江苏省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）苏民终字第0164号

上诉人（原审被告）宝应广厦房地产开发有限公司，住所地江苏省宝应县宝泰路16号。

法定代表人古建兵，该公司总经理。

委托代理人房明忠，江苏明弘律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）扬州嘉信资产经营管理有限公司，住所地江苏省扬州市解放北路64号2幢305室。

法定代表人姜建兵，该公司总经理。

委托代理人胡万春，江苏苏恒律师事务所律师。

委托代理人生长红，江苏江扬律师事务所律师。

上诉人宝应广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人扬州嘉信资产经营管理有限公司（以下称简嘉信公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2013）扬民初字第0038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人广厦公司的委托代理人房明忠，被上诉人嘉信公司的法定代表人姜建兵及委托代理人胡万春、生长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2009年5月28日，广厦公司与嘉信公司签订《金桥生活广场销售代理合同》（以下简称《代理合同》）一份，委托嘉信公司销售金桥生活广场项目一、二期全部物业，可销售产权面积约为60000平方米。《代理合同》对销售均价底价和销售代理佣金均有约定，计价方式分溢价和折价，分立计算，整体结算，项目不设销售总底价，采取分设各物业类型均价底价。“各物业类型的均价底价分别为（通过成本核算，结合市场行情、销售节奏、资金回笼要求，在开盘前一周内定价）：多层住宅：2550元／平方米；小高层住宅：2800元／平方米；朝东商铺：7500元／平方米（一、二层连卖）；沿工农路商铺（1、2号楼）：6000元／平方米（2号楼因26套一层商铺为拆迁安置，二层价格为3800元／平方米；1号楼一、二层连卖）；内街商业：5000元／平方米（一层价格6500元／平方米，二层均价3500元／平方米）；自行车库：1600元／平方米；汽车库3000元／平方米”。嘉信公司统一按照各物业类型实际成交指标的底价部分，依相应比例提取销售基本佣金，其比例分别为“多层住宅：1%；小高层住宅：1.2%；沿街商业：1.8%；内街商业：2.5%；自行车库：0.4%；汽车库：0.4%”。最终销售实价超过销售底价（各物业类型均价底价＊房管部门核定的各物业类型面积）的溢价部分，嘉信公司按照20%提取奖励佣金。代理佣金=单位基本销售佣金部分＋单位溢价或折价部分。此外，《代理合同》对销售成功的标准、结算方式等均做了具体约定。

截止2013年1月20日，嘉信公司总共代理销售了金桥生活广场1-7号楼的住宅、商铺、车库等各类物业1141套房屋，总面积63078.138平方米，销售金额达242154164.3元。广厦公司已向嘉信公司支付佣金2700000元，以房折抵佣金2132053元，合计支付4832053元。

在原审审理过程中，经双方确认：对已经销售的各类物业形态和面积、销售价款等均无异议；对本案所涉销售物业1-7号楼若按嘉信公司主张均以《代理合同》约定的均价底价计算，总佣金为12764390元；若1-4号楼按《代理合同》约定的均价底价计算，5-7号楼按照广厦公司主张的均价底价计算，总佣金为7380000元。

因双方就总佣金的结算及剩余佣金的支付产生争议，嘉信公司于2013年3月25日向江苏省扬州市中级人民法院起诉，请求判令广厦公司支付尚欠佣金8005113元和延期支付佣金的利息230000元，合计8235113元，并承担诉讼费。

原审法院认为：金桥生活广场5-7号楼的销售均价底价应按《代理合同》中的约定予以认定。首先，根据《代理合同》第二条约定，嘉信公司受广厦公司委托，销售金桥生活广场项目范围为一、二期的全部物业。因5-7号楼属于金桥生活广场的物业组成部分，故5-7号楼的销售均价底价都应适用该合同的相关约定。其次，《代理合同》约定该项目一、二期可销售面积约为60000平方米，经双方于2012年9月20日确认，金桥生活广场项目1-7号楼可销售面积合计为60298.918平方米，这就进一步印证了5-7号楼的销售均价底价也应适用该合同的约定。

虽然广厦公司提交金桥生活广场5-7号楼均（底）价价格表（三张）和证人周某的证言，以证明双方对5-7号楼销售均价底价有新的约定，但该证据并不能证明双方对《代理合同》中关于5-7号楼销售均价底价的约定进行了变更。首先，该价格表上仅有广厦公司工作人员的签字，并无嘉信公司相关人员的签章，故无法推断出双方意思表示已达成一致；其次，该价格表上广厦公司批注内容有的是“底价”，有的是“均价”，显然无法推断出系为修改双方关于5-7号楼销售均价底价的约定。再次，关于证人周某的证言，因周某当时主要从事金桥生活广场的销售工作，并无与广厦公司协商确定销售均价底价的授权，对此广厦公司应当知晓，且上述三张价格表上也无周某签字，考虑到周某现在又受聘于广厦公司，故其证言不能证明5-7号楼销售均价底价应按价格表中的批示予以确定。另外，广厦公司提出根据《代理合同》约定，均价底价应在开盘前一周内定价，但目前尚无证据证明在5-7号楼开盘前双方对该物业销售均价底价有新的约定，且《代理合同》已明确约定了各物业形态的销售均价底价，故仍应按该约定确定5-7号楼的销售均价底价。

根据《代理合同》约定，2012年9月20日即可视为嘉信公司完成销售任务，广厦公司应在合理期间内与嘉信公司进行总结算。考虑到该笔佣金数额较大，广厦公司需要合理期间予以准备，嘉信公司于2013年1月20日再次与广厦公司核对销售情况可视为嘉信公司认为该合理期间已经届满，并对广厦公司进行总结算的催告，因此关于销售佣金的利息应自2013年1月21日起按银行同期贷款基准利率予以计算。

根据双方确认，本案所涉1-7号楼销售佣金按《代理合同》约定计算总额为12764390元，扣减广厦公司已支付佣金4832053元，尚须向嘉信公司支付7932337元，并应支付相应利息。原审法院遂判决：广厦公司于判决生效之日起十日内支付嘉信公司7932337元和相应利息（自2013年1月21日起按银行同期贷款基准利率予以计算至实际给付之日止）；驳回嘉信公司的其他诉讼请求。案件受理费72590，保全费5000元，合计77590元，由广厦公司负担。

广厦公司不服原判决，向本院提起上诉称：《代理合同》第七条第二款虽约定了各类物业的销售均价底价，但也同时明确约定了销售均价底价需“通过成本核算、结合市场行情、销售节奏、资金回笼要求，在开盘前一周内定价”，故双方对销售均价底价的约定并非一次性定死。按照“在开盘前一周内定价”的约定，《代理合同》只是明确了合同签订后第三天开盘的1－4号楼的销售均价底价；至于一年以后才开盘的5－7号楼，则应以时任嘉信公司金桥生活广场销售项目负责人周某递交并经广厦公司审批的5－7号楼均（底）价价格表确定的价格作为销售均价底价，并以此计算佣金。原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判决，依法改判广厦公司支付佣金2547947元，并将支付佣金的利息起算时间确定为嘉信公司起诉之日。

嘉信公司辩称：《代理合同》第七条第二款明确约定各物业类型的均价底价涵盖1－7号所有楼盘，其中有关“通过成本核算，结合市场行情、销售节奏、资金回笼要求，在开盘前一周内定价”的文字内容不是合同条款，而是对确定各类物业销售均价底价的依据及要求的说明，更不是对各物业需开盘前一周内进行定价的特别约定。如发生合同内容变更，双方必须共同协商确定，并签订相关变更销售均价底价的书面协议。广厦公司出示的三张价格表，既无周某签字，也无嘉信公司印章，仅有广厦公司工作人员签字，不能证明该三张表格系周某所递交。周某虽曾为嘉信公司的员工，但现受聘于广厦公司，与广厦公司存在利害关系，其证言不能采信。即使该三张价格表系周某所递交，但周某并非金桥生活广场销售项目负责人，在未获授权的情况下，无权代表嘉信公司进行合同变更的协商。同时，价格表上广厦公司批注的是“底价”或“均价”，也无法证明该文字内容系为修改或约定双方关于5－7号楼销售均价底价而作出的专门签署，只是广厦公司单方的关于分批次销售的保价建议或意愿。总之，《代理合同》签订后，双方再未就销售均价底价变更进行商谈并签署过任何补充协议。广厦公司上诉理由没有事实根据及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

双方当事人对原审已查明的事实均无异议，本院予以确认。

二审另查明：案涉1至4号楼于2009年5月31日开盘销售，6号楼于2010年6月开盘销售，5号和7号楼于2011年1月开盘销售。

经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：广厦公司尚需支付嘉信公司销售佣金是原审判决确定的7932337元，还是广厦公司所主张的2547947元。

本院认为：涉案纠纷的产生是双方当事人对《代理合同》第七条第二款的理解产生争议，应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，确定该条款的真实意思。首先，《代理合同》第七条第二款开头即明确约定“经甲、乙双方商定，本项目不设销售总底价”，若该条款后面约定的各物业类型均价底价涵盖1－7号所有楼盘，则所有楼盘销售均价底价系一次性定死，以具体物业类型的销售均价底价乘以相应物业类型面积，再相加，就可计算出该项目的销售总底价，与“本项目不设销售总底价”的约定不符。只有双方“在开盘前一周内定价”，才符合“本项目不设销售总底价”的约定。第二，《代理合同》其他条款的内容与“开盘前一周内定价”的约定相互印证。《代理合同》第十一条第一款第五项第五目约定：“甲方应与乙方协商制定价格策略和销售基准价格。”若销售均价底价系一次性定死，双方则无需再协商制定销售基准价格。只有“在开盘前一周内定价”，双方才需要就销售基准价格进行协商。第三，“在开盘前一周内定价”的约定符合当时房地产市场行情和房地产商业习惯。2009年至2011年，房地产价格正处于快速上涨时期。案涉6号楼的开盘时间为2010年6月，5、7号楼开盘时间为2011年1月，均与《代理合同》的签订时间2009年5月28日相隔一年之久，若销售均价底价一次性定死，则双方提前一年就确定了所有楼盘的销售均价底价，有悖于市场行情和商业常识。《代理合同》签订于2009年5月28日，案涉1－4号楼盘于2009年5月31日开盘，与“在开盘前一周内定价”的约定刚好吻合。综上，《代理合同》第七条第二款的真实意思应是将“通过成本核算，结合市场行情、销售节奏、资金回笼要求，在开盘前一周内定价”作为双方确定各楼盘销售均价底价的原则，所有楼盘的销售均价底价均应“在开盘前一周内定价”，《代理合同》所约定的销售均价底价仅针对1－4号楼盘。

广厦公司在原审中提供了2010年7月28日嘉信公司发往广厦公司的工作联系单。在该工作联系单“经办人”栏中为周某、曹瑾，“项目负责人”栏中为周某，嘉信公司对此予以确认。嘉信公司现又否认周某为金桥生活广场销售项目负责人，违反了禁反言原则，故对周某时任嘉信公司金桥生活广场销售项目负责人这一事实应予以确认。周某现虽为广厦公司工作人员，与广厦公司存在利害关系，但其时任嘉信公司金桥生活广场销售项目负责人，故其向广厦公司递交5－7号楼均（底）价价格表符合其身份，其出庭证言依然可信，对该三张价格表系周某所递交的事实亦予确认。

周某作为嘉信公司金桥生活广场销售项目负责人，不论嘉信公司内部管理是否需要授权，但对外而言，周某从事的有关金桥生活广场销售工作事宜皆系职务行为，对嘉信公司均具有约束力。周某向广厦公司递交5－7号楼均（底）价价格表，是按照“开盘前一周内定价”的原则，代表嘉信公司与广厦公司协商确定销售均价底价，是履行《代理合同》的行为，不涉及《代理合同》的变更。因此，嘉信公司关于周某无授权不能代表嘉信公司与广厦公司协商确定销售均价底价，不产生变更《代理合同》效力的意见，不予采纳。

周某递交5－7号楼均（底）价价格表后，广厦公司工作人员高俊彪在“金桥生活广场6号楼住宅房号”价格表上批注：“经研究，本期均价为4000元／㎡（含一价清价格）。”高俊彪、何有时在“金桥生活广场5号楼住宅房号”和“金桥生活广场7号楼住宅房号”价格表上批注：“销售底价为4800元／㎡（不含各种优惠）。”周某递交5－7号楼均（底）价价格表，高俊彪、何有时在价格表上审批，系嘉信公司与广厦公司履行《代理合同》约定，就5－7号楼销售均价底价进行协商确定的行为，故审批的价格即为5－7号楼的销售均价底价。同时，比较嘉信公司提供的“金桥项目销售统计表”实际销售价格与该三张价格表上的审批价格，两者吻合度高，亦可印证审批价格确为5－7号楼的销售均价底价。根据双方的确认，广厦公司应支付给嘉信公司佣金合计7380000元，扣减已支付的佣金2700000元和以房折抵佣金2132053元，广厦公司还应向嘉信公司支付佣金2547947元，

广厦公司关于佣金的利息应从嘉信公司起诉之日起开始计算的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销江苏省扬州市中级人民法院（2013）扬民初字第0038号民事判决；

二、宝应广厦房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内支付扬州嘉信资产经营管理有限公司佣金2547947元及利息（自2013年1月21日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；

三、驳回扬州嘉信资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回宝应广厦房地产开发有限公司的其他上诉请求。

一审案件受理费72590元，保全费5000元，合计77590元，由宝应广厦房地产开发有限公司负担28105元，扬州嘉信资产经营管理有限公司负担49485元。

二审案件受理费72590元，由宝应广厦房地产开发有限公司负担23105元，扬州嘉信资产经营管理有限公司负担49485元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　马绍恒

代理审判员　　朱加赛

代理审判员　　陈　皓

二〇一四年十一月三日

                                         书　记　员　　戚亦萍