原告贵港市阳光房地产开发有限公司。

法定代表人韦家伟。

委托代理人彭荣汉，广西桂三力律师事务所律师。

委托代理人黄朝信，广西桂三力律师事务所律师。

被告广西至祥房地产策划代理有限公司。

法定代表人李文文。

原告贵港市阳光房地产开发有限公司与被告广西至祥房地产策划代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2010年10月28日立案受理。依法组成由审判员谭孟常担任审判长，人民陪审员周建芳和人民陪审员周文红参加的合议庭，于2011年2月18日公开开庭审理了本案。书记员黄莉珊担任法庭记录。原告委托代理人黄朝信到庭参加诉讼，被告经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，2005年7月30日，被告与原告签订了《贵港市“君临天厦”房地产项目全程策划与销售代理合同》，约定原告委托被告策划代理原告开发的“君临天厦”项目(后改为“联邦国际”项目)的全部物业，被告负责协助、指导购房者与原告签署《认购协议》、《商品房买卖合同》以及该项目之其它购房文件，并协助原告就购房文件及合同条款向购房者进行解释。被告在物业出售时必须超过而且不低于原告签字认可的《底价表》中的该套最低底价，在未来的实际销售中，被告应力争创造更高的售价。《底价表》、《面价表》由被告根据市场调研的数据和现状拟定后呈报原告，原告加盖公章视为对该价格表的认可，只有在原告认可后方可执行。销售过程中的一切法律文本及合同文本除原告外，其他任何单位及个人签署均属无效；被告负责与客户洽谈、签定工作，非经原告同意，被告不得收取客户支付的任何款项。2006年12月31日，被告的销售部副经理莫贝迪、工作人员张雅丽与陈先旺在联邦国际售楼部签署了《“联邦国际”商品房认购书》，约定陈先旺购买原告开发的联邦国际项目的商品房，房号为15A，优惠折扣为8.1折，折后总价为40万元，定金为3万元。还约定8.1折扣如果获得批准，陈先旺自愿购买联邦国际项目1号楼15A房；如未获得批准则退回已交定金3万元，双方互不追究责任。认购书未经原告认可，莫贝迪就擅自收取陈先旺3万元定金。2007年1月10日，被告以自己名义与陈先旺签订了《购房协议》，约定陈先旺以40万元人民币购买“联邦国际”1号楼15A住宅物业。约定陈先旺的总房款分三期付清，其中第一期为已交的3万元；第二期为17万元于2007年元月15日前缴付；第三期20万元于2007年3月31日前付清。陈先旺根据此《购房协议》的约定，于2007年元月10日通过银行汇款给被告第二期履行款17万元。此后发生纠纷，被告于2008年9月将已收的20万元退回给陈先旺，法院判令原告与被告赔偿陈先旺20万元人民币和承担诉讼费6495元，并已从原告帐户强制扣划该20万元赔偿款给陈先旺。原告认为，被告的上述行为是越权代理行为，应就原告的损失承担赔偿责任；同时，原告被依法强制执行后被告没有及时赔偿原告的损失从而导致原告的损失进一步扩大，故应承担逾期赔款的法律责任。请求法院判决：1、被告赔偿原告本金损失209395元及其逾期赔款所造成的经济损失10192元，共计219587元；2、被告承担本案诉讼费。

被告未作答辩。

经审理查明，2005年7月30日，被告与原告签订了《贵港市“君临天厦”房地产项目全程策划与销售代理合同》，约定：原告委托被告策划、代理销售原告开发的贵港市“君临天厦”(后改为“联邦国际”)项目已建物业及在该项目地块上待新建的全部物业。被告负责协助、指导购房者与原告签署《认购协议》、《商品房买卖合同》以及该项目之其他购房文件，并协助原告就购房文件及合同条款向购房者进行解释。被告按双方认可的底价销售，超过《底价表》底价的部分，按双方约定的比例提成。《底价表》作为合同文本附件。签署本项目销售过程中的一切法律文件及合同文本除原告外，其他任何单位及个人签署均属无效；被告负责与客户洽谈、下定工作，非经原告同意，被告不得收取客户支付的任何款项。此后，被告进驻原告开发的联邦国际一楼，并将一楼东南角作为售楼部，在发布销售广告中明示开发商为原告、代理商是被告。2006年12月31日，陈先旺与被告的销售部副经理莫贝迪、工作人员张雅丽以原告名义在联邦国际售楼部签署了《“联邦国际”商品房认购书》，约定陈先旺购买原告开发的联邦国际项目的商品房，房号为15A，单价为每平方米3252元，优惠折扣为8.1折，折后价为每平方米2623.3元，总价为40万元，定金为3万元，付款方式为一次性付款。还约定8.1折扣如获得批准，陈先旺自愿购买“联邦国际”项目1号楼15A号房；如未获则退回已交定金3万元，双方互不追究责任。认购书签订后，陈先旺在该售楼部莫贝迪办公室向莫贝迪交纳了3万元定金。2007年1月10日，以被告为甲方、以陈先旺为乙方，双方签订了《购房协议书》，约定陈先旺以40万元人民币购买“联邦国际”1期15A住宅物业，该条款后面附注该物业为“甲方”向原告购买的。陈先旺的总房款分三期付清，其中第一期为已交的3万元；第二期为17万元于2007年元月15日前缴付；第三期20万元则须于2007年3月31日前付清。此《购房协议书》签订后，陈先旺于2007年元月10日通过银行汇款给被告第二期履行款17万元。此后被告以8.1折扣没有获得批准为由拒收陈先旺第三期履行款。在陈先旺多次追讨下，被告直到2008年9月将已收陈先旺的20万元退回给陈先旺。陈先旺作为原告于2008年11月11日起诉至本院，请求法院判令本案原、被告连带赔偿利息5000元，赔偿责任款20万元，合计205000元。本院于2008年12月29日作出判决：一、广西至祥房地产策划代理有限公司与贵港市阳光房地产开发有限公司在判决生效一个月内全面履行陈先旺与广西至祥房地产策划代理有限公司于2007年11月10日签订的购房协议，即广西至祥房地产策划代理有限公司与贵港市阳光房地产开发有限公司将联邦国际1号楼15A号房以40万元的价格卖给陈先旺，并办理商品房买卖的全部相关手续，陈先旺以40万元买受；二、广西至祥房地产策划代理有限公司与贵港市阳光房地产开发有限公司未按上项判决确定的期限及要求履行义务，则应在上述判决确定的履行期限届满之日起十日内赔偿陈先旺人民币20万元；三、驳回陈先旺的其他诉讼请求。贵港市阳光房地产开发有限公司不服判决，上诉至贵港市中级人民法院。案经审理，贵港市中级人民法院于2009年7月20日作出终审判决：驳回上诉，维持原判决，二审案件受理费4330元，系由贵港市阳光房地产开发有限公司负担。该判决生效后，陈先旺申请本院强制执行，贵港市阳光房地产开发有限公司被本院于2009年12月2日强制扣划了206363元(含履行款20万元，一审案件受理费2165元，执行申请费2900元，迟延履行期间债务利息1298元)。

上述事实，有《贵港市“君临天厦”房地产项目全程策划与销售代理合同》、本院(2008)港北民初字第2323号民事判决书、广西贵港市中级人民法院(2009)贵民二终字第111号民事判决书、本院(2009)港北执字第700号执行通知书及(2009)港北法执字第700-1号执行裁定书、中国银行进帐单、当事人陈述等证据证实。

本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”原、被告签订的《贵港市“君临天厦”房地产项目全程策划与销售代理合同》明确约定被告不能低于底价销售，底价必须经过原告的认可；对于定金、购房款由原告派出人员收取，被告不能收取；出具给客户的票据必须加盖原告的印章；非经原告同意，被告不能收取任何款项；被告的主要义务是协助、指导购房者与原告签订《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，没有权利与购房者签订购房合同。被告以原告名义与陈先旺签订《商品房认购书》，并以自己名义收取陈先旺购房款，之后以自己名义与陈先旺签订购房协议，再行收取陈先旺依协议约定交纳的第二期购房款17万元，被告的这一系列行为明显违反了双方的合同约定，超越了代理权，事后也未得到原告的追认，其所实施的行为造成原告的损失210693元(被法院强制执行赔偿款20万元、一审案件受理费2165元，二审案件受理费4330元，执行申请费2900元，迟延履行期间债务利息1298元)，依法应以赔偿。原告要求被告赔偿逾期赔款所造成的经济损失10192元的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、被告广西至祥房地产策划代理有限公司赔偿原告贵港市阳光房地产开发有限公司经济损失210693元；

二、驳回原告贵港市阳光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费4594元，由原告贵港市阳光房地产开发有限公司负担55元，被告广西至祥房地产策划代理有限公司负担4539元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。