上诉人（原审被告、反诉原告）曹某。

委托代理人夏斌，上海市申松律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）大港村委会。

负责人汤某，书记。

委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。

上诉人曹某因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2011）松民三（民）初字第1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月30日受理后，依法组成合议庭,于2012年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人曹某及其委托代理人夏斌、被上诉人大港村委会（以下简称大港村委会）之委托代理人诸巨明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，2008年6月8日，大港村委会与彭鑫沙石经营部签订一份《土地租赁合同》，约定大港村委会将位于松江区大港村十队某路底（靠面丈港）的三亩土地（以下简称“系争土地”）出租给彭鑫沙石经营部，用于建筑材料堆场及仓储等用途。租赁期限自2008年8月30日至2013年8月30日，租用价格为每年每亩人民币（下同）5,000元，付款方式为当年度租金一次性付清。合同第五条约定，如遇其他因素（如自然灾害）或碰到国家征用土地时，大港村委会有权收回土地，曹某必须配合，如租期满后，在未征用土地情况下，曹某有优先权合理续约。彭鑫沙石经营部的《个体工商户营业执照》登记的经营场所为松江区大港镇彭丰路底，执照有效期至2011年12月31日。该沙石经营部取得《税务登记证》和《松江区装卸作业备案登记证》。2011年6月27日，曹某出具一份材料，称对报告书中的评估价252,580元不予认可。要求大港村委会支付动迁费149万元整，无其它争议，包括损失、停产费用今后无要求，原合同终止履行，配合搬迁。后大港村委会诉至法院，要求判令：1、解除大港村委会与曹某于2008年6月8日签订的《土地租赁合同》；2、曹某将租赁土地恢复原状后返还大港村委会。原审庭审中，经法院对合同效力释明，大港村委会变更诉请为：1、确认大港村委会与曹某于2008年6月8日签订的《土地租赁合同》无效；2、曹某将租赁土地恢复原状（拆除活动板房、吊机地磅砼、动力电缆，搬离码头吊机、轮式装载机、电子汽车衡、搅拌机、水泥贮藏筒、砂石、钢材）并返还大港村委会。曹某则提出反诉，要求判令：1、大港村委会赔偿地上建筑物及不可恢复使用设施的重建安置费548,618元；2、大港村委会赔偿货物及设备搬迁损失96,600元；3、大港村委会赔偿搬迁期间的停产停业损失2,166元；4、大港村委会赔偿剩余租赁期限内的租金差价损失330,000元；5、大港村委会赔偿三年停产停业损失900,000元；6、大港村委会返还已经收取的租金60,000元。

原审另认定，2009年10月28日，上海市松江区规划和土地管理局与上海乐龙泵阀有限公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，将松江dk-08-011号地块（西至彭丰路、东至诚美、南至农田、北至面丈港）出让给上海乐龙泵阀有限公司。在此之前的2008年10月14日，松江区房地产测绘所受上海市松江区土地整理发展中心委托出具的《房屋土地权属调查报告书》载明，松江dk-08-011地块总面积为24,632.2平方米，其中农用地（耕地）面积13,755.5平方米、建设用地9,576.8平方米、防汛通道面积1,299.9平方米，属于大港村10队集体所有部分的面积为24,050.7平方米，属于大港村9队集体所有部分的面积为581.5平方米。

原审庭审中，曹某还提供了2011年11月15日与上海金农装卸有限公司签订的《场地出租合同》，该合同载明曹某向金农公司承租位于金山区金山大道3755号的三亩土地，每年租金为18万元，以证明其另行承租了土地，租金为每年18万元。大港村委会对此不予认可。

原审审理中，经曹某申请，上海市松江区人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司（以下简称“华瑞公司”）对系争土地上建筑物重置费用进行鉴定。2011年12月1日，华瑞公司出具一份《建筑物重置费用的鉴定报告》，确认双方无异议部分的重置费用为25,181元，双方有异议部分共计5项。1、场地填大石块及碎石的计费问题。大港村委会称应按照填土计算，金额为30,000元。曹某称，其按60cm厚大石块、20cm厚碎石进行填埋，故金额应为191,834元。鉴定人员解释，曹某对其主张未提供证据证明，如按常规中型道路30cm大石块、20cm碎石计算，金额应为121,400元。曹某表示同意按照121,400元计算，大港村委会则称由法院确定。2、活动板房的计费问题。大港村委会同意鉴定单位意见。曹某称，鉴定单位按照2008年的价格过低，板房在2009年建造，且其主张的是重置费，应按现行市场价计算，为5,400元。鉴定单位解释称，因租赁合同在2008年签订，故按照2008年的市场价计算，为4,500元。3、河道疏通的计费问题。大港村委会称同意酌情按6,600元计算。曹某称，当时疏通河道使用了2台220型挖机、3艘60t驳船、1艘挖机驳船，施工期为21天，每天人工12人，要求按190,000元计费。鉴定单位解释称，曹某未提供任何证据证明其主张的工程量，经现场勘察，河道旁没有做混凝土挡土墙，故河道不可能挖得很深，否则会导致河道坍塌，具体由法院判定。4、吊机地磅砼基础的计费问题。大港村委会同意鉴定单位意见。曹某称，该基础施工复杂，应在鉴定费用基础上增加50,000元，按照96,628元计费。鉴定单位解释称，其已根据勘察到的露出地面部分体积，充分考虑了地下部分的施工内容，套用相关定额得出该项费用为46,628元。5、动力电缆的计费问题。大港村委会同意鉴定单位意见。曹某称，鉴定费用偏低，应增加13,000元，按照39,575元计费。鉴定单位解释称，其按双方已经确认的数量，按施工期间的价格并套用相关定额得出该项费用为26,575元。

经曹某申请，上海市松江区人民法院委托上海立信资产评估有限公司（以下简称“立信公司”）对搬迁费、租金差额、停产停业损失等进行鉴定。2011年12月19日，立信公司出具一份《司法委托鉴定报告书》，结论为：1、可恢复使用设备的搬迁安装费用（包括码头吊机、轮式装载机、电子汽车衡、搅拌机、水泥贮藏筒）为12,100元；2、地上货物的搬迁费用（砂石、钢材）为84,500元；3、一年营业利润为25,990元；4、搬迁期间的停产停业损失为2,166元；5、土地剩余租期使用权取得费用的租金差额损失为82,798元。原审庭审中，双方对上述各项均发表了各自的意见。1、可恢复使用设备的搬迁安装费用。大港村委会认为，该项中的轮式装载机可自由移动，不存在搬迁费用。曹某对该项没有异议。2、地上货物的搬迁费用。大港村委会认为，该项中的砂石5,000吨系华瑞公司评估人员于2011年10月27日勘察现场时双方确认的数量，后立信公司评估人员于2011年11月11日看现场时，一半以上的砂石已经搬走，不应再按5,000吨计算。曹某对该项没有异议。鉴定单位解释称，砂石数量一直处于动态变化之中，11月11日看现场时确实有所减少，但不排除之后又增加，故以10月27日双方确认的量较为合适。3、一年的营业利润。鉴定单位解释称，根据曹某提供的资料，2007年进货额是116万元、2008年是166.77万元、2009年是71.5万元、2010年是38.19万元，其按照2007、2008年的进货量平均值，参照行业毛利润率15％并扣除相应成本后，计算出一年营业利润为25,990元。大港村委会对该数额表示异议。曹某对上述四年的进货量予以认可，但认为其利润率在20％左右，因此一年的营业利润应为30万元。4、搬迁期间的停产停业损失。鉴定单位解释称，其根据前述一年营业利润25,990元、按停产停业一个月计算得出该项金额为2,166元。大港村委会对此不予认可。曹某对停产停业一个月不持异议，但认为应按照一年利润30万元计算。5、土地剩余租期使用权取得费用的租金差额。鉴定单位解释称，其根据松江地区现有同类型的租金标准，按照有关计算方式得出该金额。大港村委会对该金额不予认可。曹某亦不予认可，认为应当按照其与上海金农装卸有限公司租赁合同实际发生的租金每年18万元计算，每年为165,000元。

原审认为，本案的争议焦点在于，《土地租赁合同》的效力应如何认定？如该合同无效，则无效的过错应如何分担？无效的后果应如何处理？关于争议焦点一，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，系争土地原系农民集体所有的土地，大港村委会将其出租给曹某用于建筑材料堆场及仓储，违反了上述法律的强制性规定，故大港村委会与曹某于2008年6月8日签订的《土地租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，系争土地中的一部分在转为国有性质土地后，政府职能部门又将其出让给上海乐龙泵阀有限公司，大港村委会显然对该部分土地无处分权，故大港村委会与曹某于2008年6月8日签订的《土地租赁合同》在系争土地中的一部分性质转为国家所有后，仍属无效。故此，法院确认大港村委会与曹某于2008年6月8日签订的《土地租赁合同》无效。关于争议焦点二，大港村委会作为系争土地的出租人，对系争土地的性质显然知晓，但仍将其出租给曹某用于建筑材料堆场及仓储，显然有较大过错。曹某作为系争土地的承租人，应对承租土地的性质保持足够谨慎，在出租人为村委会的情况下，曹某显然应当注意到该土地的集体所有性质，但仍然承租该土地，曹某亦有一定过错。此外，考虑到大港村委会仅每年获取租金15,000元这一因素，法院酌定大港村委会承担70％的过错责任，曹某承担30％的过错责任。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，大港村委会要求曹某将系争土地恢复原状并返还的诉请，于法有据，法院予以支持。关于曹某主张的各项损失赔偿，法院分述如下：（1）地上建筑物损失。双方无争议部分为25,181元。有争议中的第一项“场地填大石块及碎石计费问题”，曹某未对其主张提供相应证据加以证明，法院不予采信，法院认为鉴定部门提出的按照中型道路标准计费的建议较为合理，故确认该项金额为121,400元。第二项“活动板房的计费问题”，曹某称活动板房建造于2009年，但未提供证据，故鉴定部门按照合同签订时间2008年的市场价格计费较为合理，法院确认该项金额为4,500元。第三项“河道疏通的计费问题”，曹某未对其主张提供任何证据，但因曹某承租土地后用于砂石堆场，故其对河道进行疏通也符合常理，再考虑折旧等因素，法院酌定该项金额为50,000元。第四项“吊机地磅砼的计费问题”，曹某未对其主张提供任何证据，况且鉴定部门也已经充分考虑了地上和地下的各个部分，故法院采纳鉴定意见，确认该项金额为46,628元。第五项“动力电缆的计费问题”，双方已经对数量进行过确认，自然应当以确认的数量为准，故法院确认该项金额为26,575元。综上，法院确认地上建筑物损失为274,284元。（2）设备及货物搬迁费损失。第一项“可恢复使用设备的搬迁安装费用”，大港村委会认为轮式装载机无需搬迁安装费显然缺乏依据，鉴定单位设定的50公里范围也较为合理，故法院确认该项金额为12,100元。第二项“地上货物的搬迁费用”，鉴于曹某一直在正常经营，故地上砂石数量处于动态变化之中，鉴定报告以2011年10月27日双方确认的量作为鉴定依据并无不妥，故法院确认该项金额为84,500元。综上，法院确认设备及货物搬迁损失为96,600元。（3）剩余租赁期限内的租金损失。本案合同被确认无效后，曹某显然需要另行承租场地经营，进而产生剩余租赁期限内的租金损失。现曹某要求按照其与案外人所签订合同的租金标准计算该项损失，但即使该事实客观存在，曹某与案外人的租金标准显然也无法拘束大港村委会。而鉴定报告对该项金额作出的结论较为客观合理，故法院确认该项金额为82,798元。（4）三年的停产停业损失。曹某认为其承租期间受到镇政府的干扰产生该项损失，但其既未举证证明镇政府存在不法干扰其正常经营的行为，也未举证证明其实际损失的存在，更何况镇政府与本案大港村委会也非同一主体，故该项主张法院难以支持。（5）搬迁期间的停产停业损失。曹某搬迁必然产生停产停业损失，曹某主张的2,166元有鉴定报告作为依据，法院予以支持。综上所述，法院确认因合同无效给曹某造成的损失金额为455,848元，大港村委会应对其承担70％的赔偿责任，为319,093.6元。曹某已经实际使用系争土地且至今尚未归还，故无权要求大港村委会返还实际使用期间的租金，现大港村委会愿意返还15,000元，法院对此予以准许。

原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一二年二月二十二日作出判决:一、确认大港村委会与曹某于2008年6月8日签订的《土地租赁合同》无效；二、曹某于判决生效之日起十日内将松江区小昆山镇大港村十队彭丰路底（靠面丈港）的三亩土地恢复原状（拆除活动板房、吊机地磅砼、动力电缆，搬离码头吊机、轮式装载机、电子汽车衡、搅拌机、水泥贮藏筒、砂石、钢材）后返还给大港村委会；三、大港村委会于判决生效之日起十日内赔偿曹某地上建筑物损失、货物设备搬迁费损失、剩余租赁期限内的租金损失、搬迁期间停产停业损失共计319,093.6元；四、大港村委会于判决生效之日起十日内返还曹某租金15,000元；五、驳回曹某的其它反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元、减半收取80元，反诉案件受理费11,108元，评估鉴定费15,000元，合计诉讼费26,188元，由大港村委会负担4,507元（已付160元，余款4,347元于判决生效之日起七日内交付法院），由曹某负担21,681元(已付）。

判决后，曹某不服，上诉于本院，诉称:被上诉人隐瞒土地征用出让的事实，合同无论无效还是解除，均应由被上诉人承担责任；上诉人另行租赁土地年租金为18万元，剩余租期2年，被上诉人应赔偿该期间的租金差额；正常情况下，上诉人年收入达40至50万元，现按每年30万元计算，故要求二审法院撤销原审判决主文，改判租赁合同有效，被上诉人赔偿上诉人地上建筑物及不可恢复使用设施的重建安置费548,618元、货物及设备搬迁损失96,600元、搬迁期间的停产停业损失2,166元、剩余租赁期限内的租金差价损失330,000元、三年停产停业损失900,000元并返还已经收取的租金60,000元。

被上诉人大港村委会辩称:上诉人至今占用场地且实际经营；上诉人认为镇政府干扰其经营，但镇政府的行为与被上诉人无关；假设合同有效，则依合同之约定，在征用时，上诉人应无条件搬离，更不存在被上诉人赔偿的问题；上诉人多年间仅支付不到5万元的租金，却诉请要求149万元的赔偿，显然于理不合，故不同意上诉请求。

二审中，上诉人出示照片一组，旨在证明被上诉人阻挠上诉人经营；被上诉人表示该些照片不是新证据，不需要阅看。本院认为，该些照片不属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审程序中的新的证据，故不予确认。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，鉴于涉讼土地为集体所有时，双方合同约定的用途非农业建设，而部分的涉讼土地性质改变后，该部分土地不再为大港村委会所有，因此原审确认本案双方订立的《土地租赁合同》无效，并无不妥，对此本院予以维持。本案双方对于合同无效均有责任，原审确定的责任比例亦为妥当，曹某关于大港村委会应承担全部责任的上诉理由，本院不予采纳。曹某认为镇政府干扰其经营，但其未能出示有效证据予以证明，并且大港村委会与镇政府系不同主体，责任不能混同，故大港村委会的相关辩解理由，本院予以采纳。曹某以其与案外人签订的合同的租金标准计算剩余租期的租金损失，本院认为，相比较而言，评估公司的鉴定依据更具客观性，故原审对于租金损失的计算，亦为合理。曹某坚持其原审中对于重建安置费、货物及设备搬迁损失的异议，本院认为，就该些内容，原审已逐条说明，理由恰当，对此本院不再赘述。而曹某主张的搬迁期间的停产停业损失，原审已予支持。鉴于曹某至今占用涉讼场地，故其关于返还租金的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，曹某关于撤销原审判决主文，改判租赁合同有效，大港村委会赔偿其地上建筑物及不可恢复使用设施的重建安置费548,618元、货物及设备搬迁损失96,600元、剩余租赁期限内的租金差价损失330,000元、三年停产停业损失900,000元并返还已经收取的租金60,000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币11,268元，由上诉人曹某负担。

本判决为终审判决。