湖北省武汉市江夏区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）鄂江夏五民初字第00011号

原告万和清农户。

农户代表人万和清，男，1949年4月3日出生，汉族，湖北省武汉市人，农民。

委托代理人夏祖烈，湖北泓泰安信律师事务所律师，一般代理。

被告涂光金，农民。

被告祝志兰，无固定职业。

被告武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组。

负责人涂光金，组长。

原告万和清农户与被告涂光金、祝志兰土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员宋任忠适用简易程序于2014年1月10日公开开庭进行了审理。除被告祝志兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼外，其余当事人及其委托代理人到庭参加了诉讼。庭审后，双方当事人申请庭外和解，期限为三个月。本院依法追加武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组为本案被告参加诉讼后，于2014年3月21日、4月2日公开开庭进行了审理。除被告祝志兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第三次审理外外，其余当事人及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告万和清农户诉称，2003年6月30日，被告涂光金假借被告武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组的名义，实际系其个人意愿，与被告祝志兰签订《租赁合同》一份，合同约定：被告涂光金将包括我户在内武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组农户的耕地和自留地在内共计125亩土地租赁给被告祝志兰栽植林木，租期为25年，租金为每亩每年20元。而在当时，我们大部分农户对《租赁合同》的内容并不知情，还以为自己的耕地被国家临时征用，征用期为10年，便交付了土地。嗣后，我们才得知，租赁土地的是被告祝志兰。我们与被告涂光金、祝志兰交涉未果。鉴于被告涂光金、祝志兰恶意串通，被告涂光金在无处置他人耕地流转权的情况下，擅自处置他人财产，严重损害了我们的合法权益，侵犯了国家耕地保护政策，故起诉，要求判令被告涂光金、祝志兰于2003年6月30日签订的《租赁合同》无效，被告祝志兰立即腾退侵占的我户25.1亩耕地。

被告涂光金辩称，我在与被告祝志兰签订合同前开了全队的大会，当时只有陈立明农户一户不同意出租。现其他农户想收回土地，我没有意见。我不同意解除合同，只要求加价。

被告祝志兰辩称，要求退租总是要有理由的。2013年7月，被告涂光金找我说了，我们说好可以逐步增加租金，并未谈退租的事情。

被告武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组辩称，土地租出去时村民都是同意的。原定合同租金过低，现在市场行情在涨，要求涨租金。

经审理查明，武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组有包括原告万和清农户在内九户农户。被告涂光金系该组组长。2002年间，被告祝志兰通过介绍人找到被告涂光金，欲租赁该组农户承包经营的土地。被告涂光金遂组织该组农户开会商议所承包经营的土地以及各农户开荒地出租事宜。该组九户农户中，涂秋平农户、涂光森农户、涂光清农户因故未到会。开会商议的过程中，鉴于当时承包经营农村土地需缴纳各项税费，除陈立明农户不同意将其承包经营的土地以及开荒地出租外，其余到会农户均同意将其承包经营的部分土地以及开荒地出租。会后，被告涂光金与到会的农户代表人查看了所承包经营土地以及开荒地的状况。嗣后，因故未到会农户亦表示同意将其承包经营的部分土地以及开荒地出租。2003年6月30日，被告涂光金与被告祝志兰洽谈土地租赁具体事宜，被告祝志兰向被告涂光金提出必须先协调好各农户再进场经营，被告涂光金答复已开会讨论，协调好了。被告涂光金提出租赁时间可否短点，现签订10年，到期后再继续签订。被告祝志兰表示将农村土地第二轮承包经营的剩余25年全部签订在内。其后，被告涂光金以被告武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组的名义与被告祝志兰签订《租赁合同》一份，合同约定：武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组将其所有的开荒地出租给祝志兰栽植林木，租期定为二十五年，租金按每亩年租金20元计，即每年2500元。在租赁期间，祝志兰只承认与生产队有协议关系，不与任何农户发生关系，武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组必须协调好各户荒地的隶属关系。合同签订后，被告祝志兰即组织机械设备进场，对《租赁合同》项下的租赁标的武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组九户农户的部分承包经营土地以及武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组部分荒地进行场地平整施工，其后栽植树木。在施工以及日常养护用工时，被告祝志兰聘请武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组的部分村民作业，每年1月15日前将《租赁合同》约定的租金足额交付被告涂光金，被告涂光金再将租金分发给武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组的九户农户至2012年，该组九农户均足额受偿。2013年间，因武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组的部分农户主张解除《租赁合同》或确认该合同无效，被告祝志兰至今未支付2013年的租金。包括原告万和清农户在内的七农户以开会时仅同意租赁时间为10年、被告涂光金系无权代理签订合同、被告涂光金和被告祝志兰恶意串通损害包括原告万和清农户在内的七农户的利益为由，各自诉至本院五里界人民法庭，要求确认《租赁合同》无效，被告祝志兰腾退《租赁合同》项下的土地。本案在审理过程中，武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会确认武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组可以自行采取出租等形式流转该组使用的荒地。经本院释明，武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组的涂光金农户、涂光清农户表示不起诉主张《租赁合同》无效。

以上事实，有原、被告双方当事人的当庭陈述，经庭审质证、认证属实的原告万和清农户当庭出示的租赁合同、土地承包经营权证；被告涂光金、祝志兰当庭出示的租赁合同等证据材料证实，足以认定。

本院认为，被告涂光金和被告祝志兰于2003年6月30日签订的《租赁合同》合同项下租赁标的物实际为武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组包括原告万和清农户在内九农户的部分承包经营的土地和武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组使用的荒地。对于合同项下武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组九户农户的部分承包经营的土地租赁给被告祝志兰，因该部分土地的承包经营权属该组九户农户所有，被告涂光金在《租赁合同》上签名，既代表自己家庭流转所承包经营的土地，也代理该组另八户农户签约流转该八农户承包经营的土地，因该组另八户农户未出具授权委托书，被告涂光金代理该组另八户农户签约处分承包经营土地的行为，属于无权代理，但基于被告涂光金系武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组组长的身份，签约前组织该组农户代表人开会商议所承包经营的土地出租事宜并获多数赞成，会后带领农户代表人查看拟出租土地的状况，并在签约前向被告祝志兰答复已协调好各个农户，上述身份和行为使合同的相对方被告祝志兰有理由相信被告涂光金有代理权，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，被告涂光金的代理行为构成表见代理，该代理行为有效，该合同中的标的武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组九农户的部分承包经营土地的出租方系武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组包括原告万和清农户在内的九农户，承租方为被告祝志兰。因被告涂光金的代理行为有效，该《租赁合同》中约定将武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组九户农户的部分承包经营的土地出租给被告祝志兰的条款，不违反法律规定和公序良俗，依法成立生效。且即使被告涂光金系无权代理与被告祝志兰签订合同，但该合同签订后，被告祝志兰组织场地平整施工、栽植树木、聘请该组村民作业，武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组九农户均未对《租赁合同》的效力提出异议，且在近十年间足额受偿合同项下的租金，应视作该组包括原告万和清农户在内的另八农户对被告涂光金签约行为的追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该《租赁合同》中约定将武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组九农户的部分承包经营的土地出租给被告祝志兰的条款亦有效。对于合同项下武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组使用的荒地，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，该部分土地属于武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会的农民集体所有，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定以及武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会的授权行为，被告武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组可依法经营、管理该组区域内的农民集体所有的荒地，该经营、管理行为包括但不限于土地出租流转形式。对于合同项下的该部分荒地的出租事宜，被告武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组组长被告涂光金召集召开了村民代表会议，对于出租事宜，该组除去一农户反对外，其他八户农户或在会议上或在会后予以赞成，赞成为多数，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项、第二十八条第一款的规定，被告涂光金会后以该组组长的身份与被告祝志兰签订《租赁合同》，将该组依法经营、管理的荒地予以出租，属履行职务的行为，该部分荒地的租赁双方为被告武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组和被告祝志兰，该《租赁合同》中约定将武汉市江夏区梁子湖风景区远景村村民委员会九组村民集体经营、管理的荒地出租给被告祝志兰的条款，不违反法律规定和公序良俗，依法成立生效。据此，原告万和清农户以被告涂光金系无权代理签订合同导致合同无效的诉称意见，于法无据，本院不予支持。原告万和清农户诉称在村民代表会议决议租期为10年，被告涂光金签订合同时擅自将租期约定为25年，故该《租赁合同》无效，因被告涂光金不予确认该事实，原告万和清农户亦未予举证证明该事实，且即使被告涂光金签订合同时擅自将租期延长，亦不能否定已履行了十年合同的效力，加之上述论证的被告涂光金的行为构成表见代理以及系履行职务的行为，故原告万和清农户的该诉称意见，因举证不能和于法无据，本院不予支持。原告万和清农户还诉称被告涂光金和被告祝志兰恶意串通签订《租赁合同》，损害包括原告万和清农户在内七农户的合法权益，故该《租赁合同》无效。因被告涂光金在签订合同前组织召开村民代表会议商议土地出租事宜，获取了大多数的赞成，且基于合同签订时的历史背景，合同双方系本着平等互利的原则签订合同，包括原告万和清农户在内的九农户在合同履行期间收取租金的事实，以及原告万和清农户未予举证证明被告涂光金和被告祝志兰之间存在违反法律规定或公序良俗并导致损害包括原告万和清农户在内另八农户合法权益的行为，故原告万和清农户该诉称意见，于法无据和举证不能，本院亦不予支持。依法成立的合同受法律保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

驳回原告万和清农户的诉讼请求。

本案受理费100元，减半收取50元，由原告万和清农户负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　宋任忠

二〇一四年五月十五日

书记员　　赵佶英