浙江省临安市人民法院

民 事 判 决 书

（2013）杭临昌商初字第216号

原告潘旭飞。

委托代理人方会英。

委托代理人白琪玉。

被告叶茂林。

被告周丽娟。

两被告共同委托代理人邵柏林。

被告潘建军。

被告洪月萍。

原告潘旭飞诉被告叶茂林、周丽娟、潘建军、洪月萍确认合同无效纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理，依法由审判员郑万里适用简易程序进行审理，后因被告潘建军下落不明，本案依法转普通程序组成合议庭于2014年2月18日公开开庭进行了审理，原告潘旭飞的委托代理人方会英、白琪玉，被告叶茂林和被告叶茂林、周丽娟的委托代理人邵柏林，被告洪月萍到庭参加诉讼，被告潘建军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告潘旭飞诉称：被告潘建军系原告亲生父亲，洪月萍曾是潘建军的第××任妻子，但已于2011年3月31日离婚。原告父亲潘建军与母亲方会英因感情不合于1994年5月12日经法院调解离婚，原告随父亲洪月萍生活，由父亲抚养，原告妹妹方旭丹随母亲方会英生活，由母亲抚养。家中一直来是潘建军为户主，家中的经济林和办厂做生意的经济收入一直是潘建军掌管。1997年，以潘建军的名义从胡建伟处购买了湍口镇湍口村老街延伸段出面的商住用房。该房屋虽然是潘建军名下，但并不是潘建军一个人创造和所有的房屋，应属家庭共有财产。况且，原告虽然在外打工或生病期间，有时借宿于母亲家，但原告一直来仍居住在该房屋中。由于潘建军再婚后生育一女儿，为避免以后为该房屋和经济林、田地发生纠纷，原告与父亲潘建军在2008年8月1日达成分家析产协议书，该协议中明确“座落在湍口的房屋，××楼一层全部和一楼靠邵军华店面的所有权归乙方（即原告）”。2011年3月31日潘建军和洪月萍的离婚协议也可证实这一事实。2012年6月20日左右，收到被告叶茂林、周丽娟诉原告物权保护一案的起诉状副本，才知该处房屋被潘建军卖给了叶茂林、周丽娟。原告认为该房屋的买卖不合法，既没有征求原告及家庭共有人的同意，也没有经共有人签字认可，当时认为完全是潘建军、叶茂林、周丽娟恶意串通买卖的行为，为此，向临安市人民法院提起诉讼，经向法院申请调取临安市房管处该案涉房屋买卖合同，知悉该房屋转让给叶茂林、周丽娟时，是其与潘建军、洪月萍的共同行为，而且是以142500元的低价转让。因原告起诉案件中缺少被告洪月萍，故撤诉。现再次向法院起诉，请求依法确认被告叶茂林、周丽娟与潘建军、洪月萍之间的房屋买卖合同无效；本案诉讼费由被告承担。

为支持其主张，原告潘旭飞向本院提供了以下证据：

1、临安市人民法院民事调解书复印件一份，证明原告潘旭飞是潘建军与方会英的婚生儿子，潘建军与方会英离婚时，潘旭飞随潘建军生活，由潘建军抚养的事实。

2、湍口镇湍口村鲁玉琴于2012年8月18日出具的证明一份，证明案涉房屋是由鲁玉琴夫妻转让给潘建军的，转让价格为155000元的事实。

3、潘建军与潘旭飞签订的分家析产协议书及潘建军出具的承诺书各一份，证明潘建军与潘旭飞对案涉房屋在湍口镇凉溪村村民委员会的主持下进行了分家析产，案涉房屋的××楼一层和一楼靠邵军华家的一间店面所有权归潘旭飞的事实。

4、徐向军出具的收据一份、证明一份，证明案涉房屋一楼靠邵军华的一间店面房潘旭飞曾经租赁给徐向军的事实。

5、湍口镇凉溪村村民委员会的证明一份，证明被告叶茂林、周丽娟与潘建军的前任妻子洪月萍是娘舅、舅妈和外甥女的关系。

6、案涉房屋的照片十张，证明潘旭飞在2011年3月份在案涉房屋上张贴该房屋属于潘旭飞所有、有事情联系潘旭飞电话号码的字样的事实。

7、方竹林、徐正刚的证明各一份，证明潘建军在2008将案涉房屋中部分房屋分给潘旭飞，方竹林、徐正刚看到过潘旭飞提供的照片上面写的字的事实。

8、离婚协议书、离婚登记审查处理表各一份，证明潘建军和洪月萍在2011年3月31日离婚，离婚时确认案涉房屋一楼靠邵军华家的一间店面和××楼全部归潘旭飞所有的事实。

9、房权证复印件（湍口字第0000003号）一份，证明案涉房屋在2005年、2006年抵押评估时价格是200000元的事实。

10、叶茂林、周丽娟的起诉状复印件一份，证明潘旭飞在收到起诉状后才知道案涉房屋已经转让给叶茂林、周丽娟的事实。

11、申请法院调取的潘建军与叶茂林、周丽娟办理房屋过户登记时的转让合同、契税凭证各一份，证明案涉房屋转让价格是142500元，转让价格偏低，存在恶意串通的行为。

被告叶茂林、周丽娟辩称：1、原告提出的请求确认叶茂林、周丽娟与潘建军、洪月萍之间的房屋买卖合同无效的诉请不成立，因为潘建军和叶茂林、周丽娟房屋转让合同的订立是自愿的，双方具有民事行为能力，且订立合同后，已到房管部门办理房产变更登记手续，已变更为叶茂林所有，转让价款是450000元，不存在低价转让，不存在恶意串通，损害第三人利益的情况。故房屋转让是合法有效的。请求法庭查明事实后，驳回原告的诉请，本案诉讼费由原告承担。

为支持其主张，被告叶茂林、周丽娟向本院提供了以下证据：

1、房屋转让合同和收条各一份，证明潘建军与叶茂林、周丽娟以450000元转让了案涉房屋，证明该转让合同是等价转让的，不存在低价转让、恶意串通的事实。

2、临安市兴农担保有限公司的证明××份，证明叶茂林为潘建军的贷款提供担保并归还了贷款550000元，潘建军将案涉房屋以450000元的价格转让给叶茂林、周丽娟，并没有低价转让的事实。

3、收据一份，证明案涉房屋在办理过户手续时是有中介公司进行房屋评估的，评估价格142500元是为了在办理房屋过户手续时少交点税。

4、房产证××份（证号为：湍口字第201100025和201100026号），证明叶茂林、周丽娟已经取得了案涉房屋的所有权。

被告潘建军在规定期限内未作答辩亦未提供证据。

被告洪月萍辩称：潘建军当时说他欠叶茂林的债务，还不出来，只能用房屋抵债。后来，我们把房屋卖给叶茂林抵偿欠款。当时房屋抵给叶茂林，我是同意的。

被告洪月萍没有向本院提供证据。

本院在审理原告潘旭飞诉被告叶茂林、周丽娟、潘建军确认合同无效纠纷（2012杭临昌民初字第205号）一案时，为查明事实，曾于2013年10月15日向洪月萍进行了调查，制作了笔录。

因被告潘建军经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告潘旭飞和被告叶茂林、周丽娟提供的上述证据，视为其放弃质证的权利，上述证据经质证，本院认证如下：

一、原告提供的证据1，被告叶茂林、周丽娟、洪月萍均没有异议，对其证明力本院予以确认。

原告提供的证据2，被告叶茂林、周丽娟不予质证，认为鲁玉琴应到庭作证；被告洪月萍认可房屋是从鲁玉琴那买来的，但不清楚价格。本院认为，本院原在审理潘旭飞诉叶茂林、周丽娟、潘建军确认合同无效纠纷一案时，叶茂林、周丽娟对该证据并无异议，且洪月萍亦认可房屋是从鲁玉琴处购买的，故对该证据的证明力本院予以确认。

原告提供的证据3，被告叶茂林、周丽娟认为不清楚协议，对其真实性有异议；被告洪月萍认为不清楚协议，而潘建军说过潘旭飞只有居住权，没有处分权。本院认为，本院原在审理潘旭飞诉叶茂林、周丽娟、潘建军确认合同无效纠纷一案时，叶茂林、周丽娟对该证据并无异议，该证据与潘建军、洪月萍的离婚协议书中对案涉房屋分割的约定一致，且洪月萍在本院向其调查时承认潘建军与潘旭飞曾达成分家析产协议，故对该证据的证明力本院予以确认。

原告提供的证据4，被告叶茂林、周丽娟认为不符合证据的规定，该证据属证人证言，证人应出庭作证；被告洪月萍认可徐向军曾经租了案涉房屋一楼靠邵军华的一间店面房，但不清楚租金是否是潘旭飞收的。本院认为，该房租收据中潘旭飞和徐向军均签了名，洪月萍也认可徐向军曾经租了案涉房屋一楼靠邵军华的一间店面房，故对该证据的证明力本院予以确认。

原告提供的证据5，被告叶茂林、周丽娟认为该证据与本案无关；被告洪月萍没有异议。本院认为，被告叶茂林、洪月萍对其与洪月萍是娘舅和外甥女关系并无异议，对该证据的证明力本院予以确认。

原告提供的证据6，被告叶茂林、周丽娟表示不清楚原告是否张贴过，且是什么时候拍的也不清楚，来源不明；被告洪月萍认为是过了好几个月后，才看到贴了这些字的。本院认为，被告洪月萍在本院原向其调查时认可她与潘建军离婚后，潘旭飞在案涉房屋上写了该房屋属于潘旭飞所有的字样，故对该证据的证明力本院予以确认。

原告提供的证据7，被告叶茂林、周丽娟、洪月萍认为不符合证据的规定，该证据属证人证言，证人应出庭作证。本院认为，该证据与洪月萍在本院原向其调查时的陈述和原告提供的证据1、证据6能相印证，对其证明力本院予以确认。

原告提供的证据8，被告洪月萍没有异议，被告叶茂林、周丽娟对真实性没有异议。本院认为，被告叶茂林、周丽娟、洪月萍对该证据的真实性并无异议，且该证据是复印自临安市婚姻登记处，对其证明力本院予以确认。

原告提供的证据9，被告叶茂林、周丽娟认为是复印件，不予质证；被告洪月萍认为其对此不清楚。本院认为，该证据是复印件，不符合证据的形式要件，且原告也未提供其他证据佐证，对其证明力本院不予确认。

原告提供的证据10，被告叶茂林、周丽娟对真实性没有异议，但认为两被告购买房屋没有侵害原告潘旭飞的权；被告洪月萍表示其不清楚。本院认为，被告叶茂林、周丽娟对该证据的真实性并无异议，对其真实性本院予以确认。

原告提供的证据11，被告叶茂林、周丽娟、洪月萍对真实性没有异议，但认为以142500元的价格进行过户登记是为了少交税，实际潘建军与××被告是以450000元的价格进行转让的。本院认为，被告叶茂林、周丽娟对该证据的真实性并无异议，对其客观真实性本院予以确认。

××、被告叶茂林、周丽娟提供的证据1，被告洪月萍没有异议；原告潘旭飞对房屋转让合同的真实性有异议，认为潘建军与叶茂林、周丽娟在房管处办理过户时的房屋转让价格是142500元，三被告有恶意串通的行为，同时共有房屋的处理不合法，合同只有潘建军一人签字。本院认为，结合2011年11月1日潘建军、洪月萍与叶茂林、周丽娟签订的临安市房屋转让合同，本院对潘建军与叶茂林、周丽娟在2011年10月15日曾签订房屋转让合同的事实予以确认。

被告叶茂林、周丽娟提供的证据2，被告洪月萍没有异议；原告潘旭飞认为该××份证明与本案无关，该××份证明说明了被告提供的证据一中的收条也不真实。本院认为，该证据并不足以证明被告主张的叶茂林为潘建军归还贷款550000元，潘建军将案涉房屋以450000元转让的待证事实，同时根据临安市兴农担保有限公司出具的收款收据，叶茂林买潘建军的房屋交的款项是350000元，且款项是在2012年9月12日交纳的，并非是潘建军出具收条的2011年10月15日。

被告叶茂林、周丽娟提供的证据3，被告洪月萍没有异议；原告潘旭飞认为该收据不能证明是对案涉房屋进行评估，应提供相应的评估报告，案涉房屋在购买时是155000元，在评估时只值了142500元，说明三被告存在恶意串通的行为。本院认为，该证据并不足以证明被告主张的证明对象，对其证明力本院不予确认。

被告叶茂林、周丽娟提供的证据4，被告洪月萍没有异议；原告潘旭飞对房产证的真实性没有异议，但认为该房屋的变更登记是不合法的。本院认为，原告潘旭飞对该证据的真实性没有异议，对其客观真实性本院予以确认。

三、本院于2013年10月15日向洪月萍进制作的调查笔录，被告洪月萍、叶茂林、周丽娟没有异议，原告潘旭飞对真实性没有异议，对洪月萍陈述的叶茂林帮潘建军归还了450000元有异议，洪月萍也知道潘旭飞对案涉房屋有一定份额，房屋转让没有经潘旭飞确认，损害了潘旭飞的利益。本院认为，被告洪月萍、叶茂林、周丽娟对该调查笔录没有异议，原告潘旭飞对该调查笔录真实性没有异议，对该证据本院予以确认。

根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定事实如下：

被告潘建军系原告潘旭飞父亲，被告潘建军与原告母亲方会英因感情不合于1994年5月12日经法院调解离婚，原告潘旭飞随父亲潘建军生活，由父亲抚养，原告妹妹方旭丹随母亲方会英生活，由母亲抚养。1997年7月，潘建军以155000元的价款从湍口镇湍口村鲁玉琴处购买了座落在湍口镇湍口村无门牌××现为湍口镇湍口村西溪村13号）的房屋一幢，潘旭飞随潘建军生活在该房屋中。后潘建军与洪月萍结婚，并生育女儿潘旭琼。为避免以后发生纠纷，2008年8月1日，在湍口镇凉溪村村民委员会主持下，潘旭飞与潘建军就房产、经济林、田地等达成分家析产协议书，该协议中对房产明确约定：座落在凉溪考坑口的老房子，厨房到顶归潘旭飞所有，房屋的公共设施、楼梯过道等，潘旭飞与潘建军双方共同使用；座落在湍口的房屋，××楼一层全部（包括一楼厨房的平台）和一楼靠邵军华（即过道边）一间店面的所有权归潘旭飞所有，后院等所有过道、公共设施，潘旭飞与潘建军双方共同使用。此后，一楼靠邵军华家边的一间店面房曾由潘旭飞出租并收取房租。

2011年3月31日，潘建军与洪月萍离婚，双方在离婚协议中约定：座落在湍口镇湍口村西溪街13号房屋一楼右边一间（店面房）、附房××间、三楼一层归洪月萍所有，一楼左边一间及××楼（包括××楼的厨房平台顶）归潘旭飞所有，本户所有的山林（已分给潘旭飞的除外）归洪月萍所有。此后，潘旭飞在分给其所有的房屋门上书写了此房潘旭飞所有的字样，并留有电话号码。2011年10月15日，潘建军与叶茂林、周丽娟签订了房屋转让合同一份，潘建军将座落在湍口镇湍口村西溪街13号的房屋以450000元的价款转让给叶茂林、周丽娟，合同写明签订合同前叶茂林、周丽娟已为潘建军归还了临安市兆丰小额贷款公司的贷款200000元，其余250000元签订合同时一次性付清。同日，潘建军出具了收到叶茂林房屋转让款450000元的收条。后潘建军、洪月萍与叶茂林、周丽娟签订了临安市房屋转让合同（推荐文本）一份，潘建军、洪月萍将座落在湍口镇湍口村西溪街13号的房屋以142500元的价款转让给叶茂林、周丽娟，2011年11月1日交纳了契税，2011年11月8日，案涉房屋登记到叶茂林、周丽娟名下。

另查明：叶茂林、周丽娟系夫妻，叶茂林、周丽娟与洪月萍是娘舅、舅妈和外甥女的关系。叶茂林、周丽娟与潘建军、洪月萍、潘旭飞各自居住的房屋都在湍口村。叶茂林曾多次为潘建军向金融机构借款提供担保，2012年9月12日，叶茂林向临安市兴农担保有限公司交纳人民币350000元，款项内容为购兴农担保潘建军房款。本案在审理中，叶茂林、周丽娟与潘旭飞曾同意将案涉房屋变卖后由双方分配房款，后因故案涉房屋一直未能变卖。

本院认为：从原告提供的潘建军与潘旭飞签订的协议书及潘建军出具的承诺书和潘建军、洪月萍的离婚协议书可证明，2008年8月1日，潘建军、洪月萍与潘旭飞已经在湍口镇凉溪村村民委员会主持下进行了分家析产，案涉房屋中××楼一层全部（包括一楼厨房的平台）和一楼靠邵军华（即过道边）一间店面已分给潘旭飞所有，后因故虽未办理房屋过户手续，但案涉房屋中××楼一层全部（包括一楼厨房的平台）和一楼靠邵军华（即过道边）一间店面的所有权已归潘旭飞，潘建军、洪月萍对此也认可。潘建军与洪月萍离婚时约定，案涉房屋一楼右边一间店面房、附房××间、三楼一层归洪月萍所有，一楼左边一间及××楼（包括××楼的厨房平台顶）归潘旭飞所有，至此，潘建军对案涉房屋已无所有权。此后，叶茂林、周丽娟与潘建军在2011年10月15日签订案涉房屋转让合同，将已分给潘旭飞的房屋一并转让给叶茂林、周丽娟，对已分给潘旭飞的房屋的转让属无权处分。后在办理过户登记手续时，叶茂林、周丽娟与潘建军、洪月萍虽又重新签订了房屋转让合同，但潘建军、洪月萍将案涉房屋中已分给潘旭飞的部分一并转让，侵犯了潘旭飞的合法权益。而潘旭飞与被告叶茂林、周丽娟、潘建军均居住生活在湍口镇湍口村，相距不远，且叶茂林、周丽娟与潘建军原妻子洪月萍是娘舅、舅妈和外甥女的关系，叶茂林也曾为潘建军向金融机构借款提供担保，说明两家关系较好，叶茂林、周丽娟对潘旭飞与潘建军、洪月萍共同生活的事实和潘旭飞在潘建军与洪月萍离婚后在分给其所有的房屋门上书写此房潘旭飞所有的字样的事实也应知情，在此情况下，叶茂林、周丽娟应当知道案涉房屋是潘旭飞与潘建军等家人共有的，并非潘建军一人所有，而叶茂林、周丽娟在未取得潘旭飞同意的情况下与潘建军、洪月萍就案涉房屋签订转让合同，并非出于善意，且办理过户登记手续时的价格也非合理对价，办理过户登记手续时，叶茂林、周丽娟也并未将450000交付给潘建军，叶茂林、周丽娟取得案涉房屋的行为不符合善意取得的构成要件。综上，叶茂林、周丽娟与潘建军、洪月萍签订的房屋转让合同中涉及已分给潘旭飞所有的××楼一层全部（包括一楼厨房的平台）和一楼靠邵军华（即过道边）一间店面的部分转让无效，其余部分是经所有权人同意转让，该部份转让有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

叶茂林、周丽娟与潘建军、洪月萍签订的房屋转让合同中涉及将已分给潘旭飞所有的二楼一层全部（包括一楼厨房的平台）和一楼靠邵军华（即过道边）一间店面转让的部分无效。

本案受理费80元，由被告叶茂林、周丽娟、潘建军负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费30元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，账号为12×××68）。

审　判　长　　郑万里

审　判　员　　张琼华

人民陪审员　　胡婵瑛

二〇一四年七月八日

书　记　员　　公　云

附：相关的法律条文

一、《中华人民共和国物权法》

第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

二、《中华人民共和国合同法》

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。