上诉人（原审原告）陆娟娣，女，1977年12月17日出生，汉族，农场主。

委托代理人黄文灿，海南瑞来律师事务所律师。

委托代理人张琳，海南瑞来律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）海南幸福城投资有限公司。

法定代表人张葳，该公司总经理。

委托代理人吴岳，海南东方国信律师事务所律师。

委托代理人徐晓影，海南东方国信律师事务所实习律师。

上诉人陆娟娣因商品房预约合同纠纷一案，不服定安县人民法院（2011）定民初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月11日受理后，依法组成合议庭，于同年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人陆娟娣的委托代理人黄文灿，被上诉人海南幸福城投资有限公司（以下简称幸福城公司）的委托代理人吴岳、徐晓影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定：2009年7月29日陆娟娣与幸福城公司签订一份《南丽湖1号一期B组团VIP排号单》，排号说明约定：1、客户在本楼盘正式公开销售时可凭此单优先挑选房号，同时享受内部认购折扣优惠；2、意向户型房号每单可预约三个房号。通知选房并确定房号后签订认购单同时诚意金自动转为定金，排号选房认购须在公司通知规定开盘前的七天内完成，否则排号单所享受优惠政策自动过期作废；3、如果客户未挑选到合适的房号，此VIP诚意金可退还（不计利息），同时排号单作废，并应在十五个工作日内办理退款和退号手续。该排号单还注明：意向户型小双拼，VIP诚意金为双拼户型3万元。排号单签订当天，幸福城公司收取陆娟娣3万元的诚意金。收款项目注明：“今收到陆娟娣交来南丽湖1号Ⅱ期小双拼排号诚意金叁万元。”2010年2月初幸福城公司向陆娟娣发出退还该诚意金函告。同年8月2日陆娟娣委托海南瑞来律师事务所的黄文灿律师向幸福城公司发出“关于继续履行合同的函”，要求幸福城公司按排号单约定，将开盘日期通知委托人，并愿意按排号单的约定继续履行。8月25日幸福城公司再次向陆娟娣去函，以当地政府主管部门要求其进行自查自纠，南丽湖项目规划、设计变更，后续项目远未达到取得预售许可证的条件。双方签订排号单的约定违反国家政策法规导致无效为由，要求陆娟娣在接函后15日内携带原申请和缴费文件到该公司办理退款手续。由于双方协商未果，陆娟娣向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原、被告签订的《南丽湖1号一期B组团VIP排号单》；2、被告双倍返还诚意金6万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日止；3、被告赔偿经济损失60万元。庭审中陆娟娣提出撤回第一项请求的申请，幸福城公司不同意。原审还查明，幸福城公司开发的南丽湖1号A区已经报建建成，并相应办理了预售许可证。由于政府的原因,“南丽湖1号”二期项目（B区）尚需重新规划与调整，因此定安县住房与城乡建设局暂停“南丽湖1号”项目的报建审批，责成幸福城公司调整、优化和提升项目修建性详细规划。截止2011年5月6日，定安县住房与城乡建设局未收到幸福城公司就“南丽湖1号”二期项目的重新调整规划与要求报建的材料。

原审认为：双方当事人签订的《南丽湖1号一期B组团VIP排号单》是双方真实意思表示。从幸福城公司收取陆娟娣诚意金注明的项目表明，双方约定的是“南丽湖1号”二期小双拼排号诚意金。该排号单仅是陆娟娣在幸福城公司公开销售时具有优先挑选房号的性质，即预约选房。预约合同属前缔约时期缔结的合同，约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务，即本案陆娟娣选中房号后签订的认购合同，为将来签订正式的商品房买卖合同（本合同）的订立事先约定的义务。因此“排号单”并不具有预约合同的性质。由于国际旅游岛建设，定安县政府责令幸福城公司就“南丽湖1号”项目进行重新调整规划后才同意报规报建，截止今日幸福城公司尚未完成再调整，尚未报规报建，故双方约定的“南丽湖1号”二期项目尚未通过报规报建手续，尚未动工兴建。现陆娟娣诉求解除“排号单”，应予准许。解除排号单后，是否按双倍返还诚意金，目前尚无法律规定。因此陆娟娣请求双倍返还诚意金，没有法律依据，不予支持。幸福城公司在返还陆娟娣诚意金时应从收取诚意金次日起支付陆娟娣利息损失。陆娟娣请求幸福城公司赔偿经济损失没有事实与法律依据，不予支持。原审据此判决：1、解除原告陆娟娣与被告海南幸福城投资有限公司签订的《南丽湖1号一期B组团VIP排号单》；2、限被告海南幸福城投资有限公司自本判决生效之日起三日内退还原告诚意金3万元，并自2009年7月30日起至本判决确定履行义务之日止支付原告利息（利率按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算）；3、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10416元，由原告负担9000元，被告负担1416元。

陆娟娟娣不服上述判决，提起上诉，请求：1、撤销原判；2、改判幸福城公司双倍返还上诉人诚意金6万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿日止；3、改判幸福城公司赔偿上诉人经济损失60万元（即市场价与合同约定价的差额，最终以鉴定结论为准）。理由如下：一、原审认定排号单不具有预约合同性质，是错误的。1、原审对预约合同的性质进行错误理解。预约合同系指“约定将来订立一定契约之契约”，是与本约合同相对应的概念。预约合同通常涉及两个基本要素：一是有订立本合同的意思表示；二是其内容事关形成本约的合意安排。在商品房交易中，预约合同具有丰富的多样性，如认购书、认购单、排号单、预购协议、意向书等。原判认为排号单不包含房号，错误地认定其不是在缔约前对交易进行实质性谈判。排号单明确了双方当事人、户型、总房款上限、对拟购房屋的认购时间、面积、价款均作了较为清晰且易于操作的约定。这表明，双方经过磋商，就条件成就时实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来房屋正式预售时优先通知上诉人挑选房号，优先签约。可见，排号单是典型的预约合同。2、原审法院的认定，与国内经济、法律实践界的公认常识相悖。预约合同均是在签订本约的条件尚不成熟时签订的，因此，预约合同中涉及本约的要素必定是残缺和难以确定的。房号并不是预约合同的必备条款，欠缺房号不会导致预约合同不成立。最高人民法院公报的上海市第二中级法院审结的一宗案例中，肯定了意向书的预约合同性质。二、预约合同的履行有现实基础，原审混淆一期与二期审批事项，并且将暂停等同于项目撤销，是完全错误的。1、立项、用地手续齐全，指向房屋并非虚构。在涉案排号单签订之前，“南丽湖1号”项目已经申请取得了政府部门的立项核准和建设用地规划许可证，并且一期已经取得了预售许可证，双方在排号单中指向的房屋并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。2、合同所属一期已经报建审批，二期报建暂停审批与一期无关。二期的控规优化设计是在原来的基础上优化，恰好证明已报建的事实。“南丽湖1号”项目分为一期、二期，一期又分为一区、二区。双方签订的《南丽湖1号一期B组团VIP排号单》表明上诉人买的是一期，而一期已经办理了报建手续并取得了预售许可证。原审法院根据我方申请前往调查报建资料时，只针对与本案无关的二期进行了解，得到住建局关于二期暂停审批的答复，原审法院便拿二期的“未报建”用于一期。我方自行从住建局调取的一期总图、平面图、单体设计方案、指标表、户型图，已经证明一期办理了规划报建手续，而原审认为不能证明幸福城公司已经报建的情况，从而对这一组重要证据没有认定。原审法院偷梁换柱，拿二期的暂停报建掩盖一期已报建的事实。到目前为止，没有一份文件是将二期报建撤销的。所以，即使双方就二期签约，暂停报建也不会使合同履行不能。三、合同无法履行，无论是因暂停报建审批，还是开发商故意毁约，责任都在幸福城公司，其应当赔偿给上诉人造成的损失。二期暂停报建、优化控规的原因在于此前已建设的临湖项目近水楼盘地基临湖太近，“注入过多人为因素，原有山体植被被破坏殆尽”。显而易见，二期项目规划调整的原因在于幸福城公司开发过程中破坏环境所致，与国际旅游岛没有关系，也不是政府的原因。原审判决明显在为幸福城公司开脱责任。该公司故意拖延二期控规优化，企图以此为借口，阻碍预约合同的履行，该公司自应承担赔偿责任。上诉人现在以80万元已经买不到类似地段、相同面积的房屋。在综合考虑一期销售价格、海南省近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定60万元的损失赔偿是公允的。即使原审法院否定排号单的预约合同性质，但幸福城公司在缔约过程中违反诚实信用原则，导致上诉人信赖利益损失，也应承担缔约过失责任。四、原判在程序上存在严重错误，未审先定，在程序安排和庭审组织过程中都表现出强烈的倾向性。1、原审庭审中原告当庭申请撤回第一项解除合同的诉讼请求是对其权利的处分，不违反法律法规，法院本应准许，但原审法院却以被告不同意为由继续对这一诉讼请求进行审理并作出判决，违反了不告不理的原则。2、原审不同意上诉人依法提出的鉴定申请。因鉴定申请涉及我方对损失数额的举证责任。如果不做鉴定，我方诉请的损失将失去量化标准，使我方陷入举证不能的境地。3、不同意了解案件的重要证人出庭作证。潘某娜是幸福城公司的销售人员和合同的经办人，向上诉人等几十户推荐介绍了该项目，除了合同中“上限不超过80万”为其亲自手写外，还代表幸福城公司做出过种种口头承诺，潘某娜作为证人出庭作证将是查清本案事实的关键因素。我方在法律规定的期限内提出的申请证人出庭作证的申请，法院不同意。由于无证人出庭作证，被上诉人得以肆意歪曲潘某娜手写的“总房款不超过80万元”的文字意义。综上所述，原审法院首先否定排号单的预约合同性质，后又将毁约的原因推给政府，在程序上层层堵塞，导致了错误的判决。在倡导诚信的国际旅游岛背景下，在政府加大力度规范房地产市场的今天，请二审尊重事实，正确运用法律，保护弱势购房人的合法权益，判如所请。

被上诉人幸福城公司辩称：一、关于《排号单》及购房诚意金的性质。 购房诚意金指购房者为表现购房的诚意而预先向开发商交纳一定的款项。购房者向开发商支付诚意金，只是一种诚意的表现，所购买的只是一种机会，并非确定的商品房。从《排号单》可以看出，并没有具体的商品房房号以及商品房价格的约定，主要是对《排号单》的使用方法进行说明。因此，答辩人认为原审判决有关《排号单》性质的认定是正确的。二、关于《排号单》及购房诚意金的效力。1、根据《城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《商品房预售管理办法》第五条、《商品销售管理办法》第二十二条之规定，开发商在没有取得《商品房预售许可证》之前，不得进行商品房预售，开发商不得以任何形式向购房者收取任何性质的订金、诚意金。若开发商违反上述法律之强制性规定，根据《合同法》第五十二条、《民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当认定为无效。因此，答辩人在“南丽湖1号”二期项目尚未规划报建的情况下，与被答辩人签订的《排号单》因违反上述法律之强制性规定而无效。2、退一步说，即使《排号单》具有法律效力，但双方都已提出解除《排号单》，且由于答辩人应定安县人民政府要求，对“南丽湖1号”二期项目进行重新规划，至今未报建，未来答辩人继续按原达成的意向向被答辩人售房已经不可能。三、关于《排号单》无效或解除的法律后果。1、根据我国《合同法》第五十八条、九十七条之规定，答辩人应当向被答辩人退还购房诚意金。另外，基于如下几个方面的因素，答辩人不存在过错，最多向被答辩人补偿占用购房诚意金期间的银行利息，而无需向被答辩人承担其他任何责任。第一、被答辩人对“南丽湖1号”二期项目尚未报建或不具备商品房预售条件是明知的，被答辩人为了将来有机会购买“南丽湖1号”二期项目的房子，与答辩人签订《排号单》，向答辩人支付购房诚意金，是自愿的。第二、“南丽湖1号”二期项目至今未报建，是因为根据定安县人民政府的要求，正在更改项目的规划，不是因为答辩人的原因造成的。第三、答辩人并没有因《排号单》无效或解除获得任何利益。第四、双方没有关于违约责任的约定。2、购房诚意金没有法律上规定的定金的性质，而目前我国法律也没有关于诚意金或双倍返还诚意金的规定，因此，被答辩人要求答辩人双倍返还购房诚意金没有法律依据。另，被答辩人向答辩人索赔60万元，更是无稽之谈。按照相关法律规定，即使双方签订了认购协议，购房者交纳了定金，如果开发商反悔，开发商也只须向购房者双倍返还定金。因此，被答辩人提出的巨额索赔没有事实与法律依据，也显得十分荒谬。四、关于《排号单》提到的商品房属于“南丽湖1号”哪一期的问题。从《排号单》可以看出是“南丽湖1号”二期，又叫“南丽湖1号”B区。当时，“南丽湖1号”一期（“南丽湖1号”A区）已销售完毕，如果是一期，双方为什么还要签订《排号单》？为什么无法确定房价？为什么无法确定房号？答辩人认为，被答辩人对此问题不应再纠缠，如果政府主管部门向原审法院出具的证明资料仍无法证明，二审法院可以重新核实。五、关于原审法院审判程序的问题。被答辩人提出撤回解除《排号单》的诉求，关系到答辩人的利益，性质不同于因放弃权利而撤回诉求，故理应在法院给予的举证期限内提出，原审法院不存在错误。综上，答辩人认为，被答辩人要求答辩人双倍退还购房诚意金以及赔偿高达60万元经济损失无事实与法律依据，二审法院应维持原判，以维护答辩人的合法权益不受侵犯。

根据上诉人陆娟娣的上述上诉理由及被上诉人幸福城公司的答辩意见，双方当事人对原审认定双方签订《南丽湖1号一期B组团VIP排号单》的时间、排号单说明部分的内容、3万元诚意金收据记载的内容以及双方自2010年2月至同年8月间来往函件记载的内容、陆娟娣至今没有办理诚意金退取手续等事实没有争议，本院予以确认。双方当事人在涉案事实争议的焦点是：1、陆娟娣拟购买的“南丽湖1号”房屋是幸福城公司开发的一期项目还是二期项目？2、该排号单不能继续履行直至订立认购单的真正原因是什么？

围绕上述第一个事实争议焦点，上诉人陆娟娣提供了下列一组证据：1、《南丽湖1号一期B组团VIP排号单》；2、户型平面图；3、现场沙盘模型，证明其拟购买的是“南丽湖1号”一期的房屋。幸福城公司质证中对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了质疑，并提供：1、《建设工程规划报建证明函》、2、《报建建筑规模表》、3调查取证申请书（申请原审法院向定安县住房和城乡建设局、政协定安县委员会调查《定安县住房和城乡建设局关于对政协定安县第八届委员会第四次会议第57号提案的答复》、《政协定安县委员会重点提案督办会纪要》）等三份证据予以反驳。陆娟娣对该反驳证据的质证意见与原审时的质证意见相同。在二审审理期间，本院依职权调查了定安县住房和城乡建设局负责办理“南丽湖1号”一期项目报建工作的吴ｘｘ。其陈述：“南丽湖1号”到目前为止也只报建了一期的A区，没有看到B区、C区的报建材料。陆娟娣质证认为，该工作人员的陈述其实证明了其拟购的是“南丽湖1号”的一期项目而不是二期项目；幸福城公司质证认为，该工作人员的陈述可以认定陆娟娣拟购的是南丽湖二期项目。对上述证据，结合原审诉讼中定安县住房和城乡建设局对原审法院的《查询函》所作的答复意见，本院综合认证如下：对本院依职权调查取得的吴ｘｘ的证言，其真实性、合法性和关联性各方均没有异议，可以作为确认本案相关事实的根据。陆娟娣所提供的三份证据，尽管幸福城公司对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出异议，且与吴ｘｘ的证言及该局的答复意见相左，对其关联性本院不予确认；对幸福城公司提供的三份反驳证据，其真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案相关事实的根据。对第二个事实争议焦点，幸福城公司在原审中提供了《定安县住房和城乡建设局关于对政协定安县第八届委员会第四次会议第57号提案的答复》、《政协定安县委员会重点提案督办会纪要》、《政协定安县第八届委员会常务委员会工作报告》、《严格审查和修改完善南丽湖控规的建议》四份证据，证明陆娟娣签订的排号单不能履行的真正原因在于因建设国际旅游岛的需要，政府要求重新规划，暂停“南丽湖1号”二期的报建审批（二审诉讼中没有新证据提供）。陆娟娣对上述四份证据的真实性没有异议，但对其证明力提出异议，认为排号单不能履行的真正原因在于建设国际旅游岛获得批准后房价上涨，开发商毁约的意图很明显。本院对上述证据综合认证如下：上述四份证据，均是“南丽湖1号”项目所在地的定安县国家机关制作的公文，内容真实，形式合法，所记载的内容又与拟证明的内容具有关联性，可以作为认定涉案排号单不能履行的真正原因的根据。

根据对以上证据的认证及结合本案的其他证据，本院二审对争议的事实查明如下：幸福城公司经报建批准开发建设“南丽湖1号”一期A区后，在未取得B区项目报建审批手续和开工的前提下，于2009年7月29日与陆娟娣就B区房屋签订《排号单》，收取陆娟娣3万元诚意金。诚意金的收据注明：今收到陆娟娣交来南丽湖1号Ⅱ期小双拼内部认购诚意金叁万元。2010年3月在政协定安县第八届委员会第四次会议上，县政协法制与提案专委提出了《严格控制南丽湖环湖路以内旅游房地产项目开发的建议》的提案。该提案转交定安县住房和城乡建设局办理过程中，该局通过自查发现：该局对“南丽湖1号”项目的规划能力不强、规划管理水平不高，经验不足、前瞻性不强等问题。为此，该局暂停了“南丽湖1号”项目的报规报建的审批（包括B区、C区，也称二期工程），责成幸福城公司调整、优化和提升项目修建性详细规划，重新审度《南丽湖风景名胜区控制性详细规划》，主动要求省住建厅暂缓南丽湖控规的审批，待进一步优化后再重新报批。至本案二审庭审时止，定安县住房和城乡建设局尚未批准幸福城公司对“南丽湖1号”B区、C区（二期工程）施工，幸福城公司尚未取得“南丽湖1号”B区、C区房屋的《商品房预售许可证》。另据本院二审审查，陆娟娣在原审确定的30日（2011年2月10日至3月11日）的举证期限内，于2011年3月4日申请幸福城公司的销售人员潘某娜出庭作证。但原审以陆娟娣的申请没有在举证期限届满十日前提出，不符合规定为由，不准许其申请；陆娟娣还申请原审法院委托鉴定机构对房屋的现市场价进行评估鉴定。原审以陆娟娣尚未签订认购书或正式的商品房买卖合同，具体鉴定比对的房子尚无着落为由，不准许其申请。

本院认为：本案的争议焦点如下：一、涉案的排号单的法律性质是否属预约合同；二、涉案的排号单的效力问题；三、幸福城公司收取的诚意金是否具有定金性质；四、幸福城公司是否构成违约；如构成违约，应当承担什么样的违约责任。

一、关于涉案的排号单的法律性质是否属预约合同的问题。预约合同是指当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。预约合同对将来双方能达成本约的意向或目的进行确定，从而起到稳固交易机会的作用。预约合同的表现形式一般为意向书、允诺书、认购书、谅解备忘录、谈判纪要等。商品房预约合同不仅要具备商品房买卖合同的核心条款，而且要求项目已开工建设甚至要求缴纳一定的房款，目的在于增强预约合同的稳定性和确定性。本案中，陆娟娣与幸福城公司签订的排号单的内容虽然明确户型、总房价上限，而拟购房号、付款方式、定金等核心条款有待认购书来进一步明确，但签订该排号单是为双方将来订立认购书及本约所做的预先约定，仍属预约合同的范畴，具有预约合同的性质。“商品房预约合同纠纷”是最高人民法院2011年4月1日起施行的《关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》中增加的新案由，属于房屋买卖合同纠纷（第三级案由）项下的第四级案由之一。原审立案及庭审均是在最高人民法院的上述决定施行之前，原审将案由确定为房屋买卖合同纠纷符合最高人民法院原《民事案由》的规定。依修改后的《民事案件案由规定》，本院将本案案由确定为商品房预约合同纠纷更切合本案争议的法律关系的性质。

二、关于涉案的排号单的效力问题。根据本案查明的事实，排号单并非预售合同，仅是双方对幸福城公司能够顺利取得“南丽湖1号”B区房屋应具备相关许可证书有合理预期的情形下，为将来双方签订房屋预售本约所作的预先约定。陆娟娣与幸福城公司签订该排号单时，双方都具有相应的民事行为能力，排号单所记载的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。

三、关于幸福城公司收取的诚意金是否具有定金性质的问题。根据查明的事实，签订排号单时拟购房人应当交纳诚意金。可见，该诚意金仅是保证签订预约合同而交的，仅起着立约的证明作用。排号单约定：通知选房并确定房号后签订认购单时诚意金自动转为定金；未挑选到合适的房号，诚意金可退还。从上述约定来看，因拟购房人尚未签订认购单，该诚意金转为定金的条件并未具备；排号单解除时也只是由开发商退还诚意金，并没有我国《担保法》第八十九条规定的“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”近似的约定。该诚意金并不符合定金的表现形式。因此，涉案诚意金不具有定金的性质。陆娟娣请求双倍返还诚意金，依法不予支持。

四、关于幸福城公司是否构成违约，以及违约后应如何承担违约责任的问题。合同成立后，双方当事人应遵循诚实信用原则履行合同义务。“南丽湖1号”一期A区房屋建设并销售后，因定安县住房和城乡建设局对“南丽湖1号”项目存在规划能力不强、规划管理水平不高等问题，该局按照政协定安县第八届委员会第四次会议第57号提案的要求，暂停了“南丽湖1号”B区、C区项目的报建审批事项。B区、C区项目俗称二期项目，这从吴ｘｘ的证言及定安县住房和城乡建设局的答复意见及诚意金收据也得到印证。陆娟娣未能按排号单的约定挑选房号并签订认购单，属不能归责于双方当事人的原因，应允许当事人解除合同，幸福城公司不应承担违约责任。原审判令幸福城公司退还收取的诚意金及占用该诚意金期间的利息，符合民事活动的公平原则。

至于陆娟娣上诉理由中提及的原判程序上存在三方面的问题，本院认为，第一，陆娟娣在原审庭中申请撤回第一项“解除双方签订的排号单”的诉讼请求虽是对自己诉讼权利的积极处分，但其申请撤诉必须符合法律规定才能被法院准许。陆娟娣的第二项诉讼请求是“判令被告双倍返还诚意金6万元，并支付贷款利息”，根据《担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行债务的才双倍返还定金。因此，陆娟娣的第一、二项诉讼请求是密不可分的，该排号单不履行后不予解除，何来的双倍返还定金？故原审没有准许陆娟娣单一撤回其第一项诉讼请求的申请，并无不当。第二、因陆娟娣尚未挑选到拟购房号，拟购房屋具有不确定性，原审以需要鉴定比对的房屋无着落为由，不予准许其鉴定评估申请，符合法律的规定。第三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条第一款规定：“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。”陆娟娣在原审中的举证期限自2011年3月11日届满，按上述司法解释的要求，陆娟娣申请证人出庭作证，应在当月的1日前提出，其在当月的4日才向原审法院提出该申请，原审不予准许也并无不当。况且，在陆娟娣的排号单上并没有潘某娜手写的“总房款不超过80万元”的内容，不存在幸福城公司歪曲理解的条件。

综上所述，原判决认定事实基本清楚，对涉案排号单性质的认定虽有欠妥，但判决结果正确。陆娟娣上诉理由中除排号单的性质外，其他理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币10416元，由陆娟娣负担。

本判决为终审判决