上诉人（原审原告）欧明成

委托代理人戴任全

委托代理人刘焕才

被上诉人（原审被告）徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司

法定代表人王立彪

原审第三人杨烈峰

委托代理人肖延秀

上诉人欧明成因与被上诉人徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司（以下简称鑫宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沛县人民法院（2010）沛民初字第0929号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人欧明成及其委托代理人戴任全、刘焕才，原审第三人杨烈峰及其委托代理人肖延秀到庭参加了诉讼。被上诉人鑫宇公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，一、2004年1月10日，欧明成与徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同上出卖人为徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司，法定代表人为肖延光；买受人为欧明成。该合同第二条商品房销售依据载明，买受人购买的商品房为预售商品房。第三条买受人所购商品房的基本情况载明，买受人购买的商品房为沛县鑫华苑小区第1幢3单元1305号房，该商品房建筑面积共90.65平方米。第四条计价方式与价款载明，按套计算，该商品房总价款为人民币128224元。第五条面积确认及面积差异处理载明，按套计取售房价款。第六条付款方式及期限载明，买受人一次性付款。第八条交付期限载明，出卖人应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。该合同系由案外人张洪斌与徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司于2003年11月1日签订的《商品房买卖合同》变更买受人所形成。徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司于2004年1月10日给欧明成出具收到欧明成购买鑫华苑1号楼3单元1305室购房款80000元收款收据1张。后因涉案合同上的房屋系拆迁安置房，欧明成未能上房。2006年4月10日，欧明成找到肖延光要求上房，肖延光遂将鑫华苑5号楼5208室安排欧明成入住，并给欧明成出具上房保证书1份，内容：“让欧明城自鑫华苑壹号楼拆迁安置户1307室，改上伍号楼5208室入住。现向欧明城保证，其能正常入住，所装修装璜投资如因房产纠纷，愿向额赔偿一切损失及费用。”该上房保证书中的“1307”应为“1305”；“额”应为“欧”。当时，房屋为毛坯房。欧明成提供的证人肖延光在庭审中陈述，肖延光出具保证书时领欧明成看的是5208室还是欧明成现在居住的5307室，肖延光记不清楚了。肖延光对欧明成向其询问的“当时写保证书时，问你你说5307室备案在杨烈峰名下，你说你和杨烈峰之间是借款，由你来处理”予以否认。

二、2004年3月10日，第三人杨烈峰与徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同上出卖人为徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司，法定代表人为肖延光；买受人为杨烈峰。该合同第三条买受人所购商品房的基本情况载明，买受人购买的商品房为沛县鑫华苑小区第5幢3单元5307号房，该商品房建筑面积共145.36平方米。第四条计价方式与价款载明，按套计算，该商品房总价款为人民币210000元。第五条面积确认及面积差异处理载明，按套计取售房价款。第六条付款方式及期限载明，买受人分期付款，已付5万元。第八条交付期限载明，出卖人应当在2004年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。该合同于2004年3月16日在沛县房产管理局备案登记。杨烈峰于2004年3月17日向徐州市住房公积金管理中心沛县管理部申请住房公积金贷款16万元，徐州市住房公积金管理中心沛县管理部批准发放贷款125000元。杨烈峰将该房抵押给徐州市住房公积金管理中心沛县管理部，在沛县房产管理局进行了抵押登记，抵押自2004年3月22日起至2019年4月22日止。杨烈峰在徐州市住房公积金管理中心沛县管理部贷款后至今一直在偿还该贷款，贷款还款票据为杨烈峰所持有。

2010年7月21日，欧明成起诉至沛县人民法院要求判令徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司协助办理鑫华苑小区5号楼5307室房屋产权过户手续。徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司辩称诉争房屋已经合法出售给案外人杨烈峰且在房管局登记备案，徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司无法协助欧明成办理过户手续。杨烈峰请求法院驳回欧明成对徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司的诉讼请求，要求欧明成、徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司交付沛县鑫华苑小区5号楼5307室房屋。

原审法院认为，一、关于欧明成要求徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司协助办理沛县鑫华苑小区5号楼3单元5307室房屋的产权手续的请求是否应予以支持的问题。欧明成虽然已实际占有沛县鑫华苑小区5号楼3单元5307室房屋，但欧明成与徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司所签订的《商品房买卖合同》上约定的房屋为沛县鑫华苑小区第1幢3单元1305号房，该商品房建筑面积为90.65平方米，该商品房总价款为人民币128224元；肖延光出具的上房保证书上所载明的保证欧明成入住的房屋为鑫华苑5号楼5208室；沛县鑫华苑小区5号楼3单元5307室房屋建筑面积为145.36平方米，该商品房总价款为210000元；欧明成现要求徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司协助办理房屋产权手续的房屋的面积比欧明成所签《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积多54.71平方米（145.36-90.65），商品房总价款多81776元（210000-128224）。欧明成提供的证据不足以证明其与徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》上的标的物变更为沛县鑫华苑小区5号楼3单元5307室，也没有提供证据证明欧明成已支付该套房屋的对价，且该套房屋已由徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司与第三人杨烈峰签订买卖合同，并办理抵押登记申请住房公积金贷款，目前贷款尚未还清，抵押权仍存在，故对欧明成的请求不予支持。

二、关于第三人杨烈峰要求欧明成、徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司交付沛县鑫华苑小区5号楼3单元5307室房屋的请求应否予以支持的问题。欧明成主张肖延光当时写保证书时，问肖延光，肖延光说5307室备案在杨烈峰名下，肖延光和杨烈峰之间是借款，由肖延光来处理，肖延光庭审中予以否认，欧明成未提供证据予以证实，故原审法院对欧明成主张的肖延光和杨烈峰之间名为房屋买卖实为借款关系不予确认。第三人杨烈峰与徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应按照合同约定各自享有权利，承担义务。杨烈峰按照合同约定，要求徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司交付合同约定房屋，符合法律规定，原审法院予以支持。沛县鑫华苑小区5号楼3单元5307室房屋现被欧明成实际占有，欧明成占有该房屋无合同约定及法律依据，在本案中杨烈峰既基于合同债权要求徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司交付涉案房屋，又基于涉案房屋被欧明成实际占有阻碍其债权实现的情况，要求欧明成交付涉案房屋，欧明成及徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司作为义务人均负有交付涉案房屋的义务。故原审法院对杨烈峰要求欧明成、徐州市鑫宇房地产开发有限责任公司交付沛县鑫华苑小区5号楼3单元5307室房屋的请求予以支持。

上诉人欧明成不服上述民事判决，向本院提起上诉称：杨烈峰与肖延光没有交易事实，购房价格与当时市场价不符，明显虚假，系以合法形式，掩盖非法目的；杨烈峰不能提供购房合同原件，不符合购房习惯；肖延光、杨烈峰有欺诈行为，已经给上诉人造成实际损失。上诉人欧明成已经实际入住，按照物权先占原则，结合上诉人欧明成购房合同、上房保证书可以认定肖延光有权处分房产，房产属于上诉人所有。

原审第三人杨烈峰辩称：鑫华苑小区5号楼5307室的购房款我方已交付，并申请了公积金贷款还在沛县房管局进行了抵押登记，我方的购房合同也已经在沛县房管局备案登记。我方认为谁收了上诉人的钱上诉人就问谁要房子，这和我所购买的房子根本不牵扯。

二审庭审中上诉人欧明成提交了沛县建筑工程服务中心出具的一份证明，用于证明上诉人所购买的房屋1305室系建设局通过鑫宇公司按市场价出售给欧明成，后因拆迁安置，上诉人未能入住1305室，经建设局、肖延光与上诉人协商，上诉人被肖延光安置入住5307室。原审第三人杨烈峰对该证明的质证意见是上诉人将钱交给张红斌，上诉人应找张红斌去要，该证明与其无关。

二审期间本院应上诉人欧明成申请，从沛县房产管理局调取了编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，该合同已备案，登记在杨烈峰名下。上诉人欧明成质证意见是，法庭调取的房产局的合同与一审被告提供的合同不一致。合同皮“商品房买卖合同”根据卡尺测量长度不同；书写内容从首页至末页有多处不一致，合同第2页所书写的“沛城镇”与一审被告提供的合同不一样，合同第4页第4条 “叁”字不一样，合同第七条中填写的“4”不一样，第8页第8条“叁”、“九”不一样，第9页第9条填写的“四”不一样，合同第10、11、12页上面斜线不一样，第12页15条“九”、“四”都和原合同不一样，第14页第18条手写的“住宅”两个字也不一样，第19条“贰”也不一样，合同第15页“合同一式五份”中“五”字不一样，“公证处”、“买受人杨烈峰的签名”字体不一样，“出卖人”盖的公章角度不对，位置不一样，“肖延光”的签字不一样。一审被告提供的合同第7页上注明分期付款已付五万元，但从房产局调取的合同上没有已付五万元的内容，这是合同的重要内容，涉及买卖是否存在的重大事项，上诉人认为本案出现了两份不一致的合同，且原审第三人杨烈峰并未向法庭提供其购房合同原件，上诉人认为原审第三人的合同是伪造的。原审第三人杨烈峰的质证意见是，合同是真实的、合法的，合同上所盖公章的角度不可能完全一致，手写的签名不可能所有的都一样，这份合同是真的。

本院认为，沛县建筑工程服务中心出具的证明与本院依据上诉人的申请从沛县房管局调取的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同所证明的事项相矛盾，而本院依申请调取的合同已经在沛县房管局登记备案，其具有社会公示效力，所以本院调取的商品房买卖合同的证明效力大于沛县建筑工程服务中心出具的证明的效力。上诉人主张法院调取的房屋买卖合同与一审被告提供的房屋买卖合同存在字体、书写、公章不一致等情况，因法院调取的房屋买卖合同已经备案登记，故编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同可以作为认定案件事实的依据。

经本院调查，结合上诉人及原审第三人质证和答辩，二审查明与一审查明事实一致，本院予以确认。

根据双方当事人的上诉和答辩，法庭归纳本案争议焦点：1、上诉人欧明成要求被上诉人鑫宇公司协助其办理鑫华苑小区5号楼5307室过户手续是否有事实和法律依据；2、原审第三人杨烈峰要求欧明成及鑫宇公司向其交付鑫华苑小区5号楼5307室有无事实和法律依据。

一、欧明成要求被上诉人鑫宇公司协助其办理鑫华苑小区5号楼5307室过户手续是否有事实和法律依据

本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依据法律规定登记”， 《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利”。本案中，上诉人占有本案争议房屋无事实和法律依据，其请求鑫宇公司协助其办理鑫华苑小区5号楼5307室过户手续的主张不能得到支持，理由如下：1、上诉人虽与鑫宇公司签订房屋买卖合同，但其合同标的物是1305室，而非5307室，不是同一房产。2、上诉人依据肖延光出具的上房保证书占有诉争房屋无法律依据，因肖延光出具的上房保证书上所载明的保证欧明成入住的房屋为鑫华苑5号楼5208室而非5307室。3、本案争议房屋已由鑫宇公司出售给杨烈峰，杨烈峰与鑫宇公司所签订的《商品房买卖合同》已在沛县房管局备案，且该房屋已登记在第三人杨烈峰名下并办理了抵押贷款。故原审法院对欧明成诉请鑫宇公司协助其办理鑫华苑小区5号楼5307室过户手续的主张不予支持并无不当。

二、原审第三人杨烈峰要求欧明成及鑫宇公司向其交付鑫华苑小区5号楼5307室有无事实和法律依据。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。本案中，杨烈峰与鑫宇公司签订了关于沛县鑫华苑小区5号楼3单元5307室的《商品房买卖合同》，该合同已在沛县房管局备案，该房屋已登记在第三人杨烈峰名下并办理了抵押贷款，鑫宇公司应严格按照合同约定履行义务。依上文所述，上诉人欧明成并无法律依据占有本案争议房屋。故原审第三人杨烈峰请求欧明成、鑫宇公司交付沛县鑫华苑小区5号楼3单元5307室的主张应予支持。

综上所述，原审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4530元，由上诉人欧明成负担。

本判决为终审判决。