江苏省建湖县人民法院

民 事 判 决 书

（2013）建民初字第0345号

原告陈新文，居民。

委托代理人唐茂林，男。

被告王月翠，居民。

委托代理人沈鸿广，江苏行正律师事务所律师。

被告建湖县金亚针织制衣厂，住所地建湖县近湖街道秀夫北路49号。

投资人方有云，该厂厂长。

委托代理人赵文进，男。

原告陈新文诉被告王月翠、建湖县金亚针织制衣厂（以下简称金亚制衣厂）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈新文及其委托代理人唐茂林，被告王月翠及其委托代理人沈鸿广，被告金亚制衣厂的投资人方有云及其委托代理人赵文进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈新文诉称：2001年12月10日，原告陈新文和县华光针织厂项目部负责人王最华签订位于建湖县城秀夫北路49号综合楼301室套房买卖合同。2002年11月25日原告交清房款10.5万元，同年4月30日交纳水电开户费、车库费3500元以及契税、物管基金、交易手续费等5000元。2002原告对该房进行装潢，2003年春节原告搬入居住至今。2006年11月两被告恶意串通，将该房子卖给被告王月翠，并于2006年12月25日为王月翠办理了房产证书，造成一房二卖，致原告权益受损。请求法院判决确认两被告签订的位于建湖县城秀夫北路49号综合楼301室房屋买卖合同无效。

被告王月翠辩称：两被告签订房屋买卖协议未恶意串通，所签订的协议合法有效。相反原告和王最华签订的合同存在恶意串通。

被告金亚制衣厂辩称：原告请求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律上的依据。被告金亚制衣厂和恒济公司约定，被告金亚制衣厂在未支付工程款时，恒济公司可以金亚制衣厂的名义销售房屋，但收取的房款应在218万元之内，恒济公司销售的房屋应由被告金亚制衣厂出具收据确认，恒济公司出售给原告的房屋未经被告金亚制衣厂出具收据确认，并且之前所销售的房屋已超过218万元，恒济公司属无权处分，原告作为公司法定代表人是明知的，原告与恒济公司之间存在恶意串通，而且恒济公司与金亚制衣厂约定“以房抵债”，该约定属流质契约是我国《物权法》和《担保法》所禁止的，属无效约定。被告金亚制衣厂作为房屋的所有权人处分自己房屋给被告王月翠，属于有权处分，而且房屋产权证书已作了变更，原告在明知的情况下也未提出异议，本案不属“一房二卖”的情形。综上，两被告所签订的房屋买卖协议有效。请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2001年5月26日，被告金亚制衣厂（原建湖县华光针织制衣厂）与建湖县恒济建筑工程公司（以下简称恒济公司）签订了建设工程施工合同。将综合楼发包给恒济公司承建，综合楼分为生产楼和商住楼。原告陈新文系恒济公司的法定代表人。合同约定综合楼工程总价为218万元，合同第43条双方补充约定：“1、综合楼的生产楼部分必须在六月五日准时开工，十月二日确保交付使用。2、本工程由乙方（恒济公司）全额垫资承建，包工包料，并承担按议定应由乙方缴纳的各项费用，甲方（金亚制衣厂）缴纳应由甲方议定的有关规费。3、由于乙方全额垫资，生产楼的产权由甲方拥有，商住楼用于甲方向乙方支付工程款的抵压（押）物，乙方可以销售商住楼支付整个综合楼的全额垫资款，待工程结束时如甲方还不能按时支付整个综合楼其全部工程款，乙方有权对商住楼进行全面销售，所售房款规（归）乙方所有，甲方不再支付任何有关工程资金及费用，盈亏自负，与甲方无关。4、所售房应由甲方开收据，售房款全用于冲抵整个综合楼的工程款，所售房的产权及水电开户等相关手续由甲方提供相关证明，上述费用由职工购房户承担，甲方一律不得承担。”合同签订后，恒济公司成立了县华光针织厂项目部并组织施工。该项目部由王最华、张国才、杨扣龙负责，工程由项目部的人员全额垫资施工。王最华当时还是建湖县建北建筑装潢公司法定代表人。房屋未竣工之前王最华、张国才、杨扣龙就以金亚制衣厂的名义对商住楼进行预售。还有售房协议有方有云签名见证。综合楼于2002年7月11日通过竣工验收。涉案房屋由王最华于2001年12月10日以金亚制衣厂的名义与原告签订“售房协议”，约定房屋价款为10.5万元。原告于2002年11月25日付清房款，并于2002年春节前对房屋进行了装潢。被告金亚制衣厂于1999年11月26日取得了编号为建国用（1999）字第518133号建筑土地的使用权证书，该土地为国有出让土地。2002年7月19日，被告金亚制衣厂取得编号为产权证建湖字第14058号面积为5151.25平方米综合楼的房屋所有权证书。2001年10月24日和2004年3月3日、24日，县华光针织厂项目部的负责人以金亚制衣厂的名义分别向建湖县契税征收管理所、建湖县物管办、建湖县房管所交纳房屋买卖交易税、物业基金及交易手续费，同时还报送了商住楼36户购房户名单，并经建湖县契税管理所确认。原告所购买的房屋包含在36户购房户名单中。2003年3月18日，恒济公司向王最华出具了授权委托书，内容是：“兹有我公司承建建湖县华光针织制衣厂生产综合楼工程一事，工程早已竣工交付使用，故委托我公司代表王最华同志前往贵厂对工程进行结算，对结算结果我公司予以承认”。2003年8月20日，王最华持恒济公司出具的委托书与方有云进行结算，双方达成结账协议，内容是：“结账协议，甲方建湖县华光针织制衣厂负责人方有云，乙方王最华。因乙方承建甲方综合楼，现已竣工交付双方经多次磋商，对有关账双方自愿达成如下协议：1、结帐后，乙方应给付甲方现金40130.00元（肆万另壹佰叁拾元正）。2、甲方暂保存乙方综合楼房屋保修费计2.7万元（贰万柒仟元正），待修期满退还给乙方。乙方对综合楼房屋的质量问题，乙方不来修理，甲方有另找他人维修，其修理费用在保修费中列支不足部分仍由乙方支付，乙方必须在甲方通知三日内来修理。（保修期按国家规定执行）。3、双方表态对二00三年八月二十日的结帐为最终结帐，双方必须执行，不得反悔，不得以其他任何理由再重新结帐。”2004年11月16日，方有云因与王最华为账目结算产生纠纷，而请求原告提供帮助，并写了一份承诺书交给原告。承诺书内容是：“承诺书，我厂与贵公司签订的综合楼工程由建北公司承建，现因建北公司销售不动产营业款问题未落实（房子被建北公司出卖、但发票未交我公司，帐也未与我公司结算）因我厂与建北公司无直接关系，故请贵公司提供帮助，但不需贵司承担费用和责任，但贵公司应根据我厂的需要提供帮助。”原告并未提供帮助。2005年1月，被告金亚制衣厂向盐城市仲裁委员会申请仲裁，要求裁决恒济公司将售房收据及扣除工程款和垫支后的售房收入转交给金亚制衣厂；裁决恒济公司支付金亚制衣厂逾期交付工程违约金91996元，并拆除违约所建的车库29间。后被告金亚制衣厂撤回了仲裁申请。盐城市仲裁委员会于2005年4月1日作出准许撤回仲裁申请的决定书后，金亚制衣厂又于当月5日向盐城市仲裁委员会申请仲裁，要求确认金亚制衣厂与恒济公司签订的“建设施工合同”无效；要求恒济公司支付金亚制衣厂代垫的税款157000元；要求恒济公司向金亚制衣厂支付多得的房款537509元，责令恒济公司承担延期交房造成金亚制衣厂对第三人赔偿款10万元损失。盐城市仲裁委员会于2006年4月25日作出盐仲（2006）裁字第44号裁决书，裁决金亚制衣厂与恒济公司签订的《建设工程施工合同》因恒济公司实施非法转包行为而确认无效；恒济公司返还金亚制衣厂工程款268754.5元；驳回金亚制衣厂的其他诉讼请求。恒济公司不服该裁决向盐城市中级人民法院申请撤销裁决书，2006年7月31日，盐城市中级人民法院作出（2006）盐仲诉字第9号民事裁定书，裁定撤销盐城市仲裁委员会盐仲（2006）裁字第44号裁决书。期间2006年6月1日，律师沈鸿广（系王月翠之夫）向陈新文发出了律师函。内容是：“建湖县华光针织制衣厂（以下简称华光厂）向我们提供了一份你与其关于厂商住楼301室的售房协议，经审查，该协议因甲方华光厂未签字，不能成立，更谈不上生效，现应华光厂的请求，本律师向你发出此函：你不得对该房屋作任何买卖、赠与、互换等转让或设立担保、抵押等负担。否则，我们将以涉嫌诈骗移交司法机关。本函具有证明你明知的效力”。2006年，被告王月翠与被告金亚制衣厂签订了涉案房屋的售房协议书，约定房屋净价为9万元，合同的落款日期为2003年7月6日。金亚制衣厂于2006年7月16日出具了15万元房款的收据（沈鸿广当庭解释为，最初合同是由王月翠于2004年7月15日与金亚制衣厂签订，约定房价是9万元，没有付款，后按照办理产权证书时的时价进行了补价，交了15万元的房款）。王月翠于2006年12月25日取得了涉案的301室房屋的所有权证书（产权证号：房权证建湖字第××号）。2007年2月，恒济公司向本院提起诉讼，要求金亚制衣厂、方有云立即让出非法占有商住楼的303室和501室，并提供办理两证手续，退还保修款27000元。该案审理过程中，方有云提交已支付给恒济公司180万的证据（陈新文出具的三张收条2002年3月5日100万、3月26日50万元、4月15日30万元），陈新文辩解，支付180万元工程款的事实不存在，方有云也向其出具了180万元的欠条，这样做的目的，是为了帮助方有云应付银行的检查，但陈新文当时未能提交180万元的欠条（本案审理过程中，陈新文出示了由方有云出具的落款时间为2002年4月15日的180万元欠条，方有云当庭认可）。2008年4月9日，我院就该案作出（2007）建民一初字第2077号民事判决书。该判决书以商住楼非恒济公司所有，工程交付时间为2002年7月11日，在此时间之前恒济公司销售商住楼取得的工程款为220多万元（其中包括180万元），已超出合同约定价款218万元，因此无权继续销售，商住楼未进行抵押物登记，华光制衣厂已取得了综合楼权属登记证书为由，判决驳回恒济公司要求金亚制衣厂让出房屋的请求，但支持了返还保证金的请求。恒济公司不服提起上诉，盐城市中级人民法院于2008年9月3日作出（2008）盐民终字第0930号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书认为，上诉人恒济公司不能认定为商住楼的所有权人，不具有请求他人迁让的权利。2007年4月，王月翠向本院提起排除妨碍纠纷的诉讼，要求陈新文立即迁让出占有的涉案301室房屋。2008年12月17日，本院作出（2007）建民一初字第0515号民事判决书，判决驳回了王月翠的诉讼请求。判决的主要理由是，陈新文与王最华签订合同并无不当，陈新文有权要求金亚制衣厂履行合同，房屋已实际交付给陈新文，王月翠明知陈新文购买房屋，并装修入住，应当对房屋能否实际交付的风险有所预见，现王月翠仅凭自己持有了301室的房屋所有权证书，即要求陈新文让出此房的理由明显不当。王月翠不服该判决向盐城市中级人民法院提起上诉，后撤回上诉。2009年2月，陈新文以王月翠为被告，金亚制衣厂为第三人向本院提起所有权确认纠纷的诉讼。2010年12月7日本院作出（2009）建民初字第0607号民事判决书，判决确认涉案房屋归陈新文所有。王月翠不服该判决提起上诉。后盐城市中级人民法院作出（2011）盐民终字第0568号民事判决书，驳回王月翠的上诉，维持原判。2012年3月5日，盐城市中级人民法院作出（2012）盐民监字第0001号民事裁定书，裁定案件再审。2012年4月12日，盐城市中级人民法院作出（2012）盐民再终字第0014号民事裁定书，裁定撤销（2011）盐民终字第0568号民事判决和建湖县人民法院（2009）建民初字第0607号民事判决，发回建湖县人民法院重审。该案在本院重审时，原审原告陈新文申请撤回起诉，本院作出准许撤诉的裁定后，陈新文再次向本院提起确认合同效力之诉。

另查明，被告金亚制衣厂未向恒济公司支付过工程款。经对县华光针织厂项目部相关负责人与他人签订的售房合同审查，根据合同约定的价款，原告与王最华于2001年12月10日签订售房合同之前，县华光针织厂项目部相关负责人所出售的房屋合同价款已超过218万元。

以上事实，有建筑工程施工合同、原告与王最华签订的售房协议书、被告王月翠与被告金亚制衣厂签订的售房协议书、恒济公司的委托书、结账协议、承诺书、律师函、（2007）建民一初字第2077号民事判决书及卷宗、（2007）建民一初字第0515号民事判决书及卷宗、（2009）建民一初字第0607号卷宗及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。

本院认为：本案是关于确认被告王月翠与被告金亚制衣厂签订的房屋（位于建湖县城秀夫北路49号金亚制衣厂综合楼301室）买卖合同效力的问题。原告陈新文与被告王月翠、金亚制衣厂对此存在着两个主要争议焦点：第一恒济公司是否有权将涉案的301室房屋出售给原告；第二两被告签订房屋买卖合同是否存在恶意串通。

第一个争议焦点，关系到恒济公司与金亚制衣厂签订的建设工程施工合同以及陈新文的特殊身份。2001年5月26日，恒济公司与金亚制衣厂签订的建设工程施工合同，合法有效。根据该合同第43条补充约定，恒济公司和金亚制衣厂之间产生了两个法律关系，一是恒济公司受金亚制衣厂的委托对商住楼进行销售的委托法律关系，二是金亚制衣厂用房屋的销售款偿还恒济公司垫付的工程款的债权债务法律关系。恒济公司基于委托关系取得了代理被告金亚制衣厂销售商住楼的权利，而金亚制衣厂对恒济公司销售商住楼房子的数量、位置和价格未作限制，这就使得恒济公司对商住楼的任一房屋都有权销售并自定价格。原告陈新文虽然是恒济公司的法定代表人，但作为自然人购买自己公司所建的房屋法律并未禁止，且综合楼实际是由项目部的王最华、杨扣龙、张国才全额垫支建成，房屋的销售也是由项目部的人决定处理，销售的房款也被项目部的人收取，对此金亚制衣厂的投资人方有云是知情的，有方有云在项目部签订的售房合同中签字见证和出具给原告陈新文的承诺书得以证实。原告陈新文支付了房屋对价，不存在利用其法人身份恶意占有房屋的情形。因此恒济公司有权将涉案的301室房屋出售给原告。关于两被告辩称恒济公司将房屋出售给原告之前已经收取了218万元，认为恒济公司将房屋出售给原告的行为属于无权处分的理由。两被告是以218万元为界线确定处分权。本院认为，首先，两被告以项目部签订的合同价款为计算依据，确定项目部成员已经收到218万元房款是不客观的，现无证据证明实际收款和合同价款是一致的。其次，根据合同约定“乙方可以销售商住楼支付整个综合楼的全额垫资款”，以此约定，商住楼的销售款是用来偿还恒济公司的全部垫支款，而不是以218万元为界线，如工程造价超过218万元，恒济公司也有权销售商住楼房屋，而工程的实际造价被告金亚制衣厂与恒济公司未能确定。第三，2003年8月20日，王最华与方有云就综合楼有关账目进行了结算，方有云不认可该结算，要求原告陈新文提供帮助，并出具了承诺书，但陈新文未提供帮助。2005年1月，被告金亚制衣厂向盐城市仲裁委员会第一次申请仲裁时，申请书写到“合同签订后被申请人安排王最华带队施工……2003年8月20日被申请人代表王最华与申请人法人代表结了下工程帐目，按王最华自报，21个套间加上13间门市共售出收入为262.6万余元，减去被申请人垫支的工程款（加上增补项目，减去甩项）和其他款项及销售不动产税，被申请人应找给申请人40130元（不包括被申请人违约及侵权）。由于当时口头约定销售不动产税是被申请人缴纳，所以售房收据并未移交给申请人。”据以上事实，方有云对项目部当时销售商住楼房屋的情况未持异议，只是要求最后进行结算。因此本院对两被告的该辩称不予支持。关于被告金亚制衣厂辩称的建设工程施工合同第43条补充条款的内容属无效的流质契约。因为补充条款并未约定将房屋所有权转移给恒济公司抵冲垫支的工程款，而是约定用房屋的销售款抵冲垫支的工程款，不属于流质契约，该辩称本院也不予支持。

关于第二个争议焦点，两被告明知原告已经与王最华签订了涉案房屋的售房合同并占有装修了房屋，仍然签订售房合同，非善意行为，实际是为了对抗原告所签订的售房合同，损害原告的利益，即使按两被告的辩称，恒济公司将房屋出售给原告属无权处分，原告与王最华所签订的售房合同也属于效力待定合同，在效力未确定的情况下，两被告对涉案房屋另行签订房屋买卖合同亦不具有正当性。因此两被告关于涉案房屋301室所签订的售房合同行为，属于恶意串通。

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所签订的合同属于无效合同。两被告恶意串通签订了涉案房屋的买卖合同，损害了原告的利益，属无效合同，本院对原告主张确认被告王月翠与被告金亚制衣厂所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决如下：

确认被告王月翠与被告建湖县金亚针织制衣厂所签订的位于建湖县城秀夫北路49号金亚制衣厂综合楼301室的房屋买卖合同无效。

案件受理费80元，由被告王月翠、建湖县金亚针织制衣厂负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费80元（开户行：中国农业银行盐城市中汇支行，收款人：盐城市财政局，账号：40×××21）。

审判长　李乃春审判员唐谊成审判员夏勇

二〇一四年十月二十四日

书记员　沈　　　　　　　　　　　　娟