原告上海汇华实业有限公司。

法定代表人陆某某,董事长。

委托代理人张明,上海市通力律师事务所律师。

委托代理人娄斐弘,上海市通力律师事务所律师。

被告上海静安地产(集团)有限公司。

法定代表人郭某,董事长。

委托代理人郑敏,上海市新闵律师事务所律师。

委托代理人程晨,上海市新闵律师事务所律师。

原告上海汇华实业有限公司(以下简称汇华公司)诉被告上海静安地产(集团)有限公司(以下简称静安地产)项目转让合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汇华公司的委托代理人张明、娄斐弘,被告静安地产的委托代理人郑敏、程晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告汇华公司诉称,其与静安地产于2008年6月17日签订《中华商城项目转让协议书》,约定汇华公司受让静安地产所有的上海市万航渡路800-858弄地块中华商城项目国有土地使用权及其相应的建筑物,合计转让总价人民币(以下币种均为人民币)488,240,350元。协议签订后,汇华公司于当天支付了定金3,000万元,并按约着手组建项目公司。履约过程中,汇华公司于2008年10月至12月期间就转让标的尽职调查事宜向静安地产提出合理要求。但静安地产无视汇华公司的合理要求,不仅恶意隐瞒转让标的存在的瑕疵,如土地使用权期限及土地面积与约定不符,相邻关系限制等,而且拒绝与汇华公司商谈解决尽职调查所发现的问题,刻意回避与汇华公司讨论销售合同条款。2009年3月13日,静安地产发函给汇华公司,声称没收汇华公司支付的定金3,000万元。

鉴于静安地产恶意违约,单方解除协议书,导致无法就协议书项下转让标的的出售达成销售合同,故静安地产应承担违约责任,依定金罚则,请求判令静安地产双倍返还定金计6,000万元。

被告静安地产辩称,静安地产在签订及履行协议的整个过程中均是积极、合法、合理的,不存在汇华公司所谓的恶意隐瞒、拒绝沟通等行为。在协议书签订之前,静安地产已尽到应尽的告知义务,协议书是在汇华公司对中华商城项目有充分了解后才签订的,也正是因为汇华公司对中华商城项目有了充分的了解,其才会向静安地产支付3,000万元定金。协议书签订后,静安地产按约向上海市静安区国有资产监督管理委员会(以下简称区国资委)进行请示,在取得区国资委的批复后,积极办理中华商城的房地产权证,并在取得产权证后及时送达汇华公司。嗣后,由于汇华公司以种种借口及行为恶意磋商、设置障碍,使静安地产的合同目的无法实现,静安地产才无奈解除协议书。因汇华公司是违约方,故其诉讼请求不应得到支持。

经审理查明,2008年6月17日,静安地产(甲方)与汇华公司(乙方)签订《中华商城项目转让协议书》一份,约定乙方有意受让甲方所有的万航渡路800-858弄地块中华商城项目国有土地使用权及其相应的建筑物,转让标的土地面积3,172平方米,土地使用权性质为商办住综合楼,土地使用权获得方式为出让,土地使用年限为综合50年(2003年8月23日至2053年9月22日止),测绘总面积34,280.89平方米,扣除不可转让面积后,剩余转让面积为31,842.69平方米(以最终产证转让面积为准),该面积未包括地下二层车库部位及相关通道。该中华商城另有地下二层车库共计车位79个,其中甲方将53个车位一并转让予乙方。转让单价为15,000元/平方米,转让总价暂定为477,640,350元,车位按20万元/个一并转让,合计转让总价暂估为488,240,350元。此转让价款仅对应中华商城项目按现状毛坯竣工交房。双方签订协议当日,乙方应向甲方支付定金3,000万元,甲方应于收到上述3,000万元定金后一周内,就本协议书项下的转让行为,以书面形式向区国资委报批请示;待区国资委书面批复同意后,双方可根据甲方中华商城大产证办理情况选择以期房预售形式或现房销售形式进行交易;如乙方在签订本协议书后且区国资委已同意本协议书项下的转让行为的情况下,向甲方提出解除本协议书或拒绝按本协议书约定条款与甲方签订正式交易合同(房地产交易中心提供格式合同文本,但甲方自身原因达不成协议的除外),则甲方有权没收乙方定金3,000万元;如甲方就本协议书项下的转让行为向区国资委报批过程中以及收到区国资委书面批复同意后,向非经乙方同意的第三方转让本协议书标的物的,则甲方应向乙方双倍返还定金……如双方选择以现房销售形式进行交易,则具体付款进度为甲方在收到区国资委对本协议书项下的转让行为书面批复同意,且完成上述房屋初始登记取得大产证后一周内应以书面形式通知乙方,双方并应于甲方取得房屋大产证两周内签订房屋销售合同,并至静安区房地产交易中心办理房屋产权过户手续,乙方并应根据最终产证转让面积,按约定的转让单价与甲方确定最终转让总价,在收到静安区房地产交易中心出具的收件收据同时,向甲方一次性付清房屋转让款。乙方承诺并保证,将在静安区注册成立该项目的经营管理公司,并以该公司作为上述房产受让主体,开展各项经营活动,工商、税务等均登记在静安区,确保由该项目经营带来的相关税收的属地为静安区;乙方并有权将乙方在本协议书的权利义务转让予该经营管理公司等。

该协议签订后,汇华公司按约支付了3,000万元定金。2008年6月18日,静安地产就将中华商城销售给汇华公司一事向区国资委请示,2006年7月16日,区国资委批复同意。2008年8月25日,静安地产取得沪房地静字(2008)第003960号《上海市房地产权证》,该证载明土地使用期限为2000年12月4日至2050年12月3日止,房屋建筑面积为36,904.95平方米。2008年8月29日汇华公司收到该产权证复印件。2008年9月16日,静安地产向汇华公司发出《催促函》,称“我公司将产证复印件送达贵公司已超过两周,但贵公司仍未提供有效主体以与我公司就中华商城签订房屋销售合同,直接影响到后续的房屋产权过户、房款支付等协议履行进度……希贵公司能以实际行动保障该协议的履行。”2008年9月19日,汇华公司复函静安地产,称“我司一直在积极努力进行项目公司的注册登记工作……将按工商登记程序和要求尽快完成项目公司的注册成立及完成与此相关的必要工作,并根据《中华商城项目转让协议书》的规定,以项目公司与贵方签订正式的房屋销售合同。下一步贵我双方将尽快就房屋销售合同具体条款达成一致,以顺利完成中华商城项目的转让工作。”

嗣后,汇华公司与静安地产曾就房屋出售合同的具体条款进行协商。因汇华公司就系争房屋土地使用权期限及面积分割、楼顶天台等相邻关系的区分所有权提出质疑,致双方最终未能签署房屋出售合同。2009年3月13日,静安地产向汇华公司发函,称“解除双方于2008年6月17日签订的《中华商城项目转让协议书》,贵司已支付的3,000万元定金我司不再返还”。汇华公司接函后,静安地产协商未果,遂向本院提起诉讼,要求判决如其诉请。

另查明,2008年8月18日,汇华公司(委托人)与国民信托有限公司(以下简称国民信托、受托人)签订《上海中华商城项目投资单一资金信托合同》,约定受托人根据委托人的指定设立或收购项目公司,以收购上海中华商城项目资产并进行后期的投资、管理和运作。2008年8月19日,上海市工商行政管理局预先核准投资人国民信托、注册资本2.5亿元、投资比例100%的企业名称为上海骏华置业有限公司。2008年9月11日,汇华公司以电汇形式支付国民信托2.5亿元作为中华商城信托资金。2008年10月14日,上海骏华置业有限公司注册成立。

审理中,汇华公司认为,在履约过程中,其发现涉案转让项目与转让协议书的约定不符,主要表现为:1、土地使用年限及面积分割:协议书约定的土地使用年限为2003年8月23日至2053年9月22日,土地面积3,172平方米,而静安地产所取得的大产证载明的土地使用年限为2000年12月4日至2050年12月3日,对于土地面积未作分割;2、楼顶天台等的相邻区分所有权:签约后汇华公司了解到,中华商城的楼顶天台并非中华商城所独有,而是与相邻的蓝朝部落、吉臣酒店三家共有,且在转让项目的八楼有部分管道设施也是相邻物业的。为此,汇华公司要求静安地产予以解决,但静安地产不予配合还单方解除协议书,声称没收定金,故是静安地产违约。静安地产则认为,在签订协议书之前,其已告知汇华公司包括楼顶天台权属在内的信息,汇华公司是在对转让项目有充分了解的基础上才签订协议的,协议书约定的是“按现状毛坯交房”。协议书载明的土地使用年限及面积分割与静安地产取得的大产证虽有差异,但这是行政部门登记的问题。在静安地产提供买卖合同文本后,汇华公司违反协议的约定,变更付款方式,提出独家使用楼顶天台,要求冷却塔、管道迁移等,直接导致未能签订买卖合同。汇华公司所谓的尽职调查是故意为买卖设置障碍,因而是汇华公司违约,静安地产有权没收汇华公司的定金。因双方各执己见,致调解未成。

以上事实,有双方当事人的陈述及各自提供并经庭审质证的相关证据等予以佐证。

本院认为:汇华公司与静安地产就中华商城项目的转让所签订的协议,是双方当事人真实意思的表示,且未违反国家法律、行政法规的规定,应为合法有效。履约过程中,汇华公司对土地使用年限及楼顶天台权益提出异议。就土地使用年限,双方签订的协议书与静安地产取得的大产证之间确实存在差异但该差异是由于房地产行政主管部门所颁发的产证记载所致,故造成土地使用年限差异的责任不在于静安地产,但土地使用年限的差异,客观上对汇华公司占有、使用、收益、处分该物业会有一定影响。而汇华公司所提出的楼顶天台权益问题,虽然静安地产称在双方签订协议书之前,其已尽到告知义务,汇华公司对楼顶天台的权属及使用是明知的,但汇华公司对此予以否认,静安地产在审理中并未提供足以证明该主张的相关证据,故对静安地产该主张本院难以采信。鉴于双方当事人在签订协议书时对楼顶天台的权属及使用并未予以明确,而系争转让项目客观上确实存在楼顶天台的权属及使用并非仅属中华商城一家的情况,故汇华公司在履约过程中向静安地产提出异议也符合交易习惯,并不属于违约。综上所述,目前汇华公司与静安地产就中华商城项目未能签订买卖合同的责任不能归咎于任何一方,汇华公司称静安地产违约,并要求静安地产双倍返还其定金以及静安地产称汇华公司违约,要求没收汇华公司的定金均缺乏依据。按照公平合理的原则,静安地产收取汇华公司的定金应予以返还。该定金实际留存于静安地产处所产生的利息是定金的孽息,静安地产应一并给付汇华公司。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定,判决如下:

一、上海静安地产(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海汇华实业有限公司3,000万元;

二、上海静安地产(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海汇华实业有限公司3,000万元的利息(自2008年6月19日起,至判决生效之日止,按中国人民银行同期存款利率计算)。

当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费341,800元,由原告上海汇华实业有限公司负担170,900元,由被告上海静安地产(集团)有限公司负担170,900元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市高级人民法院。