上诉人（原审原告）李玮恬，女，1994年4月9日出生，汉族，学生。

上诉人（原审原告）邹晓丽，女，1968年4月18日出生，汉族，系李玮恬母亲。

委托代理人梁佑筠，广东仁之仁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）海南绿庭房地产开发有限公司。

法定代表人代雪，该公司经理。

委托代理人文海丹，海南新概念律师事务所律师。

委托代理人孙晓欧，该公司总经理助理。

上诉人李玮恬、邹晓丽因与被上诉人海南绿庭房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2011）琼海民二初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：2009年12月20日，原告邹晓丽在被告于三亚市设立的万泉河家园售楼处以女儿李玮恬名义与被告签订《万泉河家园认购协议》。协议主要内容有：原告李玮恬（乙方）认购被告（甲方）位于琼海市万泉河家园6-1-203房，建筑面积为77.06㎡；认购房单价为人民币4500元/㎡，总价款人民币346770元；付款方式为按揭付款；乙方交付人民币1万元购房定金，并计入乙方首付款中；乙方在本协议签订之日起七天内到万泉河家园售楼处办理相关手续。如逾期不办理相关手续，甲方有权不返还乙方所交的定金，并有权对该房屋另行处置，不再通知乙方；协议签订之日起，在甲乙双方约定的时间内，甲方不得将该房另售他人，否则，甲方须向乙方返还双倍已交购房定金等。同日，原告向被告交付了1万元定金。第二天，原告邹晓丽及其丈夫与被告的工作人员到琼海市建设银行了解办理按揭贷款相关手续，并开设了账户。2010年1月8日，原告邹晓丽的丈夫李铁成汇款人民币136770元至苏伟账户，苏伟当天将人民币325722元（其中原告136770元）汇入被告账户。原告邹晓丽同时将户口本和结婚证寄给被告。因被告以原告逾期付款，已取消了原告的购房资格为由，不与原告签订商品房买卖合同，也不同意交付原告认购的房屋。原告遂向本院提出诉讼。重审时，原告请求被告赔偿经济损失的数额由原人民币6000元增加到18000元。

原审认为，本案的争议焦点是：原、被告签订的《万泉河家园认购协议》的法律性质问题。一、关于双方签订的《万泉河家园认购协议》的法律性质问题。原告认为依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，该协议应认定为商品房买卖合同。被告认为该认购协议约定双方在协议签订之日起七天内办理相关购房手续（包括订立正式购房合同），因此该协议实质是将来订立正式购房合同的预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的《万泉河家园认购协议》缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多条款，如无房屋交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等等，而上述内容恰恰是原告行使完全所有权必须具备的条件，否则，原告将无法圆满地对其所购买的商品房占有、使用、收益和处分。因此，该认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容。其次，双方签订的《万泉河家园认购协议》的第七条关于“原告在协议签订之日起七天内到万泉河家园售楼处办理相关购房手续，如逾期不办理相关手续，被告有权不返还原告所交定…”的约定，进一步说明双方签订该认购协议的目的是为了将来办理相关购房手续，协议没有明确相关购房手续的具体内容，但由于该认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，故双方签订的《万泉河家园认购协议》属于商品房买卖预约合同。二、关于被告是否应向原告交付万泉河家园6-1-203号房屋及赔偿原告经济损失18000元的问题。原、被告于2009年12月20日签订《万泉河家园认购协议》，该商品房买卖预约合同已约定原告在协议签订之日起七天内到万泉河家园售楼处办理相关手续，即在2009年12月27日之前办理相关手续。但原告在约定时间逾期后才要求与被告办理相关手续，签订正式的购房合同，其行为已构成违约，因此，原告请求被告向其交付万泉河家园6-1-203号房屋，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于原告以被告拒不履行义务给原告造成经济损失18000元（差旅费、诉讼费用）的诉讼请求，缺乏法律依据，应予以驳回。原审据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告李玮恬、邹晓丽的诉讼请求。案件受理费6772元，由原告负担。

宣判后，李玮恬、邹晓丽不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，重新做出公正判决；2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用和赔偿上诉人因诉讼造成的实际损失。理由：1、原判认定上诉人违约的事实与本案现有的证据事实不符，违反我国《合同法》和最高人民法院司法解释的相关规定。上诉人与被上诉人签订的《认购协议》第七条应当认定为格式条款。本案中买卖双方对该格式条款持有两种不同的解释，依法应当做出对提供该格式条款的被上诉人不利的解释。上诉人选房，签订认购协议，到银行办理按揭贷款手续时确定首付款数额、贷款数额和贷款期限、在贷款须提交的材料上签名按指模和开设还款账户、汇给被上诉人首付款136770元、将户口本和结婚证寄给被上诉人等，足以证明上诉人已完全履行了《万泉河家园认购协议》约定义务的同时，还履行了《万泉河家园认购协议》中无法约定应当在《借款合同》和《商品房买卖合同》中约定的购房首付款金额的支付义务。被上诉人辩称“邹晓丽及其丈夫李铁成与我公司工作人员到琼海市建行仅是了解按揭贷款的相关手续”的主张，没有任何证据予以证明。原审认定上诉人没有在七天内办理相关购房手续，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，依法应予纠正。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案的《万泉河家园认购协议》，应当认定为商品房买卖合同。《万泉河家园认购协议》第二条约定：“乙方在本认购协议签订之前已经详细阅读了《万泉河家园购房须知》及《商品房买卖合同》，并对以上所有条款进行了深入了解。”由此可见，《万泉河家园认购协议》的内容，包含了《万泉河家园购房须知》及《商品房买卖合同》的内容，只是没有把具体条款写入协议中。签订了该认购协议，就等于买方承认了卖方反复使用的《万泉河家园购房须知》和《商品房买卖合同》的全部内容，无需再另行协商约定。2010年1月8日，上诉人将应付首付款汇给被上诉人，被上诉人收受了上诉人的购房首付款，证明《万泉河家园认购协议》第二条中确认的《商品房买卖合同》已经成立并已经开始履行。涉案的《万泉河家园认购协议》的第二条约定，明确了双方确认的《商品房买卖合同》的内容；被上诉人卖房时反复使用的是建设部制定的《商品房买卖合同》示范文本的事实，证明该协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容；被上诉人已经按照办理按揭贷款手续时约定的首付款数额，收受了上诉人的购房首付款的事实。据此，涉案的《万泉河家园认购协议》应当被认定为商品房买卖合同。3、上诉人请求法院判令被上诉人交付上诉人购买的房屋，有据可证且有法可依，依法应当得到支持。被上诉人称涉案房屋已经卖掉，房管局不予备案登记，但没有提供相关证据。即便该房屋被非法出售也不影响上诉人诉讼请求的合法执行。因被上诉人的原因未能订立商品房担保贷款合同，上诉人愿意放弃贷款一次性付清剩余房款，请求判令被上诉人继续履行已经在《万泉河家园认购协议》第二条中被双方确认的《商品房买卖合同》义务，依法应当得到支持。另外，本案案由应是“商品房预售合同纠纷”。签订涉案的《万泉河家园认购协议》时，万泉河家园的楼房还没有竣工验收，被上诉人已经取得预售许可证，买卖双方在协议中确认了买卖标的物的位置、面积、成交价格、付款方式和《万泉河家园购房须知》及《商品房买卖合同》的内容。原判将本案案由确定为“商品房买卖预约合同纠纷”错误，应予纠正。

被上诉人海南绿庭房地产开发有限公司辩称：原一审判决已被撤销，重审后作出的判决认为双方签订的是预约合同，并不矛盾；因双方签订的是预约合同，且对方已违约，我方已告知对方取消预约合同，因此，我方有权将该房屋出售；对方认为其已与我方办完相关购房手续，却未能举证证明。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。

二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。以上事实，有原审庭审质证的证据和双方当事人陈述为证，足资认定。

本院认为：1、关于本案认购协议的法律性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，双方当事人所签订的认购协议对上述规定要求应当明确的付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等主要内容没有明确。依《万泉河家园认购协议》第二条：“乙方在本认购协议签订之前已详细阅读了《万泉河家园购房须知》及《商品房买卖合同》，并对以上所有条款进行了深入了解”之约定，只能说明上诉人已了解《万泉河家园购房须知》及《商品房买卖合同》的所有条款，但未必说明买卖双方已就《商品房买卖合同》应当明确的主要内容缔约。另，2010年1月8日上诉人通过苏伟将首付款人民币136770元汇入被上诉人账户，系上诉人在超过认购协议约定的办理相关购房手续期限后将首付款汇到被上诉人账户，被上诉人至今没有向上诉人出具收款收据，因此，不能说明被上诉人已按照约定收受购房款。由此，本案双方签订的认购协议不能认定为商品房买卖合同。2、上诉人是否已在认购协议签订后的七天内办理了相关的购房手续。《商品房买卖合同》是办理购房过户、按揭贷款的要件，认购协议第七条所约定的办理购房手续应理解为包括签订购房合同、办理按揭贷款等。认购协议签订后，被上诉人的工作人员与上诉人到琼海市建设银行了解办理按揭贷款相关手续，确认首付款及开设了账户，并不能说明已经办理了按揭贷款手续，上诉人称已办理按揭贷款手续，但未能提供足够的证据予以证明。本案中，上诉人尚未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，按揭贷款所必需的要件也尚未具备，因此，不能认定上诉人已在认购协议签订后的七天内办理了相关的购房手续。3、被上诉人是否应继续按认购协议将房屋交付上诉人并赔偿上诉人因诉讼造成的实际损失。《万泉河家园认购协议》约定：上诉人应于签订认购协议之日起七天内到被上诉人处办理相关购房手续，如逾期不办理相关手续，被上诉人有权对房屋另行处置。该认购协议签订于2009年12月20日，上诉人应于同年12月27日前到被上诉人处办理相关购房手续。因上诉人未能在约定的期限内到被上诉人处办理相关购房手续，依认购协议约定，被上诉人有权对该房屋另行处置。基于上诉人未能在约定的期限内到被上诉人处办理相关购房手续而构成违约，且被上诉人明确表示不再将该房屋卖给上诉人，对上诉人关于判令被上诉人交付认购房屋的请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。由此，上诉人因本案诉讼造成的实际损失应由其自行承担。4、关于本案案由。本案是因双方签订《万泉河家园认购协议》而引起的纠纷，该认购协议内容仅包括：双方当事人的概况、房屋的基本情况、价款计算方法、价款方式、办理相关购房手续的时间约定等。而关于房屋实际面积与约定误差的处理、付款时间、房屋交付、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等其他重要条款尚未订立。所以该认购协议并非本约，但符合预约的特征。根据《民事案由规定》，本案应属于商品房预约合同纠纷。原判将本案案由错误表述为商品房买卖预约合同纠纷，应予纠正。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币6772元，由上诉人李玮恬、邹晓丽负担。

本判决为终审判决