上诉人（原审被告）黄心发，男，汉族。

委托代理人王珏铭，琼海市谐和法律事务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）陈修红，女，汉族。

委托代理人吴玉坤，琼海市中心法律事务所法律工作者。

上诉人黄心发因经济适用房转让合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2012）琼海民二初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：黄心发原是学院老师，现已退休。2003年上半年，黄心发所在单位学院集资建房，符合参加建房条件的职工均可到总务科报名登记。陈修红通过其在学院工作的亲戚与黄心发协商，以黄心发名义参加集资建房。经黄心发同意后，陈修红以黄心发名义参加集资建房并缴交建房款。2004年1月20日原、被告签订《住房转让协议书》，协议约定经甲乙双方协商，甲方（黄心发）愿意将其位于琼海市嘉积镇学院内住宅楼5栋407号房的房产权100%转让给乙方（陈修红）；房产建筑面积118平方米，框架结构，楼高七层，为生活住宅楼；房产转让金额人民币7万元，是房产转让净价，如产生其他相关税费全部由乙方负担，转让款在协议生效后乙方一次支付给甲方；此次转让不办理产权过户手续，甲方在收到房款后将其房屋所有权证交乙方持有，乙方在付清转让款后拥有该房产100%所有权。乙方有权对房产进行装修维修，但不得改变房屋结构、用途、外貌等，否则造成损坏应自行修缮并赔偿造成的损失，今后乙方转让、出租和抵押房产，按国家有关规定执行等等。协议签订后，陈修红给付黄心发房屋转让款1.5万元，黄心发只收取1万元。陈修红分别于2003年3月31日、11月18日以黄心发名义向学院缴交其集资建房款53176元，2004年8月20日补缴楼层款2567.7元，共计交付建房款55743.7元。该房屋建好后，陈修红2004年8月装修搬入居住至今。2004年8月11日琼海市房产管理局向黄心发核发房产证。现该房产证原件由陈修红持有。由于房屋过户问题双方发生纠纷，黄心发曾向学院领导和省纪检反映情况和投诉，省纪检将投诉材料转交学院调查，经学院查明黄心发在集资建房时向学院出具一份其爱人谢少谊没有参加本单位房改证明，学院经审查符合建房条件后批准了以黄心发名义建房，并将参加建房的职工名单汇总报琼海市房改办备案。因黄心发拒绝履行协助办理房屋过户手续，陈修红遂向本院提起诉讼。另查明，1995年9月16日黄心发妻子谢少谊取得位于海南玉柴机器有限责任公司的一套房改房，1998年6月28日琼海市房产管理局向谢少谊核发了房产证。2003年3月黄心发向学院提交一份由海南**公司出具一份证明书，其内容为：“本公司职工谢少谊同志于1973年参加工作，工龄为三十年，在本单位没有参与房改”。

原审认为：本案中，陈修红与黄心发于2004年1月20日签订《住房转让协议书》转让集资房，该住房转让协议书签订时，国家有关部门对集资房的转让未有相关的管理规定，因此，该住房转让协议书是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条第（十一）项、第（十二）项规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；单位集资合作建房按照经济适用住房的有关规定执行等。陈修红与黄心发2004年签订《住房转让协议书》，现已届满5年，因此，该房可上市交易，即可以办理房屋产权过户登记手续。陈修红主张黄心发履行协助陈修红办理位于琼海市嘉积镇富海路学院内住宅楼5栋407号房过户到陈修红名下的义务，理由成立，应予支持。黄心发抗辩其没有申请集资建房，没有将房屋卖给陈修红，而是陈修红亲戚利用学院领导职权以黄心发名义为陈修红取得房屋，要求黄心发将房屋退还学院。但从本案黄心发向学院出具其爱人没有参加单位房改的证明书，双方签订的转让协议书，黄心发收取陈修红支付的转让款1万元以及陈修红以黄心发名义缴交集资建房款55743.7元，黄心发名下的房产证交由陈修红持有，陈修红于2004年对房屋装修居住至今等一系列证据判断，可以证实黄心发当时已经同意将其所在单位集资建房的名额转让给陈修红。因此，黄心发抗辩其没有转让集资房，缺乏事实根据和法律依据，该院不予采纳。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、原告陈修红与被告黄心发于2004年1月20日签订的《住房转让协议书》有效。二、限被告黄心发在本判决生效之日起十日内协助原告办理房屋转让过户手续。

宣判后，黄心发不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销琼海市人民法院（2012）琼海民二初字第55号民事判决；2、依法判令双方签订的《住房转让协议书》无效；3、依法判令本案诉讼费用由被上诉人陈修红承担。事实与理由：1、一审认定事实不清。黄心发与陈修红签订的《住房转让协议书》中明确约定“不办理房屋所有权过户手续”。一审判决显然违背了双方签订《住房转让协议书》的意思。2、一审适用法律错误。一审认为“黄心发与陈修红签订《住房转让协议书》时，国家对集资房的转让没有相关规定”是错误的。单位集资合作建房属于1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”而禁止转让的房产，该条款属于兜底性条款，需要其他法规、规章、政策对其进行具体细化，而《经济适用住房管理办法》就是对经济适用住房性质的单位集资房的转让予以了明确规定。另外，根据《城市房地产管理法》第三十七条第四款、第六款、第七款、《物权法》第十五条、《合同法》第五十二条第（五）项等的相关规定，上述《住房转让协议书》违反了合法性原则，违反了法律的强制性规定，应认定为无效，而且双方签订的《住房转让协议书》明确约定不办理过户手续。请求二审法院依法改判。

被上诉人陈修红辩称：1、被答辩人上诉中先是否认自己并未转让房产而后又主张合同无效，这二项主张相互矛盾。被答辩人到底是否转让房产的问题有充分的证据予以证实，被答辩人称未将房屋转让给答辩人，这是完全虚假的。2、双方于2004年1月20日订立的《住房转让协议书》有效。（1）、一审法院适用《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条第十一项、第十二项之规定是正确的。被答辩人上诉适用《城市房地产管理法》、《物权法》之规定错误。（2）、一审法院适用《合同法》第四十四条与六十条之规定是正确的。答辩人与被答辩人之间的合同权利义务已履行完毕，协议内容是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律及政策性规定。综上所述，被答辩人上诉理由不成立，请求二审法院判决驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。

本院审理查明的事实与一审一致。

本院认为：1、上诉人黄心发与被上诉人陈修红签订《住房转让协议书》时，本案所涉单位集资房并未竣工，亦未办理房屋权属登记证书，故黄心发在签订《住房转让协议书》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法律上属于一种期待利益，属债权范畴，而非物权范畴，可依法转让，且不适用“未经其他共有人书面同意，转让共有房屋无效”的有关规定。《城市管理法》第三十八条第（二）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制，且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的集资建房资格转让。本案所涉单位集资房屋的产权证书已于2004年8月11日由琼海市房产管理局颁发给了黄心发，现已届满五年，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。故黄心发与陈修红之间所签订的《住房转让协议书》应为合法有效协议。黄心发诉称《住房转让协议书》违反我国《城市房地产管理法》及《合同法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。2、黄心发与陈修红虽在《住房转让协议书》中约定“此次房产转让不办理房屋所有权过户手续”，但亦约定“黄心发应在收到房产转让款后将其房屋所有权证交由陈修红持有，陈修红在付清房产转让款后即拥有该房产100%的所有权”。黄心发与陈修红签订《住房转让协议书》后实际收取陈修红转让款1万元，陈修红自2004年8月装修入住至今，已实际占有、使用该房屋8年之久，房屋所有权证由陈修红持有。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，黄心发与陈修红之间订立的《住房转让协议书》合法有效，但双方在协议中约定“此次房产转让不办理房屋所有权过户手续”，违法了法律强制性规定，故该部分约定无效。陈修红诉请黄心发履行协助办理产权过户登记手续，于法有据，本院予以支持。上诉人黄心发上诉请求，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费775元由上诉人黄心发负担。

本判决为终审判决