上诉人（原审被告）周群福，男，1974年2月13日出生。

委托代理人唐黎，常宁市宜阳法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告)夏常清，男，1965年2月13日出生。

委托代理人胡楠，湖南兴常律师事务所律师。

上诉人周群福因与被上诉人夏常清合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2011）常民一重初字第08号民事判决，向本院提起上诉。本院2012年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人周群福的委托代理人唐黎、被上诉人夏常清及其委托代理人胡楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：1993年元月8日，蒋华、莫运朴、夏晓阳三人与常宁市曲潭乡夏联村周家组签订《土地买卖协议》，以每平方米40元的价格购买了周家组一块长23.5米、宽13.5米，面积为317平方米的土地(实际面积为317.25平方米)，总价款为12680元，四至为：东至周林房屋脚为断，西至刘旭宝房屋脚为止；南至三南马路红线为止，北至周家组四方井北面断。周家组向上述三人出具了收款收据。2007年12月6日，夏常清与周群福签订《合伙建房合同》，约定由两人共同建房，建房所需投资由两人平均承担；产权、利润由两人平均享有。风险亦平均承担。夏常清负责本宗土地购买人的赔偿费及作好转让工作，并独立承担相关费用；周群福负责做好本组及周边矛盾(处理工作)，并与夏常清共同负担相关费用。双方均不得以任何理由和借口违约，违约者应向对方赔偿100万元违约金。合同签订后，周群福于2007年12月20日交给夏常清建房款30000元，夏常清于2008年3月与莫运朴、夏晓阳签订《地基转让协议》，并向莫运朴、夏晓阳支付了转让费10万元。2008年5月，周群福退出合伙，夏常清向其支付了现金60000元。嗣后，夏常清独自出资承建了房屋，2010年5月13日，夏常清办理了该栋房屋的所有权证，并于同年5月21日为该栋房屋办理了国有土地使用证。

原审认为，个人合伙是指两个以上的公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。夏常清与周群福之间签订的《合伙建房合同》虽是双方真实意思表示，但在协议履行过程中，周群福不仅未按合同的约定进行投资，反而在合作过程中退出，领走全部投入款，致《合伙建房合同》无法继续履行。夏常清与周群福在签订《合伙建房合同》时，既未取得涉案土地的使用权，又未取得房地产开发资质及建设工程施工许可证等相关手续。故夏常清与周群福签订的《合伙建房合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，依无效合同取得的财产应当返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。本案导致合同无效，双方当事人均有过错，夏常清在收取周群福30000元投资款后，于2008年5月全部退还给周群福(周群福自认领走60000元)，故无需再返还财产及相互赔偿损失。夏常清要求法院确认双方于2007年12月6日签订的《合伙建房合同》无效的诉请成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条之规定，经审判委员会讨论决定。判决：确认原告夏常清与被告周群福于2007年12月6日签订的《合伙建房合同》无效。案件受理费100元，由原告夏常清、被告周群福各负担50元。

宣判后，被告周群福不服，向本院上诉称：其与夏常清之间系个人合伙而非合作开发房地产，双方之间签订的《合伙建房合同》应为有效合同，原审判决认定事实错误，适用法律错误为由，请求二审撤销原判，驳回夏常清的诉讼请求。

被上诉人夏常清答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，合作开发房地产合同是指当事人订立的，以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。夏常清与周群福签订的《合伙建房合同》约定双方共同出资在常宁市宜东会周家组泉峰车站对面三南路桥墩下建房，共享利润、共担风险，合同并对双方在建房中的权责进行了分工，故夏常清与周群福之间系合作开发房地产合同关系。夏常清与周群福在签订《合伙建房合同》时，双方均未取得涉案土地的使用权，其无权处分合同中约定的标的物。合同签订后，双方当事人在建房时未取得相关职能部门的许可，亦未取得房屋建设及开发的资质，违反了有关法律的效力性规定，故该《合伙建房合同》合同无效。周群福上诉称其与夏常清之间不构成合作开发房地产合同纠纷及《合伙建房合同》有效的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费100元，由上诉人周群福负担。

本判决为终审判决。