原告吴XX，女，汉族，自由职业，住广东省韶关市武江区XX号房。

委托代理人刘志辉，广西君桂律师事务所律师。

被告南宁XX有限责任公司，住所地：南宁市民族大道XX号。

法定代表人侯XX，执行董事。

委托代理人卢XX，男，南宁XX有限责任公司副总经理。

委托代理人蒋XX，女，南宁XX有限责任公司销售部经理，。

原告吴XX诉被告南宁XX有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告吴XX的委托代理人刘志辉，被告南宁XX有限责任公司的委托代理人卢XX、蒋XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年4月23日，原、被告签订《XX?凤凰城定购协议书》（编号：00002XX，下称《定购协议》），被告同意将原告于2011年3月27日交付的2000元预约金转成10000元定金，并换开了NO.008695XX的《收款收据》，确认原告支付了10000元定金。另，原告还于2011年4月22日交付了8000元预约金给被告，该部分预约金未转成定金。《定购协议书》中约定原告采取银行按揭方式支付购房款，直至签订正式的《商品房买卖合同》时，原告才发现购房首期款要支付17万元，之后每月需要支付3000多元的还贷，严重超出了原告的支付能力。原告向被告书面告知经济情况，但被告却借此没收原告的10000元定金，并拒绝退还预付的8000元的预约金。基于被告在签订《定购协议书》前从未向原告出示过《商品房买卖合同》，原告从未了解过《商品房买卖合同》的条款，加上被告从未详细计算并告知原告所需承担的首付及每月还贷额，致使原告产生误解签订了《定购协议书》。被告也未核实原告是否具有在南宁办理按揭贷款的资格，基于原告本人根本不能在南宁办理按揭贷款，根本无能力支付房款。根据法律相关规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人，因此，原告请求解除《定购协议书》，并要求被告返还定金及预约金，合情合理。综上所述，原告是在被告的忽悠下在未了解《商品房买卖合同》的条款的情况下签订《定购协议书》，加上原告根本没有能力支付购房款，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院：1、解除原、被告签订的《XX?凤凰城定购协议书》；2、判令被告向原告返还8000元预约金，并从起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；3、判令被告向原告返还10000元定金，并从起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；4、本案的诉讼费由被告承担。

被告辩称：一、原告吴XX先后两次交纳的预约金共计10000元已经转为认购定金10000元，原告要求被告返还8000元预约金纯属敲诈行为。按《XX?当归VIP预约单》的约定，公开发售当天，如客户成功认购则所交纳预约金自动转为认购定金，因此，办理预约金转为定金时，客户应交回所交纳预约金的全部收款收据。但原告在办理预约金转为定金时，只交回了2000元预约金的收款收据，另一张8000元预约金并加盖有“已补齐10000元预约金，开盘时可享受10000元抵20000元购房优惠”的收款收据则没有交回。公司发现后，要求其交回8000元预约金的收款收据，但原告要求公司退回其定金10000元后再交回。另外，双方并没有2000元预约金可以转为10000元定金的约定。二、未能签订商品房买卖合同的原因在于原告，原告无权要求返还定金。原告选好房号后，置业顾问朱XX按照原告的要求，做了包括房号、面积、价格、折扣、首付、贷款额及月供等内容的置业计划表交给原告。原告在对该房进行详细、充分的了解后，才决定购买的。现由于原告自身原因无能力支付购房款，逾期不签订商品房买卖合同，根据法律规定，原告无权要求被告返还定金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2011年3月27日，原告向被告预约购买XX凤凰城二期的商品房，并于同日向被告交纳预约金2000元，被告向原告开具了2000元（编号为009591XX）的收款收据。2011年4月22日，原告又向被告交纳了预约金8000元，同日，被告向原告开具了8000元（编号为008693XX）的收款收据。2011年4月23日，原、被告签订《XX?凤凰城定购协议书》，约定：原告自愿定购XX?凤凰城17栋1单元701号房，该房屋建筑面积为85.12平方米，原总价款为667299元，折扣总价款为539281元，优惠折扣价仅限于五个工作日内签订《商品房买卖合同》，逾期不签订合同优惠折扣取消。原告在对所签署的《商品房买卖合同》条款认可情况下签订本定购协议书，同时向被告支付定金人民币10000元，此定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款。原告需在签订本定购协议书之日起5个工作日内即2011年4月29日前携带本定购协议书原件、定金收款收据原件以及本人身份证等相关证件到售楼部与被告签订《商品房买卖合同》。原告选择按揭（公积金）方式付款，于2011年4月29日前支付总房款的30%作为首付款，剩余房款由原告通过按揭贷款（公积金贷款）方式支付给被告。被告保证在上述约定期限内该房屋不另售他人或移作他用，否则被告须双倍返还原告的定金。原告逾期付款或者逾期签订《商品房买卖合同》的，被告有权在不另行告知原告的情况下对该房屋另行处理，原告已支付的定金不予返还。协议签订当日，被告向原告开具了一张编号为008695XX的收款收据，收据载明：今收到吴XX交来XX?凤凰城XX号房定金10000元（由原预约金收据NO009591XX换开）。协议签订后，原告与被告未能签订正式的《商品房买卖合同》，原告认为不能签订《商品房买卖合同》的原因不可归责于双方，并要求被告退还定金及预约金，被告则认为不能签订《商品房买卖合同》的责任在原告方，故不同意退还定金，双方因此发生争议，原告遂于2010年6月8日诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在诉讼过程中，原告当庭撤回第一项 “解除原、被告签订的《XX?凤凰城定购协议书》” 诉讼请求。

另查明：被告于2010年8月26日取得了X房预字（2010）第XX号《商品房预售许可证》，预售范围为XX?凤凰城12、14、15、16、17号楼及二期地下室（不含17号楼地上第一层架空部分，二期地下室小区配电房）。

本院认为：原、被告于2011年4月23日签订《XX?凤凰城定购协议书》系双方的真实意思表示，被告亦取得了商品房预售许可证，故该定购协议书应为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。按照协议书的约定，原告应于2011年4月29日前到被告处签订《商品房买卖合同》，但原告认为被告未核查原告的承受能力及如实告知原告认购的商品房所需承担的首付款、每月还贷额，致使原告在被告的误导下签订了定购协议书，现该房的首付款要支付17万元，之后每月还需支付3000多元的还贷，原告无能力支付。而置业顾问也未审核原告是否具备在南宁办理按揭贷款的资格，致使原告无法在南宁办理按揭贷款。因此，双方未能签订《商品房买卖合同》，被告存在明显过错。本院认为，原告与被告签订的《XX?凤凰城定购协议书》中，双方已明确约定了房屋的总价款、首付款比例及余款支付方式，即说明在签订定购协议书之时，原告就应当清楚知道购买该商品房所应承担的首付款数额及贷款数额。而付款能力及还贷能力的大小，取决于原告自身因素，原告在认购商品房之前，应当充分了解自己的付款能力及还贷的能力，被告没有义务对原告的承受能力进行审核。因此，原告主张是在被告的误导下签订的定购协议书，本院不予采信。另外， 审核原告是否具备按揭贷款的资格并不属于被告应尽的法定义务，原告应当在购房之前了解自己是否具备办理按揭贷款的资格。综上，定购协议书签订后，原告方因自身经济能力，未能在双方协议约定的期限内即在2011年4月29日前到被告处签订《商品房买卖合同》，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原告无权要求返还定金，故原告要求被告返还购房定金10000元及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于预约金8000元是否应当退回的问题。从被告开具的编号为008695XX的收款收据来看，被告向原告收取的购房定金10000元是由原预约金2000元的收款收据（编号为NO009591XX）换开收取，即被告已认可将原告交纳的2000元预约金转为定金10000元，而原告于2011年4月22日所交纳的8000元的预约金尚未转为定金，因此，现双方未能订立《商品房买卖合同》，被告方应当将预约金8000元退还原告。因未能订立《商品房买卖合同》的责任在原告方，故原告要求被告支付预约金8000元的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

一、被告南宁XX有限责任公司应向原告吴XX退还购房预约金8000元；

二、驳回原告吴XX的其他诉讼请求。

案件受理费250元，由原告吴XX负担200元，由被告南宁XX有限责任公司负担50元。此款原告吴XX已预交，本院不再退回，由被告南宁XX有限责任公司将应负担部分随同上述款项一并支付给原告。

上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：0102010118870XX。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。