原告上海xx公司，住所地上海市青浦区xx。

法定代表人xx，董事长。

委托代理人xx，男，上海xx公司工作。

被告上海xx公司，住所地上海市浦东新区xx。

法定代表人xx，董事长。

委托代理人xx，上海市xx律师事务所律师。

第三人上海xx公司，住所地上海市浦东新区xx。

法定代表人xx，董事长。

委托代理人xx，男，上海xx公司工作。

原告上海xx公司（以下简称xx公司）与被告上海xx公司（以下简称xx公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2010年12月6日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告xx公司在递交答辩状期间提出管辖异议，本院于2010年12月22日裁定驳回被告对本案提出的管辖异议，被告不服上述裁定，提起上诉。2011年2月14日，上海市第一中级人民法院裁定驳回上诉、维持原裁定。审理中，本院追加上海xx公司（以下简称智连公司）作为本案的第三人参加诉讼。本院分别于2011年3月24日、4月8日进行了二次公开开庭审理。原告xx公司和第三人xx公司的委托代理人李长青，被告xx公司的委托代理人xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告xx公司诉称，2008年10月23日，原、被告及案外人上海xx公司（以下简称xx公司）就被告名下的位于上海市浦东新区xxx花园5号楼项目签订《包销协议书》，至2010年1月11日，上述三方就本项目的《包销协议书》又签订了《结算协议书》。依据《结算协议书》第一款第七条约定：“┄，┄xx花园5号楼全部尚余的50套未售房屋及50个车位之权益归丙方所有，丙方有权按包销协议的约定指定产权受让人。”《结算协议书》中的丙方即本案原告。又依据《结算协议书》第九条的约定：丙方在拥有50套房屋和车位中暂保留三套房屋和车位（即原告主张的三套房屋和车位）给被告，为乙方xx公司两起执行案件做担保，以避免被告遭受损失。同时还约定，若乙方执行案件终结后的次日，被告应当依据协议将三套保留房屋和车位立即过户给原告指定的第三人xx公司。2010年10月19日，上海市浦东新区人民法院针对xx公司背负的两起执行案件向本案被告发出《协助执行通知书》，内容为：解除被告之前的协助执行义务，原因是xx公司已经按约履行两案的全部付款义务。之后，原告也得到上述《协助执行通知书》并向被告再次送达，被告企业相关人员于9月27日签收确认。由于被告迟迟未按约定将本案系争房屋和车位过户至xx公司，故请求判令被告立即履行将被告名下的位于上海市浦东新区xx5号楼1904、704、1802室房屋及231、177、160号车位过户至原告指定的上海智xx有限公司名下；本案诉讼费由被告承担。

被告xx公司辩称，由于原告未履行签订《结算协议书》之前的承诺函中办理公证的义务，且也未根据《包销协议书》中约定，与被告进行土地增值税清算工作，故存在原告违约的事实，要求终止的《结算协议书》履行，驳回原告的诉讼请求。

第三人xx公司述称，其与原告的诉称意见和理由相同。

本院经审理查明，2008年10月23日，原、被告和案外人xx公司签订《“xx花园”项目5号楼包销协议书》（以下简称“包销协议书”），约定，被告将其开发建设的位于上海市浦东新区xx花园5号楼”交由原告和xx公司包销。双方在合同中约定了包销期限，包销总价款和包销保证金的支付等内容外，还约定了其他权利和义务等事宜。上述合同签订后，原告及xx公司进行履行包销义务。2010年1月11日，原、被告和xx公司签订《＜“xx花园”项目5号楼包销协议书＞之结算协议》（以下简称“结算协议”），约定，三方根据于2008年10月23日签订的“包销协议书”的有关约定，丙方（即原告，下同）拟行驶包销协议的买断权利。该协议书的第三条约定，“甲、乙、丙方确认，甲方（即被告，下同）已收到的销售款（546,582,703元）和包销保证金（374,994,630元）共计921,577,333元（币种人民币，以下同），故丙方（即原告，下同）须向甲方补足的包销买断价款差额为人民币8,055,723.49元。”第六条约定，“根据包销协议第三条约定，丙方指定上海xx公司作为上述50套房屋之产权受让人。”第七条约定，“因包销项目的土地增值税清算工作尚未进行，故土地增值税清算数额暂不纳入本次结算之范围，甲、乙、丙三方确认，在甲方进行该包销项目土地增值税清算时，由乙、丙方按包销协议第7.4条约定执行。”第九条约定，“因乙方与其境外支付保证金受托人xx、xx有房屋买卖预付款执行案尚未终结，而甲方于2009年9月25日收到上海市浦东新区人民法院送达的（2009）浦执字第8315、8316号协助执行通知书一份及两份裁定书，依法需承担协助义务。为确保甲方不因协助执行受到经济损失，丙方同意保留3套房屋、车库（房号为：1904、704、1802，车位号为 231、177、160）暂不过户，为甲方的经济损失提供担保。在前述执行案件终结后次日，甲方依本协议的附件所列的价格与上海xx公司签订上述房屋的正式买卖合同和开具相应的发票，并依买卖合同之约定时间办理过户手续。”

另查明，2010年9月19日，本院以（2009）浦执字第8315、8316号为执行案件文号向被告发送了《协助执行通知书》，内容为：“关于xx、xx与上海xx公司居间合同纠纷一案，本院作出（2008）浦民一（民）初字第21885号、（2009）浦民一（民）初字第1546号民事判决书已经发生法律效力。现因被执行人上海xx公司已按和解协议履行全部付款义务，即人民币2,000万元。┄┄。请协助执行如下事项：解除对被执行人上海xx公司在你公司已到期的应收款及即将到期的应收款的冻结。”

又查明，2009年12月18日，香港特别行政区xx律师行向原告出具函件一份，该函就力宝证券有限公司查证内容的真实性等事项予以确认。2010年1月8日，原告及xx公司向被告出具《承诺函》一份，言明：“因我司委托的香港律师对力宝证券有限公司进行询征的相关文件，正递交中国司法部驻香港机构办理中国委托公证，并将于近日完成相关该公证的相关事项。我司在此特向贵司承诺，确保力宝证券出具的证明函、给我司委托的香港律师的回复函以及该律师出具给我司并抄送予贵司的确认函的真实性，并承担因违反上述保证而给贵司造成的全部损失。”

以上事实由原、被告及第三人的陈述，原告递交的《“xx花园”项目5号楼包销协议书》、《＜“xx花园”项目5号楼包销协议书＞之结算协议》、和解协议书、《协助执行通知书》，被告递交的承诺函、xx律师行函等证据予以佐证。

本院认为，本案主要争议焦点是“结算协议”中双方尚未进行土地增值税清算工作和原告及案外人未履行于2010年1月8日出具的“承诺函”中办理相关公证事宜，是否能作为被告未履行“结算协议”中约定的进行过户手续的抗辩理由。首先，原、被告及富阳公司签订的“包销协议书”和“结算协议”系合同各方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，当属有效合同，故各方均应恪守。由于有关土地增值税清算工作尚未进行，故三方在“结算协议”中约定了暂不纳入该次结算的范畴，由此可见，土地增值税清算工作何时进行并不影响“结算协议”中已确定的各自应履行的义务，而“结算协议”中约定的被告向原告履行就系争房地产过户手续的成就条件为相关执行案件终结，现该条件成就，故被告理应履行上述义务，至于若原告及案外人未能履行土地增值税清算工作，被告自可另行主张，但不能作为其拒绝履行“结算协议”中约定的将系争房屋过户给第三人的抗辩理由。其次，根据原告及xx公司向被告出具的“承诺函”内容看，承诺事项的目的是确保相关方收取的包销保证金的安全性，而在嗣后签订的“结算协议”中被告已认可收到约定的包销保证金，故被告再次要求原告履行承诺事项，理由不充分，本院难以采信。另一方面，根据“后合同效力优于前合同效力”的原则，即便原告与被告约定了应由原告履行承诺事项，但嗣后签订的“结算协议”也明确了被告已收到包销保证金，故被告现以原告未履行承诺为由拒绝履行过户手续，不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条的规定，判决如下：

被告上海xx公司于本判决生效之日起十五日内协助第三人上海xx公司将位于上海市浦东新区xx5号楼1904、704、1802室房屋及231、177、160号车位过户至第三人名下。

本案受理费80元，减半收取计40元，诉讼保全费5,000元，计5,040元，由被告上海xx公司负担（于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。