湖南省郴州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）郴民一终字第85号

上诉人（原审原告）伍红兵。

委托代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。

委托代理人罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）徐任。

委托代理人何晓卫，湖南辰邦律师事务所律师。

委托代理人李建雄，湖南民浩律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）吴喜娟。

委托代理人冯源，湖南民浩律师事务所律师。

上诉人伍红兵因与被上诉人徐任、吴喜娟确认合同效力纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民一初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人伍红兵及其委托代理人廖强新、罗晓伟，被上诉人徐任的委托代理人李建雄，被上诉人吴喜娟的委托代理人冯源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：案外人张锡明系郴州市国庆北路兴隆步行商业街壹层D128号门面所有人。2009年9月17日，案外人郝跃文代张锡明与伍红兵签订了一份《兴隆步行街商铺租赁合同》，约定伍红兵承租位于郴州市国庆北路兴隆步行商业街壹层D128号门面（产权证面积46.41平方米）用于经营金丝狐，租赁期限为三年（从2009年10月1日至2012年9月30日止）。合同主要内容有：“甲方（出租方）郝跃文，乙方（承租方）伍红兵。第一条，乙方承租的商铺位于郴州市兴隆步行商业街壹层D128号，产权证面积46.41平方米（租金按产权证面积计收）；第二条，租赁期限为叁年，于2009年10月1日至2012年9月30日；第三条，乙方按期支付租金，以三个月为一期。合同第一年租金每月110元／平方米，每期为15，315元；合同第二年租金每月110元／平方米，每期为15，315元；合同第三年租金每月110元／平方米，每期为15，315元；乙方须在签订本合同生效时足额缴纳第一年首期租金15，315元给甲方。以后每期租金须在每期第一个月5日前（节假日顺延）支付当期租金给甲方；第四条，乙方承租该商铺用于金丝狐，如果乙方要求改变商铺用途（包括改变经营品牌），应事先征得甲方的书面同意。2010年9月26日徐任与案外人张锡明签订房屋买卖合同，徐任以742，560元的价格受让伍红兵承租位于郴州市国庆北路兴隆步行商业街壹层2D128门面（产权证面积46.41平方米）。同年10月份，该房屋权属登记变更至徐任名下，2010年9月28日，伍红兵与徐任及案外人郝跃文签订了《三方协议》，约定出租方变更为徐任，其他条款不变，协议的主要内容有：“甲方徐任，乙方伍红兵，丙方郝跃文。一、乙方伍红兵与丙方郝跃文于2009年9月17日签订《兴隆步行街商铺租赁合同》的出租方变更为甲方徐任。二、自2010年10月1日起，乙方伍红兵将租金付给甲方徐任，支付至本账户（账号：6222802980191018503、户名徐炜、开户行建行）。三、乙方伍红兵支付给丙方郝跃文的履行保证金12，107元，由乙方伍红兵凭原条据兑换甲方徐任出具的新条据，丙方郝跃文则将收取的上述乙方伍红兵的履行保证金12，107元直接移交给甲方徐任，待租赁期满后，乙方伍红兵凭甲方徐任出具的新条据退取履行保证金。四、除本协议约定之事宜外，乙方伍红兵与丙方郝跃文于2009年9月17日签订《兴隆步行街商铺租赁合同》的其他权利义务内容均不变”。2011年9月20日，徐任与吴喜娟签订了《房屋买卖合同》，约定徐任将涉案门面以742，560元的价格出售给吴喜娟，并登记至吴喜娟名下。合同的主要内容是“甲方（卖方）徐任，乙方（买方）吴喜娟，一、甲方自愿将坐落在郴州市北湖区国庆北路兴隆步行街2-2D128号的房屋出售给乙方，该房屋系钢混结构，建筑面积46.41平方米，房屋所有权证号为郴房权证市测区字第00088516号。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为742，560元，乙方在2011年9月20日前一次性付清给甲方，付款方式现金一次性支付。三、双方同意于2011年9月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。”2012年伍红兵曾向原审法院起诉徐任、吴喜娟，2013年2月4日，原审法院作出（2012）郴北民一初字第26号民事裁定书，裁定准许伍红兵撤回起诉。2013年3月26日，伍红兵以享有的优先购买权受到侵害为由再次诉至原审法院，请求依法确认徐任与吴喜娟签订的郴州市兴隆步行街的D128号《房屋买卖合同》无效；本案诉讼费由徐任、吴喜娟负担。另查明，本案中的D128号门面、2D128号门面、2-2D128号门面系同一门面。

原审法院认为：本案系确认合同效力纠纷。伍红兵认为徐任转让承租的门面时未尽合理的告知义务，并以伍红兵能够接受的转让价格出售给吴喜娟，徐任与吴喜娟之间已经构成恶意串通，侵害了伍红兵的优先购买权，请求判令徐任与吴喜娟之间的房屋买卖合同无效。对双方争议的主要焦点，评判如下：

一、徐任与吴喜娟签订的《房屋买卖合同》是否存在恶意串通导致合同无效的情形。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。相对于徐任与吴喜娟于2011年9月20日签订的《房屋买卖合同》而言，伍红兵系该买卖合同外第三人，伍红兵主张该买卖合同无效，应当举出法律规定的恶意串通导致合同无效情形的证据。而本案中，伍红兵仅举出徐任将门面买入价格与卖出该门面价格的证据，该证据虽然证明了徐任将该门面原价卖出，但该行为并未被法律所禁止，也不能证明吴喜娟在该房屋转让中存在恶意。故伍红兵提交的证据不足以证明其事实主张，该举证不能的后果应由伍红兵承担。

二、伍红兵的诉讼请求是否能够得到支持。伍红兵以优先购买权受到侵害为由请求法院判令徐任与吴喜娟之间签订的《房屋买卖合同》无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”如前所述，伍红兵未能举出证据证明徐任与吴喜娟之间的房屋买卖行为存在无效的情形下，以侵害优先购买权为由主张《房屋买卖合同》无效的请求，依法于理无据，不予支持。如果徐任存在侵犯伍红兵优先购买权的情形，伍红兵可向徐任主张损害赔偿。

三、关于伍红兵的诉讼主体资格问题。依伍红兵与案外人郝跃文签订《兴隆步行街商铺租赁合同》以及伍红兵与徐任及案外人郝跃文签订《三方协议》可知，郴州市国庆北路兴隆步行街D128号门面从2009年10月1日至2012年9月30日期间的承租人为伍红兵。故伍红兵作为本案租赁合同的相对方，具有诉讼主体资格，予以认可。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告伍红兵的诉讼请求。案件受理费80元，由原告伍红兵负担”。

上诉人伍红兵不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对于徐任是否侵害伍红兵的优先购买权没有进行审查，没有就可向徐任主张损害赔偿问题向伍红兵释明；一审判决书的落款时间为2013年11月4日，然而宣判时间为11月26日，程序违法。二、徐任与吴喜娟签订的《房屋买卖合同》明显存在恶意串通的行为，伍红兵已经提供了充分的证据证明：1、徐任名义上采取整体转让的方式，实际上采取分割转让的方式，以此方式限制并剥夺他人的优先购买权；2、徐任不履行通知的义务。三、徐任在两次房屋转让过程中都存在偷逃税款的行为，严重损害了国家的利益，根据合同法的规定，徐任与吴喜娟签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效。请求二审：1、依法撤销原审判决；2、确认徐任与吴喜娟签订的《房屋买卖合同》无效；3、一、二审诉讼费由徐任、吴喜娟负担。

被上诉人徐任答辩称：一、徐任已经对伍红兵履行了书面通知义务，没有侵犯伍红兵作为承租人的优先购买权；二、徐任与吴喜娟之间没有恶意串通，双方的房屋买卖合同合法有效。请求二审驳回伍红兵的上诉，维持原判。

被上诉人吴喜娟答辩称：一、一审法院审理程序合法，伍红兵的上诉理由没有事实和法律依据；二、本案吴喜娟和徐任之间不存在恶意串通的行为；三、徐任是否交税是另外一个法律问题，与本案无关，也不导致物权处分无效。

上诉人伍红兵在二审中向本院申请调取徐任整体购买涉案房产的价格，并对涉案房产2011年9月的市场价格进行鉴定，拟证明徐任实际购买涉案房产的价格与房产登记的价格不一致，徐任转让该房产的价格远远低于实际购买价格，明显不符合商业交易惯例和逻辑。本院调阅了本院及湖南省湘潭县人民法院执行涉案房产的案卷，没有查询到徐任整体购买涉案房产的记录。对于伍红兵提出的价格鉴定申请，因徐任转让房产的价格并不以市场评估为前提，价格鉴定与本案缺乏关联，对该申请，本院不予准许。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、徐任与吴喜娟签订的《房屋买卖合同》是否无效；二、原审审理程序是否违法。

一、关于徐任与吴喜娟签订的《房屋买卖合同》是否无效的问题。（一）伍红兵认为徐任与吴喜娟之间存在恶意串通行为，在一审中提交了徐任与案外人张锡明签订的《房屋买卖合同》、契税完税证以及徐任与吴喜娟签订的《房屋买卖合同》，伍红兵提交的证据仅证明徐任以相同价格受让和转让门面，但该行为并非法律所禁止，也并非违背常理，不能证明徐任与吴喜娟在该房屋转让时恶意串通。二审中伍红兵又认为徐任转让该房产的价格远远低于实际购买价格，明显不符合商业交易惯例和逻辑，申请本院调取徐任整体购买涉案房屋的实际价格。本院经调阅相关案卷，没有查询到徐任整体购买涉案房产的记录。其举证不能的后果应由伍红兵承担。（二）伍红兵认为徐任在两次房屋转让过程中存在偷逃税款的行为，但同样未提供相关证据予以证明。因此，伍红兵认为徐任与吴喜娟签订的《房屋买卖合同》无效的主张没有证据支持，本院不予采纳。（三）伍红兵认为徐任名义上采取整体转让的方式，实际上采取分割转让的方式，同时不履行通知的义务，侵害了伍红兵的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”伍红兵以侵害其优先购买权为由请求确认徐任与吴喜娟签订的《房屋买卖合同》无效的主张，应不予支持。如果伍红兵认为徐任存在侵害其优先购买权的情形，可向徐任主张损害赔偿。

二、关于原审审理程序是否违法的问题。（一）如前所述，徐任是否侵害伍红兵的优先购买权不影响《房屋买卖合同》的效力，原审未对该问题进行审理并非审理不全面。而且原审判决明确告知如果徐任存在侵害优先购买权的情形，伍红兵可向徐任主张损害赔偿。（二）法律并未规定判决书作出后应当立即宣判，原审法院在宣判时间上虽有所延迟，但并未违反法律规定，也不影响案件的正确判决，不属程序违法。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人伍红兵负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　胡桐辉

审　判　员　　蒋向京

代理审判员　　何伦康

二〇一四年六月二十日

书　记　员　　郝　敏

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。