原告重庆民楠房地产开发有限公司。住所地:重庆市石柱土家族自治县南宾镇下街5号。

法定代表人张民洪,董事长。

委托代理人何小明,重庆星兴律师事务所律师。

委托代理人李世元,酉阳县中心法律服务所法律工作者。

被告谭宗群,男,1950年4月29日出生,土家族,重庆市石柱土家族自治县人,居民,住该县南宾镇万寿大道65号5-1。身份证号码:513521195004291314。

第三人敖小红,男,1964年9月20日出生,汉族,重庆市丰都县人,居民,住该县高家镇临江东路上88号附2-4。身份证号码:51232419640920363×。

委托代理人梁勇,重庆天宇三星律师事务所律师。

第三人谭宗华,男,1958年7月28日出生,土家族,重庆市石柱土家族自治县人,居民,住该县南宾镇瑞通路5号2幢1-2。身份证号码:513521195807281312。

第三人徐兴洪,男,1966年2月5日出生,土家族,重庆市石柱土家族自治县人,居民,住该县南宾镇后河坝街5单元7-2。身份证号码:513521196602050013。

第三人酉阳土家族苗族自治县钟多区供销合作社。

法定代表人刘祥,主任。

委托代理人刘跃进,副主任。

原告重庆民楠房地产开发有限公司与被告谭宗群、第三人敖小红、谭宗华、徐兴洪、酉阳土家族苗族自治县钟多区供销合作社项目转让合同纠纷一案,本院于2009年7月2日受理后,依法组成合议庭并于2009年8月7日公开开庭进行了审理。原告重庆民楠房地产开发有限公司的法定代表人张民洪及其委托代理人何小明、李世元,被告谭宗群,第三人谭宗华、徐兴洪、敖小红及委托代理人梁勇、酉阳土家族苗族自治县钟多区供销合作社的委托代理人刘跃进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称:2005年7月,原告依法取得酉阳县钟多区供销社、桂芳街房地产项目开发权,有建设用地批准书、选址意见书、规划许可证等手续,该项目授权给被告谭宗群为项目负责人,而被告谭宗群超授权范围,将该项目未经原告同意,非法转让给第三人敖小红,而第三人敖小红将该项目挂靠重庆泰峰房地产开发有限公司,以重庆泰峰房地产开发公司的项目挂牌面向社会,违反了法律规定,侵害了原告的合法权益,故诉至法院,请求确认被告与第三人所签订的项目转让协议无效,并由被告退还该项目相关手续。

被告谭宗群辩称:我与第三人之间签订的协议,是合伙人之间的股权转让,并不是非法转让项目。

第三人敖小红辩称:原告起诉的事实不真实,酉阳县供销广场项目一直是被告及第三人实际投资开发,与原告只是挂靠关系。原告不但未投资一分钱,还给被告及第三人在办理各种手续的过程中设置障碍,构成了严重违约。四合伙人内部转让股权,被告谭宗群仍然履行项目部负责人的职责,并不存在项目转让,原告的请求不应得到支持。

第三人谭宗华、徐兴洪述称:我们只要求按退股协议得到我们的投资款。

第三人酉阳土家族苗族自治县钟多区供销合作社述称:原告只收取挂靠费,未履行作为一个开发企业应尽的责任,在经营过程中,与实际出资人扯皮,并通过电视广告等传媒,诋毁出资人名誉,向有关部门发函阻挠出资人完善相关手续,使开发项目不能顺利进行,是不守诚信的行为,我社不愿与原告继续合作。

经审理查明:2004年12月31日,被告谭宗群与敖小红、谭宗华、胡友文签订协议,决定在酉阳县共同投资房地产开发。2005年7月8日,四人推举胡友文与原告重庆民楠房地产开发有限公司签订合同,挂靠原告从事酉阳县供销广场项目开发,合同约定:由胡友文向原告交纳管理费30000元,原告提供项目部公章一枚和授权委托书一份,胡友文自行筹资并组织施工,原告不负其他任何责任。合同签订后,胡友文依约向原告交纳了管理费,被告为胡友文出具了授权委托书和项目部公章一枚。2006年4月14日,胡友文退出投资,谭宗群、敖小红、谭宗华与徐兴洪重新达成投资协议,继续投资开发酉阳供销广场项目,并与原告重庆民楠房地产开发有限公司协商后达成补充协议,将项目负责人变更为谭宗群,管理费增加至50000元。此后四人以原告名义在相关部门办理了各种房地产开发手续,并缴纳了相关费用,完成了项目前期拆迁等工作。从2007年1月起,被告及第三人以项目部名义开始对外预售商品房。2008年8月26日,四投资人签订协议,谭宗群、谭宗华、徐兴洪退出投资,由敖小红独资开发酉阳供销广场项目,谭宗群作为敖小红聘用的项目法人代表继续在项目部工作。2009年6月1日,原告作出决定,免去谭宗群的项目部经理职务。2009年7月2日,原告诉至本院,请求确认被告与第三人所签订的项目转让协议无效,并由被告退还该项目相关手续。

为证明上述事实,原告提供了以下主要证据材料:1、原告的资质证书,证明原告从事房地产开发的合法性;2、投资项目备案登记证、国有土地使用权出让确认书、国有土地出让合同、建设用地批准书、选址意见书、拆迁许可证,证明原告系该项目权利人;3、联合开发还建合同,证明项目用地使用权原属第三人酉阳土家族苗族自治县钟多区供销社;4、免职文件,证明原告于2009年6月1日将谭宗群免职;5、退股协议书,证明谭宗群、敖小红、谭宗华、徐兴洪投资股份和实际经营人变动的情况。6、预订房屋合同,证明项目部非法预售房屋的事实。第三人敖小红提供了以下主要证据材料:1、两份合伙协议书,证明被告及第三人合伙投资情况;2、工程分包合同及补充协议、法人授权委托书,证明被告与原告挂靠经营的事实。经质证,各方当事人对上述证据均无异议,本院予以采信。

本院认为,房地产开发项目的转让有两种方式:一是通过对开发公司的控股来完成项目转让,这种转让不发生项目开发主体的变更。二是变更项目开发公司来完成项目转让,这种转让一般以房地产开发权证的过户为转让完成标志。本案所涉的酉阳供销广场项目的开发公司为原告重庆民楠房地产开发有限公司,被告谭宗群与第三人敖小红、谭宗华、徐兴洪签订的合伙协议和股权转让协议,均系内部投融资协议,对原告重庆民楠房地产开发有限公司的股权不产生影响。同时,该项目在相关房地产部门登记的权利人至今仍为原告重庆民楠房地产开发有限公司,项目部也未以公司名义与其他房地产开发商签订转让协议,其开发主体未发生变更。因此,原告认为被告将该项目进行非法转让的事实不成立,对其要求确认被告与第三人项目转让协议无效的请求,本院不予支持。至于原告要求被告返还该项目相关权证及手续的请求,因证件及资料的移交是工程结算的附随义务,与本案系不同的法律关系,不便在本案中进行审理,原告可在工程结算诉讼中一并提起。据此,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二条、第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:

驳回原告重庆民楠房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费2000元,由原告重庆民楠房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第四中级人民法院。