民 事 判 决 书

（2014）镇民初字第366号

原告姚兴艳。

委托代理人张英、孙鹏，系贵州联通律师事务所律师。

代理权限：特别授权。

被告安顺黄果树贵龙投资有限公司，住贵州省安顺市黄果树风景名胜区新城南10楼。

法定代表人郑慧，系该公司董事长。

组织机构代码：05706799-4。

委托代理人王贵龙。

代理权限：特别授权。

被告郭长友。

被告郭玉洪。

原告姚兴艳诉被告安顺黄果树贵龙投资有限公司、郭长友、郭玉洪确认合同无效纠纷一案，本院于2014年4月9日受理后，由代理审判员张冬梅依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚兴艳及其委托代理人张英、孙鹏，被告安顺黄果树贵龙投资有限公司的委托代理人王贵龙，被告郭长友到庭参加了诉讼，被告郭玉洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告姚兴艳诉称：原告与被告郭长友原系夫妻关系，被告郭玉洪系原告与被告郭长友之长子。在原告与被告郭长友夫妻关系存续期间，于2003年9月12日共同向赵洪华购买得位于镇宁自治县城关镇犀牛路安酒厂办公楼房屋一栋。2014年2月8日，被告郭长友向人民法院起诉要求与原告离婚，镇宁自治县人民法院以（2014）镇民初字第151号民事调解书确认共同财产即座落于镇宁自治县城关镇犀牛路房屋一栋归原告管理使用，原告支付人民币40万元给被告郭长友（该款项已付清）。但在2013年9月20日，被告郭长友、郭玉洪在原告不知情的情况下向被告安顺黄果树贵龙投资有限公司（以下简称“贵龙公司”）借款人民币25万元，并签订了《借款合同》。同日，三被告又签订了一份《房屋转让合同书》，约定“甲方自愿将坐落于镇宁自治县城关镇犀牛路房屋一栋5层共计680㎡转让给乙方，转让价格为25万元人民币，签订协议之日一次性付清……”三被告签订的《房屋转让合同书》并不真实，房屋买卖关系也不存在。是被告贵龙公司为了25万元债权的收回有保障，才要求二郭在该合同书上签字，而二郭为了顺利借款便也同意签署该合同。2014年3月24日，被告贵龙公司向镇宁自治县人民法院起诉郭长友、郭玉洪要求腾让房屋，原告才得知前述借款及签订《房屋转让合同书》的真实情况。故诉至法院，请求判令：1、确认三被告签订的《房屋转让合同书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。

原告姚兴艳在举证期限内提交下列证据：

1、身份证，证明原告的身份信息。经庭审举证质证，被告无异议。

2、房屋转让协议、（2001）镇法执字第77-1号民事裁定书，证明争议房屋的合法来源及房屋是夫妻共同财产。经庭审举证质证，被告安顺黄果树贵龙投资有限公司对合同的真伪有异议；被告郭长友无异议。

3、（2014）镇民初字第151号民事调解书、生效证明、收条，证明争议房屋权属为原告。经庭审举证质证，被告安顺黄果树贵龙投资有限公司对原告是否向被告郭长友支付款项存有异议；被告郭长友无异议。

4、借款合同、房屋转让合同书，证明在2013年9月，三被告在原告不知情的情况下签订房屋转让合同，侵犯了原告的合法权益，借款可能是真实的，但房屋买卖是虚假的。经庭审举证质证，被告安顺黄果树贵龙投资有限公司认为争议房屋没有产权证，所以较市场价便宜；且鉴于当时被告郭长友出示的材料，其认为房屋的产权是属于被告郭长友的；被告郭长友表示其没有转让房屋，当时是受到被告安顺黄果树贵龙投资有限公司的误导才签的字。

被告安顺黄果树贵龙投资有限公司辩称：签订房屋转让合同书后，因为没有产权证，所以未办理过户手续，房屋转让合同是真实的，我方是善意取得。请求驳回原告的诉讼请求，确认房屋转让合同书的效力。

被告安顺黄果树贵龙投资有限公司当庭向本院提交如下证据：

1、营业执照、组织机构代码证，证明被告安顺黄果树贵龙投资有限公司的主体资格。经庭审举证质证，原告与被告郭长友均无异议。

2、房屋转让合同书、收条、2份村委会证明，证明签订的房屋转让合同真实有效，并向被告郭长友支付房屋转让价款。经庭审举证质证，原告认为达不到被告安顺黄果树贵龙投资有限公司的证明目的：自己对房屋转让合同书不知情，且被告郭长友明确表示当时只是借款，并未转让房屋；被告郭长友认为签订房屋转让合同书只是履行向被告安顺黄果树贵龙投资有限公司借款的手续，其没有将房屋转让的意思，且当时被告安顺黄果树贵龙投资有限公司称不会想要争议房屋。

被告郭长友辩称：我没有向被告安顺黄果树贵龙投资有限公司卖房，我是向他借款25万元。

被告郭长友在举证期限内未向本院提交任何证据。

经审理本院认定：2013年9月20日，被告郭长友与被告安顺黄果树贵龙投资有限公司签订《借款合同》，约定被告郭长友向被告安顺黄果树贵龙投资有限公司借款人民币25万元，用位于镇宁自治县城关镇犀牛路原安酒厂办公楼抵押，被告郭玉洪在连带保证人处签字捺印。同日，被告郭长友、郭玉洪在原告姚兴艳不知情的情况下又与被告安顺黄果树贵龙投资有限公司签订《房屋转让合同书》，约定被告郭长友将位于镇宁自治县城关镇犀牛路原安酒厂办公楼1至5层共计约680㎡作价25万元转让给被告安顺黄果树贵龙投资有限公司。在《房屋转让合同书》签订之前，被告安顺黄果树贵龙投资有限公司先行向被告郭长友支付人民币10万元，签订合同当天又支付了人民币15万元。被告郭长友向被告安顺黄果树贵龙投资有限公司出具“收条”一份，载明收到被告安顺黄果树贵龙投资有限公司购房款人民币25万元整。2014年2月8日，原告姚兴艳与被告郭长友经本院（2014）镇民初字第151号民事调解书调解离婚，位于镇宁自治县城关镇犀牛路的房屋一栋由原告姚兴艳管理使用，原告姚兴艳支付被告郭长友人民币40万元，被告郭长友向原告姚兴艳出具收条。

以上事实，有原告姚兴艳提供的身份证、房屋转让协议、（2014）镇民初字第151号民事调解书、文书生效证明、收条、借款合同、房屋转让合同书，被告安顺黄果树贵龙投资有限公司提供的营业执照、组织机构代码证、房屋转让合同书、收条在卷佐证，经本院审查，足以认定。

本院认为，原告姚兴艳诉请判决三被告签订的《房屋转让合同书》无效，于法有据。

原告姚兴艳与被告郭长友在夫妻关系存续期间共同购买位于镇宁自治县城关镇犀牛路房屋一栋，属夫妻共同财产。夫或妻一方非因日常生活对夫妻共同财产作重要处理决定的，应平等协商，取得一致意见。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据该规定，如若无善意第三人善意取得该财产，那么夫或妻一方擅自处分共有财产，另一方知情后明确表示反对的，处分合同无效。在本案中，被告郭长友非因日常生活擅自处分夫妻共同财产，而原告姚兴艳对被告郭长友、郭玉洪与被告安顺黄果树贵龙投资有限公司签订《房屋转让合同书》一事毫不知情，在得知《房屋转让合同书》的存在之后，向本院起诉要求确认该转让合同无效，以明确的方式表示了反对该转让行为。

至于被告安顺黄果树贵龙投资有限公司辩称“因房屋没有产权证，所以价格较低”、“我方是善意取得”的辩称，本院不予采信。从证据上来说，被告安顺黄果树贵龙投资有限公司向本院提交了《房屋转让合同书》、收条、村委会证明。《房屋转让合同书》与原告提交的《借款合同》互相矛盾。被告郭长友、郭玉洪与被告安顺黄果树贵龙投资有限公司在同一天签订了《房屋转让合同书》与《借款合同》，两份合同的金额均为人民币25万元，而被告安顺黄果树贵龙投资有限公司仅向被告郭长友支付一个25万元；《房屋转让合同书》签订后，按照被告安顺黄果树贵龙投资有限公司的说法，既然被告郭长友已将房屋转让，那么在后签订的《借款合同》中，又约定将“已转让”的房屋用来为借款设立抵押担保，不符合事实，对被告安顺黄果树贵龙投资有限公司提交的《房屋转让合同书》的客观真实性，本院不予采信。同理，收条上虽写明“收到购房款”人民币25元，但被告郭长友认为该25万元是借款，写此收条仅是履行向被告安顺黄果树贵龙投资有限公司借款的一个手续，双方并没有卖房的合意。对此收条的客观真实性，本院亦不予采信。对于黄果树风景名胜区黄果树镇王安寨村村民委员会与镇宁自治县城关镇治安村村民委员会出具的证明，无证据应有的关联性，与本案无关，本院不予采信。

从事实上来说，被告安顺黄果树贵龙投资有限公司在与被告郭长友签订《房屋转让合同书》之前，在未让被告郭长友出具收条的情况下，就先行将所谓“定金”人民币10万元支付给被告郭长友，在签订合同当天，又支付人民币15万元。在买卖房屋未达成一致之前，就已支付房屋转让款，显然不符合逻辑。对于原告姚兴艳与被告郭长友位于镇宁自治县城关镇犀牛路的约680㎡的房屋来说，转让总价25万元人民币，明显不合理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需同时满足以下三个条件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被告安顺黄果树贵龙投资有限公司受让该财产，不符合善意取得的条件。

同理，被告郭玉洪对于镇宁自治县城关镇犀牛路的房屋没有所有权，其签订《房屋转让合同书》的行为，也属于无权处分。

综上，依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告安顺黄果树贵龙投资有限公司与被告郭长友、郭玉洪于2013年9月20日签订的《房屋转让合同书》无效。

案件受理费人民币60元，减半收取30元，由三被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。

代理审判员　　张冬梅

二〇一四年五月二十六日

书　记　员　　黄庆虹