海权于判决生效之日起十日内继续履行与俞泽元签订的《存量房买卖合同》，并协助俞泽元办理房屋过户手续。案件受理费6250元，俞泽元承担2250元，殷春燕、梁海权承担4000元；鉴定费4500元，俞泽元承担1000元，殷春燕、梁海权承担3500元。
殷春燕、梁海权上诉称：1、原审认定房屋价款为45万元没有依据，我方不予认可；2、俞泽元与第三人签订的合同中约定房屋价款为33元，在庭审中也予以承认，后又认可向无权收取房款的合肥太平洋房产销售有限公司支付12万元购房款，第三人与俞泽元欲向我方隐瞒该房屋真实价格，证明俞泽元与第三人存在恶意串通的事实；3、罗晓天无房屋定价授权，原审法院认定第三人未超越代理权限错误；4、本案房屋存在抵押，在抵押人未同意转让且债务没有清偿的情况下，案涉房屋不得转让；5、双方合同并未明确约定双方履行义务的先后顺序，俞泽元并未向我放交付房款，我方可行使同时履行抗辩权。
俞泽元辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
罗晓天未发表意见。
本院认为：案涉房屋上存在抵押，房屋抵押登记未被注销的情况下，案涉房屋不具备办理过户条件。且，俞泽元及第三人罗晓天认可案涉房屋买卖的真实成交价款为45万元，但其中12万房款俞泽元交付给案外人合肥太平洋房产销售有限公司，目前并未有证据证明该公司有代收房屋价款的权利，也未有证据证明该公司的收款行为即视为殷春燕、梁海权的收款，且殷春燕、梁海权也不予认可，现殷春燕、梁海权抗辩其享有同时履行抗辩权符合法律规定，本院予以采信。综上，俞泽元请求殷春燕、梁海权继续履行合同，办理过户手续的主张没有依据，且也不具备履行条件，履行不能。原审判决继续履行合同，殷春燕、梁海权协助办理过户手续不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省肥东县人民法院（2013）肥东民一初字第02505号民事判决；
二、驳回俞泽元的全部诉讼请求。
二审案件受理费4000元，由俞泽元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一四年十二月八日
书 记 员 李 颖
