原告李某某，户籍地长沙市芙蓉区远大二路702号。

原告秦某某（身份证号430121196308294119），男，1963年8月29日出生，汉族，户籍地长沙市芙蓉区远大二路702号。

上列二原告共同委托代理人刘某，湖南明城明律师事务所律师。

被告韩某，户籍地长沙市芙蓉区远大二路892号。

被告周某，户籍地长沙市芙蓉区远大二路892号。

原告李某某、秦某某与被告韩某、周某经济适用房转让合同纠纷一案，李某某、秦某某于2010年10月27日向本院提起诉讼，本院受理后。依法由代理审判员阳曙文适用简易程序于2010年12月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法将案件转为普通程序，组成由阳曙文担任审判长，人民陪审员左回云、邓晓阳共同参加的合议庭，于2011年5月4日第二次公开开庭进行了审理。书记员黄可担任记录。原告李某某、秦某某及其共同委托代理人刘某，被告周某到庭参加了诉讼，被告韩某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告李某某、秦某某诉称:他们为省农科院茶叶所职工，因无住房，2005年初，在省茶叶所报名集资建房订购经济适用房一套，采取按揭贷款方式付款，2005年7月30日，他们与周某、韩某签订房屋转售协议，将该房屋以13.28万元转让给二被告，约定签订协议之日支付押金30 000元，余款在一个月内全部付清，暂扣押金20 000元在办好房屋过户手续之时付清；签订协议后，他们当日交付了房屋，但二被告仅分二次支付了80 000元现金，偿还了从2005年8月20日至2006年8月20日的贷款6680.73元，其余房款拒不支付，他们多次与二被告协商，要求支付房款或退还房屋未果，他们只得偿还了剩余按揭贷款；他们在办理房产证时了解到，该转售协议违反了国家法律和政策，属于无效协议，且二被告不按协议履行，他们已无必要继续履行；请求确认他们与二被告签订的《房屋转售协议》无效，判令二被告立即腾出茶叶所集资房9栋东头一楼住房。

被告韩某、周某辩称：李某某和秦某某当初已将房屋彻底卖给了他们，2005年7月，李某某和秦某某因经济紧张，要将茶叶所9栋东头104集资住房转售，很真诚的希望他们购买茶叶所的集资住房，开价132 800元，他们考虑到周边房价差不多，但该集资房对他们的生产生活也很方便，就取消了在其他地方购房的打算，同李某某、秦某某签订了《房屋转售协议》，因房产证当时未能办好，房屋过户手续办理要等到取得房产证五年之后才能办理过户，所以协议约定，在办好过户手续之前暂扣押金20 000元，同时秦某某签写了一份委托他们办理房屋拆迁产权过户等手续的委托书；协议签订后，他们当天向李某某、秦某某支付购房款30 000元，取得了房屋钥匙，即日起对该房屋进行了第一次初装修，2007年又进行了第二次精装修；2005年9月20日，双方经协商，补签了一份借款协议，约定将李某某和秦某某欠湘城置业公司的贷款45 500元由他们还清，房屋归他们所有，借款协议签订后，他们及时交纳担保公司欠款及滞纳金，并每月交纳贷款至2010年9月；李某某和秦某某为了恶意违约，以毁约收房为目的，阻止他们还贷款，于2010年9月自行提前还清了担保公司全部贷款4000多元，随后办理了房产证；2005年期间，他们是住房困难户，无任何房产，无稳定职业，是可以享受国家经济适用房政策的城镇居民，因与李某某和秦某某的买房事实而错失了享受国家政策的权利；李某某和秦某某的主张背离了事实，不符合法律所保护的公平原则和诚实信用原则，所诉无理，请予以驳回，并支持他们办理房产过户手续。

当事人对本案的基本事实没有争议，本院经审理查明：

2005年7月30日，李某某和秦某某作为出售方，韩某和周某作为购进方，共同签订了《房屋转售协议》，约定出售方集资住房一套（含车库）面积约112平方米，住房位置为茶叶所内9栋东头一楼，是茶叶所原集资住房，自愿让售，售价定为132 800元，协议签订首付押金30 000元，余金在一个月内全部付清，如果房产证未办好暂扣押金20 000元到办好过户手续之时一次付清；协议签订当日，周某向秦某某交纳购房款30 000元，秦某某出具了收条，此后周某先后向秦某某交纳购房款，秦某某以收条和借条的方式出具了依据，至今，周某共向秦某某交纳购房款116 468元，代秦某某偿还银行和湖南省湘城置业担保有限责任公司贷款12 292.13元，总计支付128 760.13元；2009年11月25日，长沙市房产管理局为本案所争议的房屋发放了房屋所有权证，登记房屋所有权人为秦某某，房屋性质为经济适用房。

上述事实有，原、被告双方的陈述、《房屋转售协议》、《收条》、《借条》、工商银行《存折》、湖南省湘城置业担保有限责任公司的《收款收据》、《房屋所有权证》等证据证实，本院予以认定。

本院认为，本案争议的焦点主要是李某某和秦某某作为出售方，韩某和周某作为购进方所签订的《房屋转售协议》是否有效？根据1998年7月3日国务院制定的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 》第（十三）条的规定，已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。2004年5月13日，中华人民共和国建设部会同中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行制定了《经济适用住房管理办法》，第二十六条规定了，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售。李某某和秦某某作为出售方，韩某和周某作为购进方2005年所签订的《房屋转售协议》，所转让的标的为经济使用住房，根据合同签订时的国家规定，经济适用住房应该在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售，而本案所转让的经济适用房，在双方签订转让合同时，尚未取得房屋所有权证和土地使用权证，该转让违反了国务院和中华人民共和国建设部的强制性规定，应认定转让合同无效。

综上所述，李某某和秦某某作为出售方，韩某和周某作为购进方于2005年7月30日所签订的《房屋转售协议》无效，韩某和周某应将所取得的房屋返还给李某某和秦某某。因双方签订《房屋转售协议》时，作为出售方的李某某和秦某某并未告知韩某和周某，该房系经济适用住房，依法不能转让，李某某和秦某某应对该诉讼的产生承担主要责任，韩某和周某在签订《房屋转售协议》时，没有尽到足够的注意义务，应对本案的产生承担次要责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 》第（十三）条，原《经济适用住房管理办法》（2004年5月13日制定）第二十六条第一款之规定，判决如下：

一、李某某和秦某某作为出售方，韩某和周某作为购进方于2005年7月30日所签订的《房屋转售协议》无效；

二、韩某和周某自本判决生效之日起三十日内将长沙市芙蓉区马坡岭茶叶研究所内9栋104房返还给李某某和秦某某。

本案受理费2080元，由李某某和秦某某负担1456元，韩某和周某负担624元。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。