江苏省张家港市人民法院

民 事 判 决 书

（2014）张塘民初字第0031号

原告钱建良，男，1955年9月12日生，汉族。

委托代理人钱海平、顾芳，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。

被告罗先堂，男，1949年8月20日生，汉族。

委托代理人李金良，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。

原告钱建良诉被告罗先堂确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月18日公开开庭进行了审理。原告钱建良的委托代理人顾芳，被告罗先堂的委托代理人李金良、罗勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告钱建良诉称，2000年5月10日，原告与被告签订房屋买卖协议，原告将位于张家港市塘桥镇滩里村第十九组47号房屋出卖给被告，价款16000元。协议约定：“付清房款后产权即归被告，宅基地使用权仍属钱建良管理”。被告付清房款后入住该房，未与原告办理房屋产权过户手续，也未对房屋进行修缮。该房屋土地权属性质为集体所有，被告夫妇也非张家港市塘桥镇滩里村的集体经济组织成员。原告认为，双方农村房屋买卖的行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违反了法律强制性规定，房屋买卖合同应是无效合同。为此，请求确认原、被告于2000年5月10日签订的房屋转让协议无效并返还该房屋。审理中，原告放弃返还房屋的请求。

被告罗先堂辩称，1、房屋买卖协议应当有效，协议约定的内容已经履行完毕，并且对房屋也进行了修理及扩建，本案原告在1983年9月建造了房屋，并于1999年领取了土地使用证，原本该房屋属于原告所有，原告对房屋享有占有使用及处分的权利；原告以16000元的价格将房屋出让给了被告，被告按约定交付了全部的购房款，被告及家人搬入该房屋居住并使用至今，故原被告签订的协议已经履行完毕，所以该协议应当认定为有效。2、双方签订的《房屋出售转让所有权凭据》是双方真实意思表示，并不违法法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2000年5月10日，钱建良、罗先堂签订《房屋出售转让所有权凭据》一份，该凭据载明：“今有范巷村二队村民钱建良自有私房楼房五间副房（小屋）壹间经钱俊贤介绍给罗先觉因无住房，经房主钱建良认真考虑，愿意出售给罗先觉购买，经双方协商作价，商定共计人民币壹万陆元整一次卖绝。一、房款一次性缴付清楚。二、付清房款后房屋产权属乙方罗先觉所有，任何人无权侵犯。三、宅基地包括家前屋后及建筑面积属范巷村第二生产队集体所有，使用权仍属钱建良管理，由甲方钱建良委托购买房屋的罗先觉代管。四、土地使用权只属罗先觉代管无权转让他人。”之后，罗先觉给付钱建良购房款16000元并取得了协议约定的房屋。

另查明，钱建良户籍地为江苏省张家港市塘桥镇滩里村（范巷村），罗先觉户籍地为四川省渠县丰乐乡光辉村。

2004年4月6日，张家港市国土管理局向钱建良颁发了集体土地使用权证，证号为张集用（2004）字第73140005号，并记载：土地使用者为钱建良，座落大新镇段山村11组，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为160平方米，超占面积76.5平方米；该证附件即张家港市集体土地使用权勘丈记录、界址确认调查表记载：房屋建筑面积为234平方米、房屋占地面积为130.4平方米。

以上事实，有《房屋出售转让所有权凭据》、户籍资料、集体土地使用证及本院庭审笔录等证据予以证实。

本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法的相关规定；《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准；《江苏省土地管理条例》规定，农村村民新建、翻建住宅使用集体经济组织农民集体所有的土地的，应由村民提出申请并由村民会议或村集体全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审核报县人民政府批准；购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。因房屋的特性，农村村民住宅与其宅基地不可分离，农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让。而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。本案中，集体土地使用权证记载原告是本案争议房屋的合法土地使用者，原告对集体土地上建造的房屋享有占有、使用、处分的权利，其将该房屋卖给了被告，属有权处分。但是按法律规定，购买农村村民房屋的人应当符合申请建房用地条件，所购房屋必须是与购房人在同一集体经济组织内的他人房屋，且农村个人住房买卖须经有关部门批准并办理相关的法律手续。原、被告买卖的房屋为农村房屋，因原、被告属不同的集体经济组织，故双方买卖农村个人住房的协议违反了国家的有关法律和政策，原、被告所签订的《协议书》无效。现原告请求确认关于房屋买卖的《协议书》无效，于法有据，本院予以支持。被告的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款及其他有关法律之规定，判决如下：

原告钱建良与被告罗先堂于2000年5月10日签订的有关房屋买卖的《房屋出售转让所有权凭据》无效。

案件受理费200元，由被告罗先堂负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效后10日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599）预交上诉案件受理费。

审　判　长　　申　佩

代理审判员　　任清敏

人民陪审员　　肖惠娟

二〇一四年五月十九日

书　记　员　　范铨洺