原告潘树美

被告刘晓峰

原告潘树美与被告刘晓峰委托代建合同纠纷一案，本院于2009年12月28日立案受理后，依法由审判员江学道适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告在原夏朱小学地块，代沈高镇政府建造姜堰市沈高镇夏朱商贸中心，2009年9月15日被告将该处编号为北楼东首第四、五、六、七号，带二、三、四，建筑面积约640平方米的房屋出售给原告，价格为94万元，并签订连户代建房屋、代办手续协议书。合同另约定被告于2009年10月1日前交房，并为原告办理房屋的产权证书。合同签订后，原告向被告支付了94万元的购房款，被告出具了收条。后原告被告知，被告不具备出售该房屋的主体资格，请求法院确认被告与原告签订的连户代建房屋、代办手续协议书无效，判令被告立即返还原告购房款94万元，并赔偿原告的利息损失至实际支付时止。

被告辩称，原告在我开工之前已经交了30万元，作为购买4间代建房的款项，现在原告不要，影响了我的销售，要求追究原告应负的责任。我本人是夏朱人，代建房屋在法律上是合法的，我认为合同是有效的。94万元购房款我实际只收到74万元，如果返还，我返还74万元。

经审理查明，2009年9月15日，原、被告签订《连户代建房屋、代办手续协议书》，协议约定，乙方（潘树美）代建的房屋编号为北楼东首第四、五、六、七号，带二、三、四层；乙方所订房屋工、料等综合费用为94万元；交付时间为2009年10月1日前；交付时由双方当事人在场交接，产权证件由甲方代为办理，最迟在交房后6个月内办理到户，等。协议签订之日，原告向被告交纳购房款94万元，被告出具收条。被告一直没有向原告交付房屋。

另查明，1、涉案房屋所使用的土地为姜堰市沈高镇夏朱村农民集体所有；2、原告户籍在姜堰市姜堰镇。

本院认为，合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。土地管理法第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”原、被告签订的协议名为代建房屋协议，但从协议的内容看，该协议实质为房屋买卖合同。合同所涉土地为农民集体所有，该土地未被依法征用，被告使用该土地建设房屋予以出售，违反了“必须依法申请使用国有土地”和农民集体所有的土地不得用于非农业建设的强制性规定，且所使用的农民集体所有的土地又非法律规定可以建设的情形。因此原、被告签订的连户代建房屋、代办手续协议书违反了土地管理法的强制性规定，应属无效。

合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订协议后，原告依据协议的约定向被告交纳了94万元，协议被确认无效后，被告应当向原告返还该款。原告向被告交纳94万元后，该款在被告占有期间，原告有利息损失。关于该损失，原、被告违反国家法律规定签订房屋买卖合同，原、被告双方均存有过错。被告明知是农民集体所有的土地而违反国家强制性规定进行使用，被告过错明显大于原告，因此，对原告的利息损失，本院酌定由原告自行承担30%，被告承担70%。被告的辩称理由无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，判决如下：

一、原告潘树美与被告刘晓峰于2009年9月15日签订的连户代建房屋、代办手续协议书无效；

二、被告刘晓峰向原告潘树美返还940000元；

三、被告刘晓峰赔偿原告潘树美购房款940000元的利息损失的70%（自2009年9月15日至本判决确定给付之日，按银行同期贷款利率计算）；

上述第二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。

如果被告刘晓峰未按本判决确定的期限履行金钱给付义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。

案件受理费6737.50元，财产保全费5000元，合计11737.50元，由被告负担（原告同意其预交的费用6737.50元，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起10日内向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费13475元（上诉法院户名：泰州市财政局，开户行：农行，账号：201101040058888）