上诉人（原审原告）：三亚南侨物资公司。

法定代表人：邵哲明，该公司总经理。

委托代理人：曹龙，海南维特律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：三亚置地投资开发总公司。

法定代表人：张彬楷，该公司总经理。

委托代理人：翟朝辉，三亚市崖城法律事务所法律工作者。

原审第三人：三亚金海隆房地产开发有限公司。

法定代表人：王国繁，该公司总经理。

委托代理人：么东升，海南肖明德律师事务所律师。

委托代理人：郭永东，该公司职员。

原审第三人：刘福浩，男，1955年3月11日出生，汉族。

委托代理人：任振华，男，汉族，1976年6月19日出生。

委托代理人：付志兵，男，汉族，1984年7月29日出生。

上诉人三亚南侨物资公司（以下简称南侨公司）因与被上诉人三亚置地投资开发总公司（以下简称置地公司）、原审第三人三亚金海隆房地产开发有限公司（以下简称金海隆公司）、刘福浩合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）作出的（2011）三亚民一初字第1号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院依法组成由审判员宋长清担任审判长，代理审判员贺莺和代理审判员徐伟强参加的合议庭，于2012年7月17日公开开庭审理了本案，书记员唐赐伟担任记录。上诉人南侨公司的委托代理人曹龙，原审第三人金海隆公司的委托代理人么东升、郭永东，原审第三人刘福浩的委托代理人任振华、付志兵到庭参加诉讼。被上诉人置地公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

南侨公司于2010年11月23日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认南侨公司与置地公司于1993年2月16日签订的《土地合作开发协议》合法有效；2、确认自2008年2月15日起南侨公司与置地公司合作开发的三亚红沙榆林别墅山庄九栋别墅的所有权归原告所有；3、判令置地公司协助南侨公司将三亚红沙榆林别墅山庄九栋别墅的所有权恢复登记到南侨公司名下；4、本案受理费由置地公司承担。

金海隆公司答辩并诉称：本案讼争的Bl、B2、A4、A5、A6、A7栋别墅在2006年就由三亚中院执行拍卖给我司。我司于2008年5月将六栋别墅分别办理了两个房屋产权证，其中A4、B1、B2以“三土房（2008)字第3184号”登记在我司名下；A5、A6、A7以“三土房（2008）字第3185号”登记在我司名下。南侨公司曾对三亚中院的执行提出异议，但被三亚中院通知不予审查。我司己经通过法院拍卖取得了六栋别墅及土地的所有权和使用权；并且经过登记，根据物权法规定，我司已经登记取得了六栋别墅及土地的所有权及使用权。南侨公司所诉无理，应依法予以驳回。另外，南侨公司和置地公司至今仍未完全撤出该六幢别墅，请求法院判令其排除妨害，立即搬出。综上，请求法院确认我司是三亚红沙榆林别墅山庄Bl、B2、A4、A5、A6、A7六栋别墅土地及房屋的所有权人，判令南侨公司和置地公司排除妨害，驳回南侨公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明：1993年2月16日，三亚大东海联合公司（以下简称联合公司）与三亚榆林别墅山庄开发公司（以下简称榆林公司）签订《土地合作开发协议》。协议约定：联合公司提供土地与榆林公司合作开发三亚红沙榆林别墅山庄（酒店）项目。合作期限为15年，即1993年2月16日起至2008年2月13日止，合作期限内榆林公司无偿使用联合公司提供的土地，并独立运营该项目（或与他方合作），合作期满之日起该项目的所有权自动归联合公司所有，合作终止。双方约定的合作方式为：联合公司以土地投入的方式由榆林公司无偿使用，榆林公司负责项目的所有资金及项目开发的前期准备和项目完成后的运营管理，项目运营中的所有风险及责任由榆林公司自行承担。合作期内联合公司不参与项目的日常管理，合作期满之日起联合公司将无偿收回联合公司土地范围内该项目的所有固定资产（含所有建筑及设备），榆林公司还应将项目的相关文书及资料无偿向联合公司移交。协议签订后，联合公司将合作土地移交给榆林公司。榆林公司以联合公司的名义进行规划报建，在合作土地上建起了榆林别墅山庄九栋别墅。1993年5月3日，榆林公司变更名称为置地公司。置地公司随后将建成的九栋别墅登记在自己名下，办理了房屋所有权证。之后，对于其中的A1、A2、A3共3栋别墅，海南省高级人民法院在提级执行交通银行海南分行诉置地公司借款合同纠纷一案的过程中，于2000年11月15日作出（2000）琼高法执提字第118-6号民事裁定书，裁定按照评估价272.32万元的价格，以物抵债给交通银行海南分行。交通银行海南分行获得该三栋别墅的所有权。2004年12月10日，交通银行海南分行将该三栋别墅委托拍卖，刘福浩以84万元竞得该三栋别墅，于2010年4月23日取得该三栋别墅的所有权，并领取了海南省三亚市三土房（2010）字第04199号《土地房屋权证》。对于其中的Bl、B2、A4、A5、A6、A7等六栋别墅，三亚中院在执行（2001）三亚民再字第4号中国农业银行乐东支行、三亚市银农实业开发总公司诉置地公司借款合同纠纷一案的过程中，因置地公司不履行法律文书确定的义务，三亚中院予以查封并裁定拍卖。经过三次拍卖，由于无人报名参与竞买而流拍。三亚中院于2006年10月17日将上述别墅自行组织变卖，金海隆公司以3210496元的价格买受。三亚中院于2006年10月30日做出（1999）三亚执字第17-5号民事裁定书，裁定上述六栋别墅归金海隆公司所有。南侨公司对该裁定提出异议，认为裁定书中载明的别墅土地使用权属归其所有，三亚中院于2006年12月27日做出（1999）三亚执字17-6号通知书，通知执行标的物已处理完毕，三亚中院对其异议不再审查，其可按新的争议，通过诉讼程序处理。依据三亚中院（1999）三亚执字第17-5号民事裁定书，金海隆公司于2008年5月将六栋别墅分别办理了两个房屋产权证，其中A4、B1、B2登记为“三土房（2008)字第3184号”，A5、A6、A7登记为“三土房（2008）字第3185号”。另查明：1996年8月5日，三亚大东海联合公司变更名称为三亚南侨物资公司。在本案的诉讼过程中，金海隆公司于2011年3月9日作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，三亚中院受理并与本诉合并审理。因本案的处理结果与刘福浩有利害关系，三亚中院于2011年3月9日通知其作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

原审法院审理认为，南侨公司与置地公司签订的《土地合作开发协议》是双方的真实意思表示。在合同履行过程中，置地公司将建设的九栋别墅登记在自己名下，随后又将其中三栋别墅作为借款抵押并办理了抵押登记手续，南侨公司对此均未提出异议。之后，通过法院的执行程序或拍卖程序，该九栋别墅分别过户登记到金海隆公司和刘福浩名下至今。依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以依法登记为生效要件，因此金海隆公司和刘福浩对涉案九栋别墅分别享有所有权。涉案九栋别墅从未登记到南侨公司名下，虽然南侨公司与置地公司在合同中约定合作期满之日起该项目的所有权自动归南侨公司所有，但根据上述法律规定，该约定在双方当事人之间不产生物权变动的效力，南侨公司据此对置地公司仅享有合同之债的债权权利，其对涉案房屋不享有物权权利。且因涉案九栋别墅已不属于置地公司所有，南侨公司也无法根据《土地合作开发协议》将该九栋别墅收回，协议实际已无法履行，故南侨公司要求确认合作协议合法有效、涉案九栋别墅归其所有并要求置地公司办理过户手续，均不予支持。其中，Bl、B2、A4、A5、A6、A7等六栋别墅通过本院执行程序裁定归金海隆公司所有，金海隆公司已办理土地房屋权证，其要求确认对该六栋别墅享有所有权应予支持。金海隆公司对该六栋别墅享有所有权，任何人均不得非法妨碍其行使所有权。但金海隆公司没有证据证明置地公司和南侨公司现在仍占有涉案别墅，故其要求置地公司和南侨公司撤出别墅，请求法院判令置地公司和南侨公司排除妨害，立即搬出，缺乏事实依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回南侨公司的诉讼请求；二、位于三亚市河东区红郊社区榆林别墅山庄Bl、B2、A4[该三栋别墅的土地房屋权证为三土房（2008)字第3184号]、A5、A6、A7[该三栋别墅的土地房屋权证为三土房（2008）字第3185号]等六栋别墅土地及房屋的所有权归金海隆公司所有；三、驳回金海隆公司的其他诉讼请求。

南侨公司起诉的案件受理费68500元（已交34250元）由南侨公司负担。金海隆公司起诉的案件受理费32480元减半收取16240元，由金海隆公司负担。

南侨公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2011）三亚民一初字第1号民事判决；2、确认南侨公司与置地公司于1993年2月16日签订的《土地合作开发协议》合法有效；3、确认自2008年2月15日起南侨公司与置地公司合作开发的三亚红沙榆林别墅山庄九栋别墅的所有权归南侨公司所有；4、判令置地公司协助南侨公司将三亚红沙榆林别墅山庄九栋别墅的所有权恢复登记到南侨公司名下；5、本案受理费由置地公司负担。

事实与理由为：一、原判认定事实错误，金海隆公司和刘福浩基于置地公司的非法行为而取得的土地及房产所有权理应无效。首先，根据1993年2月16日，南侨公司与置地公司双方签订的《土地合作开发协议》约定的合作期限及合作方式为：合作期限为15年，即1993年2月16日起至2008年2月13日止，合作期限内置地公司无偿使用南侨公司提供的土地，并独立运营该项目（或与他方合作），合作期满之日起该项目的所有权自动归南侨公司所有，合作终止；合作方式为：南侨公司以土地投入的方式由置地公司无偿使用，置地公司负责项目的所有资金及项目开发的前期准备和项目完成后的运营管理，项目运营中的所有风险及责任由置地公司自行承担。合作期内不参与项目的日常管理，合作期满之日起南侨公司将无偿收回其土地范围内该项目的所有固定资产（含所有建筑及设备），置地公司还应将项目的相关文书及资料无偿向南侨公司移交。2008年2月15日双方合作期满后，涉案的三亚红沙榆林别墅山庄地上的九栋别墅及土地的所有权，理应回归南侨公司所有。其次，土地的所有权一直登记在南侨公司名下，并未变更过。置地公司在南侨公司毫不知情的情况下，采用非法的手段将涉案的九栋别墅登记在自己名下，其行为因非法显然无效，金海隆公司与刘福浩基于置地公司的非法无效的行为而取得的权利显然也是无效的。综上，南侨公司认为，原判不顾双方的约定，未对置地公司非法侵占南侨公司的房产进行认定，未对金海隆公司与刘福浩基于置地公司的非法无效的行为而取得土地及房产的无效行为进行认定，明显认定事实错误。二、原判因认定事实错误，必然导致适用法律错误。原判在适用法律时简单地适用《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，判定涉案的房产归金海隆公司和刘福浩所有，是十分草率的，也是严重错误的。涉案的土地已办理在南侨公司合法所有的房产证之下，南侨公司至今仍是该房产及土地的唯一合法使用权人。原判即使使用上述法条，也该判决涉案土地及房产归南侨公司所有。综上，南侨公司认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应但予以撤销。南侨公司与置地公司签订的《土地合作开发协议》，是双方的真实意思表示，并不违反法律法规之规定，应属合法有效；双方合作期满后，该别墅山庄地上建筑物的所有权依法已由南侨公司所有；置地公司未能依约履行办理过户登记手续的义务，已构成严重违约，理应承担办理过户登记手续的义务。鉴此，南侨公司特提起上诉，请求二审法院依法维护本公司的合法权益。

针对南侨公司的上诉请求、事实及理由，金海隆公司述称：一、诉争的九套别墅中的六套别墅，即A4、A5、A6、A7、B1、B2号房的产权已经为金海隆公司依法取得。南侨公司与置地公司签订的《土地合作开发协议》约定的权利义务早已不复存在，讼争的标的也已不复存在。1、南侨公司举证证实，诉争别墅最早的土地证是登记在其公司名下，1993年2月南侨公司和置地公司签订了《土地合作开发协议》，约定南侨公司将土地交由置地公司开发建设三亚红沙榆林别墅山庄（酒店）项目。同年，置地公司在建成九栋别墅后（含金海隆公司的六栋）就将这些房产的产权登记在了置地公司的名下，这九栋别墅与南侨公司无关。南侨公司与置地公司签订的合作合同虽然约定合作十五年后土地及建筑物归南侨公司所有，但该约定并不能直接产生物权变动的效力，南侨公司依据该约定主张对争议房屋的所有权没有法律依据。置地公司在开发过程中为了向银行贷款而将这六套别墅的土地抵押给银行，在其不能还清贷款后，该土地被法院执行判决而以321万余元变卖给金海隆公司。2、金海隆公司以法院执行的合法程序获得六栋别墅后，已经办理了土地使用权和房屋产权登记，将六栋别墅使用的总计4273.45平方米土地及六栋别墅分别以“三土房（2008）字第3184号”以及“三土房（2008）字第3185号”两个土地房屋权证在行政主管机关作了登记。根据物权法的相关规定，金海隆公司已经完全合法地取得了4273.45平方米土地使用权和六栋别墅的所有权。二、南侨公司以该六栋别墅及所使用土地作为诉讼标的主张权利是不顾客观事实的错误行为。1、对于《土地合作开发协议》和置地公司以土地抵押贷款的事实，南侨公司是清楚的。2、九栋别墅中的六套别墅，即A4、A5、A6、A7、B1、B2号及所使用的土地已经人民法院依法执行给金海隆公司所有和使用。根据2005年1月1日生效的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的有关规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵偿后该不动产、有登记的特定动产、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定，A4、A5、A6、A7、B1、B2号别墅及所使用的土地已经归答辩人所有和使用。3、原审法院在“（1999）三亚执字第17-6”号通知书中已经明确告知南侨公司：“执行标的物已处理完毕，案外人再对该标的物提出异议的，执行法院不再审查。你公司可按新的争议，通过诉讼程序处理。据此，南侨公司可以合作合同向置地公司请求债权，但不能以已经转移使用权的土地作为诉讼标的来向金海隆公司主张权利。三、南侨公司应当立即将涉案别墅和土地交给金海隆公司。金海隆公司在拍卖取得A4、A5、A6、A7、B1、B2号别墅的所有权及所使用的土地的使用权后，执行法院当时就将别墅和土地清场，但由于金海隆公司无暇顾及，没有派人进驻和管理，南侨公司就将该别墅和土地租给他人使用（但他们不承认出租的事实）。造成南侨公司至今仍非法占据本案争议的别墅和土地，使金海隆公司无法实现依法取得的权利，因此请求法院敦促南侨公司将涉案别墅和土地交给金海隆公司。四、原审判决无论从程序还是实体都是完全合法的，判决结果完全正确，南侨公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。

针对南侨公司的上诉请求、事实及理由，刘福浩述称：一、原审判决认定事实清楚，我取得榆林别墅山庄A1、A2、A3共三栋别墅的所有权和相应土地的使用权的行为合法有效，应当予以保护。置地公司于1997年12月8日，以其所有并登记在其名下的榆林别墅山庄A1、A2、A3共三栋别墅作为抵押，向交通银行海南分行借款，因置地公司到期不能偿还借款，交通银行海南分行因此向法院提起诉讼。省高院在提级执行交通银行海南分行诉置地公司借款合同纠纷一案的过程中，于2000年11月15日作出（2000）琼高法执提字第118-6号民事裁定书，裁定按照评估价将诉争的A1、A2、A3三栋别墅以物抵债给交通银行海南分行。2000年12月7日，省高院向三亚市土地房产管理局发出协助执行通知书。交通银行海南分行获得该三栋别墅的所有权。2004年12月10日，交通银行海南分行将该三栋别墅委托拍卖，我竞买所得。我在通过支付土地出让金、税、费等费用将土地由原置地公司名下的划拨性质，转变为出让性质后，于2010年4月23日取得该三栋别墅的所有权及相应1721.55平方米土地的使用权，并领取了《土地房屋权证》[土地证号为：三土房（2010）字第04199号]。我所取得的该三栋别墅是经法院执行程序，后经公开拍卖，并经三亚市人民政府行政主管部门审批办理了《土地房屋权证》。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以依法登记为生效要件，因此法院依法执行置地公司名下不动产合法有效，所以我取得榆林别墅山庄A1、A2、A3共三栋别墅的所有权和相应土地的使用权的行为也是合法有效，应当予以保护。二、南侨公司的诉求没有法律依据。从现有合法的证据看，早在1997年12月以前，该三栋别墅及相应的土地使用权即已登记在置地公司名下。置地公司以其名下的不动产抵押贷款，并进行了抵押登记，办理了他项权证，因置地公司不能偿还到期债务，被交通银行海南分行起诉并申请法院强制执行。法院执行置地公司名下的不动产抵偿债务符合法律程序。况且，在十多年的时间里，包括法院裁定抵债、银行委托拍卖、我依行政程序办理产权手续的的一系列过程中，南侨公司对该三栋别墅的产权归属没有提出过任何异议，这在法律上已经构成了一种默认，即承认三栋别墅的上述一系列程序是合法有效的。如今南侨公司依据一份无法确认真假的《土地合作开发协议》及已经失去效力的《国有土地使用权证》等文件，提起诉讼并认为原审法院判决错误，是毫无法律依据的。综上所述，我认为原审判决认定事实清楚，应当予以维持，我取得榆林别墅山庄A1、A2、A3共三栋别墅的所有权和相应土地的使用权的行为合法有效，应当予以保护。恳请二审法院依法驳回南侨公司的所有上诉请求，维持原审判决。

各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案的主要争议焦点是：诉争的九栋别墅的所有权归谁所有。为了保护交易的安全与交易秩序，提高交易效率，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记，而不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。为此，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”。根据本案查明的事实，通过法院的执行程序或拍卖程序，涉案的九栋别墅于2008年、2010年就分别过户登记到了金海隆公司和刘福浩名下。金海隆公司和刘福浩取得诉争的九栋别墅的物权未违反相关法律法规的规定，合法有效。南侨公司诉称依据其与置地公司签订的《土地合作开发协议》的约定，双方合作期满之日起该项目的所有权就应自动归南侨公司所有，但是南侨公司并未到有关登记机关办理产权变更登记手续，其基于《土地合作开发协议》所享有的仅仅是合同利益上的一种债权利益，并不能产生物权变动的效力，不能对抗金海隆公司和刘福浩就诉争别墅已取得的物权效力，故南侨公司对诉争的九栋别墅不享有物权。南侨公司并非诉争别墅的合法所有权人，其在无证据证明诉争别墅产权登记错误的前提下,要求置地公司协助办理产权转移登记手续实际上也无法履行。如南侨公司认为置地公司构成违约可基于合同上的债权向置地公司另案主张权利。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费68500元，由三亚南侨物资公司负担。

本判决为终审判决。